Blog

Rental Yield Tightening?

Many people misunderstand the role of the property manager, thinking that the role does not extend beyond the collection and remittance of rental receipts and acting as a buffer between the landlord and the tenant. Little do they realize that a good property manager will generate a greater return from their property portfolio and enable a long term portfolio strategy to be realized. So what should you look for in selecting a professional to manage your property(s)?

Well, first of all, you need a professional who is experienced in the market. Not just any market, but the Dubai market. Typically, if you find somebody with at least 10 years of experience, you would find somebody who has survived the global recession, and that should provide a reasonable indication that they are in the business for a long time and that they had the skills to navigate and survive Dubai’s property slump. Many didn’t.

A competent property manager will provide a whole host of services for you but the most important is the development of a Property Portfolio Strategy. Your chosen professional must be able to articulate and present his thoughts after conducting a thorough assessment of your personal situation and property portfolio. He must be able to provide you with a credible strategy and activity plan which is designed to harness the true potential of your property and provide you with the maximum rate of total return. It is essential to have a well thought out strategy for your property portfolio if you are to maximize your returns.

Not just anybody can formulate a credible and implementable strategy. It requires years of expertise and a fundamental understanding of what makes Real Estate such a worthwhile and superior investment. A true professional will have a strong knowledge base on topics including industry history, current market factors and trends, risk factors, and the likelihood of relevant future events that will affect the performance of your property investment. This knowledge should span global, regional and local landscapes and will require a good understanding of economic factors, industry knowledge extending to government policy and regulation, finance and market dynamics.

Forming a strategy is one thing, but being able to bring the strategy to life is quite another. You will require an activity plan which will include details of pricing and marketing, customer relationship management and tenant management and policy for the entire portfolio. Essentially, this area of expertise is related to the “topline” or revenue generation and management of the property.

Equally important is the cost management and maintenance supervision of the property. Many times, I have seen excellent “topline” performance being eroded due to poor operational and maintenance cost controls.

Managing your property portfolio will also require proper performance measurement, communications and review schedules, and status reporting and financial statements. You should always seek examples of these elements as transparency and candid performance appraisals are essential for managing your portfolio correctly by addressing shortfalls to objectives, issues requiring addressing and opportunities for performance improvement, in addition to your peace of mind.

You also need to choose a property manager who you can work with and who, you believe, has your best interests at heart. Your property manager must be a customer centered and, unfortunately, in this business, this is not always the case.

There is no point entering a business relationship that is lacking in mutual trust and respect. You must have confidence in his ability to manage a business… your business… which just so happens to be a property portfolio. As with all investments, but especially investments in property, there will be good times and challenging times. There is no such scenario as “set and forget”. It doesn’t exist. If you do not respect the manager you have appointed, the relationship will not survive the challenging times and you will need to go through the whole process of finding a replacement. So take your time but invest your time to your benefit. Be sure to ask for referrals and call some existing clients. Seek out success stories. Ask to see examples of client reports and so you can have an idea of their completeness, continuity and timeliness. Ask your property manager carefully thought out questions to enable you to gauge the depth and breadth of knowledge that he possesses.

Ensure that the organization you are dealing with has the resources to support the manager of your portfolio. In these times of eliminating overheads, individual performance can be inhibited because of a lack of organizational support. You should ask to meet the team.

Finally, remember, it’s your investment, and you need to ensure it’s in good hands providing you with the returns you expect with as little hassle as possible. Once you appoint a property manager, your ultimate return on your investment is largely in his hands. Choose wisely.

Managing your property portfolio will also require proper performance measurement, communications and review schedules, and status reporting and financial statements.

Cryptocurrency Can Buy You Real Estate


A growing number of reputable developers in Dubai have started to accept cryptocurrency as payment. Let’s explore why this is and what it means for the Dubai real estate landscape.

By now the majority of you will have heard the term ‘cryptocurrency’ and have some knowledge as to what it is. Essentially, it is a form of digital, decentralized currency that has been around since 2009. Interest in this currency has peaked and dipped in various degrees since its inception. But, lately, more and more of the general public have started to see the potentials of investing in cryptocurrency. This rising interest, along with the advances in technology that have accelerated the process of ‘mining’ crypto, have somewhat pushed the currency into the mainstream. Subsequently, the facilitation of more official, large transactions, such as purchasing property, is something that has been growing in recent years.

Recent events and market analysis show that the UAE is determined to develop the crypto industry and is heading towards becoming a crypto hub. This fact can be observed by noting that major crypto exchanges such as Crypto.com, ByBit, Binance, and Kraken have been granted licenses by the Virtual Assets Regulatory Authorities (VARA) to operate in Dubai and Abu Dhabi free zones.

With major exchanges available in the UAE, purchasing real estate with crypto has become much easier, and as a result, the real estate industry is exposed to an even greater audience, both foreign and local. This incentivizes major developers in the country to get on board with the shift, further fueling the growth of both industries. As of now, Ethereum and Bitcoin are the two cryptocurrencies accepted by UAE developers.

There are pros and cons for using each of the abovementioned cryptocurrencies, but, more than anything, most investors are greatly drawn to the idea of trading a volatile currency such as crypto that is constantly changing in value, for a much more stable investment such as real estate.

Crypto trading has been going on for a while in the US and Europe, and it can be predicted that, as a result, those around the globe with a ready crypto wallet will be drawn to invest in the UAE real estate industry. As the process is streamlined and sped up, easy, upfront purchases of properties with no mortgage can be completed within days.

It is true that there are still many who are unfamiliar with the digital currency and that, as of now, there are still limited options in terms of crypto exchanges and currencies available in the UAE, but with the growth of this industry we are sure to see a parallel growth in the UAE’s real estate industry.

البقاء للأكثر ابتكاراً في السوق العقاري الجديد ما بعد كوفيد-19

واجه الاقتصاد العالمي في ظل تداعيات أزمة كورونا انكماشاً اقتصادياً مما كان له أثر كبير على شتى القطاعات ولاسيما القطاع العقاري. ويرى الرئيس التنفيذي لشركة هاربور العقارية والمحاضر في معهد دبي العقاري، مهند الوادية، تأثر قطاع العقارات بهذه الأزمة، وبالأخص قطاع الإيجارات

وقال: تراجعت أسعار الإيجارات وشملت تسهيلات ومبادرات من قبل عدد كبير من الملاك المؤسسين والأفراد تضمنت إعطاء أشهر إيجار مجانية أو تسهيلات في الدفع أو تخفيض للقيم الإيجارية للمحافظة على المستأجرين وتقليص نسب إخلاء المستأجرين

أما أسعار البيع فلم تنخفض بنفس الوتيرة، لأن القطاع العقاري كان يمر بمرحلة تصحيح تدريجي على مدى عقد من الزمن وصلت فيه أسعار العقارات لمستويات منخفضة لا توفر مجالاً لانخفاضات مفاجئة

كما أنه يجب الأخذ بعين الاعتبار أنه تم تطوير البنية التحتية القانونية والتشريعية في العقد الماضي بجهود جبارة من أصحاب القرار في الدولة ودائرة الأراضي والأملاك، لحماية جميع أطراف المعادلة العقارية من مشترين مستثمرين ومطورين ومهنيين عقاريين، والآن نحن بمرحلة نضوج قانوني لم يشهده القطاع من قبل، فقد تم طرح قوانين جديدة لتحسين قطاع العقارات منذ عام 2008. ومؤخراً تم تعديل السياسات النقدية والمالية التي طرحتها الحكومة بدولة الإمارات لتعزز الاقتصاد بطريقة تطمئن الجميع، لذلك نرى أن آثار أزمة «كوفيد-19» وتداعياتها الاقتصادية أقل بكثير من دول أخرى

فقد قررت الحكومة تأجيل أقساط الديون المتعثرة مدة 3 أشهر وإيقاف تنفيذ الإخلاءات الإيجارية والإجراءات التنفيذية وإعفاء رسوم تجديد التراخيص والأنشطة التجارية ورسوم حماية البيانات الشخصية وإعفاء رسوم إصدار وتجديد تصاريح العمل المؤقتة وتخفيض رسوم المرافق. وكذلك خطط التحفيز التي أطلقتها الحكومة، وخطة الدعم الاقتصادي للمصرف المركزي، إلى جانب حزمة الحوافز الاقتصادية التي ساهمت في توفير المرونة الكافية ومساعدة الاقتصاد ككل وقطاع العقارات على الاستجابة للأوضاع الراهنة

وقد أصبح التوجه الآن بعد حدوث هذه الأزمة للحكومة الذكية والإلكترونية، وبما أن حكومة دبي توجهت لذلك منذ فترة طويلة، لم يكن هناك عقبة لحدوث التداولات العقارية في فترة الحظر، وتم إدراج الكثير من التداولات العقارية ولكنها انخفضت بنسبة 60 % في تلك الفترة

وسيتم كذلك تغير العرض والطلب، فمثلاً سيستمر العرض على القطاع السكني، لأن السكن والعمل أصبح حالياً من البيت، فسيزداد الطلب على البيوت

وبالمقابل من المتوقع أن يتباطأ الطلب عللى قطاع المكاتب ومحلات التجزئة، حيث شهد التسوق أونلاين نمواً كبيراً

كما من المتوقع أن يستعيد قطاع الفندقة نشاطه تدريجياً مع تركيز الطلب على الفنادق الراقية والتي تتبع إجراءات السلامة وقد يؤدي ذلك إلى تباطؤ في الطلب على بيوت للعطلات

في الفترة الحالية، البقاء سيكون للأكثر ابتكاراً وتعايشاً مع واقع السوق الجديد. وتأجيل معرض إكسبو دبي سيفتح آفاقاً جديدة أمام المطورين، فإلى جانب أنه سيعطيها متنفساً للتعافي من الأضرار التي لحقت بهم بسبب الأزمة الراهنة، سيمنحهم فرصة لاستكمال وإنهاء مشاريعهم المخططة للعامين الحالي والمقبل

القطاع العقاري يبدأ صياغة ملامح ما بعد كوفيد ـ 19

واجه الاقتصاد العالمي في ظل تداعيات أزمة كورونا انكماشا اقتصاديا مما كان له أثر كبير على شتى القطاعات ولاسيما القطاع العقاري. و يرى الرئيس التنفيذي لشركة هاربور العقارية والمحاضر في معهد دبي العقاري، السيد مهند الوادية، أننا نعيش حقبة جديدة وواقع جديد يمر به العالم بأكمله ويصنف اقتصاديا بمصطلح ” البجعة السوداء”، وهو حدث له تداعيات كبيرة على المدى الطويل وليس لأي قطاع مناعة ضد أي ازمة من هذا الحجم.
فعام٢٠٢٠ هو عام الشجعان بالنسبة للقطاع العقاري، والمرحلة القادمة تتطلب شجاعة من قبل جميع العاملين واطراف المعادلة العقارية من اصحاب القرار لسن قوانين لدعم قطاع العقارات بطريقة مبتكرة ، تخدم العاملين والمتعاملين بالقطاع. وايضا تقديم وابتكار حلول من قبل المطورين العقاريين و موفرين الخدمات لاستقطاب مستثمرين بطريقة ذكية تتماشى مع الوضع الراهن

وأضاف الوادية: قد تأثر قطاع العقارات بهذه الأزمة، وبالأخص قطاع الإيجارات. فقد تراجعت أسعار الإيجارات وشملت تسهيلات ومبادرات من قبل عدد كبير من الملاك المؤسسيين والأفراد تضمنت إعطاء أشهر إيجار مجانية أو تسهيلات في الدفع أو تخفيض للقيم الإيجارية للمحافظة على المستأجرين وتقليص نسب إخلاء المستأجرين. أما أسعار البيع لم تنخفض بنفس الوتيرة، لانه اذا نظرنا الى قطاع العقارات وأدائه خلال العقد الماضي في دبي، رأينا الأزمة المالية العالمية عامي ٢٠٠٨ و ٢٠٠٩. حيث حدث انخفاض حاد بالأسعار سببه حدوث تضخم و فقاعة عقارية سبقت الأزمة. تلاها هبوط حاد بالاسعار في عامي ٢٠٠٨ و٢٠٠٩، وظل العقار في وتيرة تصحيح لغاية نهاية عام ٢٠١٣، حين فازت دبي باستضافة معرض إكسبو دبي، فأصبح هناك صعود مفاجئ بالأسعار بنسب تصل ل 30% والتي تعد نسبة غير مستدامة تزامنت مع طرح مشاريع جديدة، تلاها حركة تصحيح للارتفاع السريع الذي شهده القطاع ومن ثم مر القطاع بمرحلة تصحيح وهدوء تدريجي خلال الأعوام التالية.

لكن الأزمة الحالية من غير المتوقع أن تسبب هبوط حاد مماثل للذي شهده القطاع في خلال الأزمة الاقتصادية العالمية لان أزمو كوفيد 19 لم يسبقها أي فقاعة، حيث أن القطاع العقاري كان يمر بمرحلة تصحيح تدريجي على مدى عقد من الزمن وصلت فيه أسعار العقارات لمستويات منخفضة لا توفر مجال لانخفاضات مفاجئة.

كما أنه يجب أخذ بعين العتبار أنه تم تطوير البنية التحتية القانونية والتشريعية في العقد الماضي بجهود جبارة من أصحاب القرار في الدولة ودائرة الأراضي والأملاك، لحماية جميع اطراف المعادلة العقارية من مشترين مستثمرين ومطورين و مهنيين عقاريين، والآن نحن بمرحلة نضوج قانوني لم يشهده القطاع من قبل، فقد تم طرح قوانين جديدة لتحسين قطاع العقارات منذ عام 2008. ومؤخرا تم تعديل السياسات النقدية والمالية التي طرحتها الحكومة بدولة الإمارات العربية لتعزز الاقتصاد بطريقة تطمئن الجميع، لذلك نرى أن آثار أزمة كوفيد 19 وتداعياتها الأثر الاقتصادية أقل بكثير من دول أخرى. فقد قررت الحكومة تأجيل أقساط الديون المتعثرة مدة 3 أشهر وإيقاف تنفيذ الإخلاءات الإيجارية والإجراءات التنفيذية وإعفاء رسوم تجديد التراخيص والأنشطة التجارية ورسوم حماية البيانات الشخصية وإعفاء رسوم إصدار وتجديد تصاريح العمل المؤقتة وتخفيض رسوم المرافق. وكذلك خطط التحفيز التي أطلقتها الحكومة، وخطة الدعم الاقتصادي للمصرف المركزي، إلى جانب حزمة الحوافز الاقتصادية التي ساهمت في توفير المرونة الكافية ومساعدة الاقتصاد ككل وقطاع العقارات على الاستجابة للأوضاع الراهنة.

وقد أصبح التوجه الآن بعد حدوث هذه الأزمة للحكومة الذكية والالكترونية، وبما أن حكومة دبي توجهت لذلك منذ فترة طويلة، لم يكن هناك عقبة لحدوث التداولات العقارية في فترة الحظر ، وتم إدراج الكثير من التداولات العقارية ولكنها انخفضت بنسبة ٪٦٠ في تلك الفترة. وقد قامت شركتنا هاربور العقارية بمعاملات عقارية منذ بداية العام بقيمة تتجاوز ١٥٠ مليون درهم ، مما يأكد أن هناك العديد من المستثمرين يقومون بشراء العقارات في ظل الأزمة الحالية. وتوفر البنية التحتية التكنولوجية في دبي بشكل كبير ساهم في استمرار التداولات العقارية عن بعد عن طريق الانترنت. ، فالتحدي الحالي هو التعايش مع هذه الفترة بطريقة ذكية، والمستثمر الذكي يقتنص الفرصة المناسبة بالوقت المناسب. وحالياً ترجع دبي وقطاعاتها تدريجياً للحالة الطبيعية، فمنذ تم فك الحظر الأسبوع السابق ارتفعت في شركتنا هاربور العقارية نسبة المهتمين بالشراء بنسبة ٪١٠٠.

وسيتم كذلك تغير العرض والطلب، فمثلا سيستمر العرض علي القطاع السكني، لان السكن والعمل أصبح حاليا من البيت، فسيزداد الطلب على البيوت. ومن المتوقع أن يزداد الطلب أكثر على بيوت اوسع بإطلالات اجمل مع غرفة اضافية لتكون مكتب للعمل عن بعد وحدائق وبلكونات واسعة. وبالمقابل من المتوقع أن يتباطأ الطلب عللى قطاع المكاتب ومحلات التجزئة، حيث شهد التسوق انلاين نمو كبير. كما من المتوقع أن يستعيد قطاع الفندقة نشاطه تدريجيا مع تركيز الطلب على الفنادق الراقية والتي تتبع إجراءات السلامة وقد يؤدي ذلك الى تباطؤ في الطلب على بيوت للعطلات. ومن المتغيرات التي شهدها القطاع هو حركة الهجرة الداخلية حيث ينتقل العديد من المستأجرين من الشقق ذات القيمة المرتفعة والموجودة في قلب دبي للمناطق الخارجية التي توفر مساحات أكبر وبأسعار أقل مع أسلوب حياة أكثر تناسبا مع الواقع الجديد وبالأخص وحدات فلل التاون هاوس.

في الفترة الحالية، البقاء سيكون للأكثر ابتكارا وتعايشاً مع واقع السوق الجديد. وتأجيل معرض إكسبو دبي سيفتح آفاقاً جديدة أمام المطورين، فإلى جانب أنه سيعطيها متنفساً للتعافي من الأضرار التي لحقت بهم بسبب الأزمة الراهنة، سيمنحهم فرصة لاستكمال وإنهاء مشاريعهم المخططة للعامين الحالي والمقبل.

انصح المطورين بتوفيرعروض تتماشى مع احتياجات القطاع الحالية والمستقبلية عبر خطط دفع ميسرة وكذلك عبر تقديم قيمة حقيقية وخدمة عملاء استثنائية ليستمروا في ادارة شركاتهم بطريقة ربحية، مع الحرص على توفير حلول مبتكرة، لا تعتمد على كثرة الاعلانات او تخفيض الأسعار بل بتوفير قيمة حقيقية على المال من خلال طرح خطط دفع ميسرة، واعفاء المشتري من رسوم الخدمة المرتفعة ورسوم تسجيل العقار وعقارات مصممة بشكل يتناسب مع احتياجات الطلب الجديدة. فلدينا في هاربور العقارية مشاريع لفلل تاون هاوس جاهزة مع خطط دفع تصل لعشرون عاماً وبأقساط ثابتة بدون بنوك.

ورغم أن هذه الفترة لها جانب سلبي، لها جانب ايجابي أيضاً، فهي فرصة لاقتناص شراء عقار باسعار توفر قيمة حقيقية على المال، حيث نرى هذه الفرص في وقت الأزمات، فالثروات تخلق في وقت الأزمات ، والعقار يستثمر فيه للمدى الطويل لذا يجب شراؤه بالوقت المناسب، والآن هو وقت مناسب للشراء سواء للاستثمار أو السكن. وتعد كذلك فرصة لسن قوانين لدعم قطاع العقارات بطريقة مبتكرة ، تخدم العاملين والمتعاملين بالقطاع. وايضا تقديم وابتكار حلول من قبل المطورين العقاريين وموفرين الخدمات لاستقطاب مستثمرين بطريقة ذكية وتتماشى مع الوضع الراهن.

العقار من افضل أصول للاستثمار على المدى الطويل ويجب الصبر عليه لتحقيق العوائد الاجمالية المرجوة منه، ويعد آمن جدا اذا استثمر بالوقت الصحيح وبالطريقة الصحيحة وإذا تم ادارته بالطريقة الصحيحة على المدى الطويل. فأي شخص يشتري عقار في بلد له مستقبل واعد وبنية تحتية قوية وموفري خدمات مهنيين، فهو ينتهج الطريق الصحيح لتحقيق الاستقلال المالي ولاختيار العقار الصحيح. أنصح الأفراد بالتطوير من معرفتهم العقارية و بشراء عقارات جاهزة وليس قيد الإنشاء، بخطط دفع ميسرة من المطور مباشرة وعدم الاقتراض من البنوك إلا إذا كانوا على دراية كاملة بتفاصيل التعاقد مع البنك. وأيضاً دراسة سمعة المطور وأسلوب الحياة قبل شراء أي عقار.

توقعات بـ«انتعاشة عقارية» تدخل السوق في مرحلة «اقتناص فرص» صيفاً

توقع عقاريون أن تشهد السوق العقارية في الإمارات انتعاشة جديدة، وأن تدخل في مرحلة «اقتناص الفرص»، وتحديداً مع بدء أشهر النصف الثاني من العام 2020، كما توقعوا ارتفاع المبيعات العقارية بنسبة تصل إلى 50%
وقالوا لـ«الإمارات اليوم»، إن من أبرز أسباب هذه التوقعات، تخفيف القيود والتدابير التي اتخذت بسبب تفشي فيروس كورونا المستجد (كوفيد ــ 19) عالمياً، وبدء تفعيل قرارات استثمارية تأجلت نظراً للظروف التي مر بها العالم والمنطقة، إضافة إلى عوامل أخرى ستسهم في حركة المبيعات العقارية، أهمها وجود تصحيح سعري أسهم في توفير فرص جيدة في السوق، والتسهيلات من قبل المطورين العقاريين، والمحفزات الحكومية

الوادية: عروض تنافسية وتصحيح

قال المدير الإداري في «شركة هاربور العقارية»، مهند الوادية، إن الفترة من بداية العام الجاري شهدت تأثيراً كبيراً على المبيعات بسبب فيروس كورونا، وعملية الإغلاق الاحترازي، مؤكداً قدرة السوق على تجاوز تأثيرات هذه الأزمة في فترة الصيف

وتوقع الوادية ارتفاع المبيعات بنسبة 50%، مشيراً إلى تقارير حديثة تزخر بتوقعات إيجابية بتحقيق القطاع العقاري انتعاشه بالتزامن مع فتح الاقتصاد، وزيادة شهية المستثمرين، والتصحيح السعري، والشروط الميسرة لشراء العقارات، والتسهيلات التي يقدمها المطورون، فضلاً عن التركيز على تقديم عروض تنافسية، من خلال خطط دفع سهلة

عقاريون: تحصيل قيم إيجارية أقل من العقود مخالف للقانون

طالبوا بمعاقبة مرتكبيه لإضرارهم بالسوق والاقتصاد الوطني
عقاريون: تحصيل قيم إيجارية أقل من العقود مخالف للقانون

أفاد عقاريون بأن قيام بعض الملاك أو الشركات بتدوين قيمة إيجارية بالعقود أعلى مما يتم تحصيله فعلياً من المستأجرين، إجراء غير قانوني ويجب معاقبة مرتكبيه لأنه يضر بالسوق، كما أنه يضر بالاقتصاد القومي باعتبار أن هذه العقود يترتب عليها تحصيل رسوم حكومية، وتسجيلها بقيم مغايرة للواقع يؤثر في إيرادات الجهات المختصة.

قيمة الإيجار

وتفصيلاً، قال المؤسس والرئيس التنفيذي للرواد للعقارات، إسماعيل الحمادي، إن «أسلوب تغيير قيمة الإيجار المتفق عليها بين المالك والمستأجر في عقد الإيجار، لتكون أقل أو أعلى مما هو متفق عليه في الحقيقة، يعتبر سلوكاً غير لائق بالسوق العقارية ولا يصبّ في مصلحة صدقية البيانات الإيجارية، التي وضعت أساساً لتنظيم سوق الإيجارات وتحديد السعر الحقيقي للإيجار في مختلف المناطق، لحفظ حقوق كل الأطراف من جهة وضمان شفافية أداء السوق من جهة أخرى».

وأضاف الحمادي أن هذا الأسلوب يمكن تصنيفه على أنه تزوير ويجب معاقبة مرتكبيه وإخضاعهم للمساءلة القانونية لردعهم وردع كل من ينتهج هذا السلوك، علاوة على أنه يعتبر بمثابة تضليل وتزييف لحقائق ومعطيات السوق في الواقع، ما ينعكس سلباً على صدقية المؤشر الإيجاري وإقحام السوق في موجة تضارب في الأسعار، نتيجة تخفيض بعض الملاك لأسعار الوحدات المؤجرة اقتداء بتلك العقود المضللة وبالتالي نزول الأسعار.

وأشار إلى أن هذا النوع من التضليل ينتهجه البعض فقط للحيلولة ضد القانون والتهرب من دفع رسوم الخدمات وكل الرسوم الأخرى المقتطعة من نسبة مبلغ الإيجار التي تدفع للدوائر ذات العلاقة، لكن في الواقع غالباً ما يتم كشف الأمر من خلال البيانات المدخلة ويتم توقيف عملية استصدار شهادة «إيجاري»، ما يؤثر في المالك سلباً.

من جهته، قال المدير العام في شركة «عوض قرقاش» للعقارات، الدكتور رعد رمضان، إن «هذه السلوكيات من قبل بعض الشركات والملاك أو من ينوب عنهم موجودة في السوق، ولكنها غير قانونية، وذلك لأن العقد الإيجاري يترتب عليه رسوم أخرى مرتبطة به، وهو ما ينطوي عليه مخالفة».

سلوكيات مخالفة

وأكد الرئيس التنفيذي لشركة «ستاندرد للعقارات»، عبدالكريم الملا، أن «هذه السلوكيات غير قانونية، ويجب تجنبها لعدم الوقوع في مشكلات قانونية مستقبلاً»، مشيراً إلى أن عقد الإيجار مرتبط برسوم حكومية، ولذا يجب أن يكون بالقيمة نفسها التي تكتب بها الشيكات الإيجارية أو البدل الإيجاري، من دون زيادة أو نقصان لما يترتب عليها من رسوم.

من جهته، قال الخبير العقاري، المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «هذه السلوكيات قد تقوم بها بعض الشركات بهدف خفض الرسوم العقارية المرتبطة بهذه العقود، وهو سلوك غير قانوني».

وأشار إلى أن العقد شريعة المتعاقدين، وأن ما تم كتابته في العقد الإيجاري هو ما يتم أخذه في الاعتبار أثناء وجود نزاعات إيجارية بين الطرفين (المستأجر والمالك).

أساليب تحوطية

بدوره، قال المدير التنفيذي في شركة «السوم العقارية»، سفيان السلامات، إن «بعض الشركات لجأت خلال الفترة الأخيرة لأساليب تحوطية، تعتمد على منح المستأجرين أسعاراً منخفضة، مع تدوين أسعار مرتفعة في عقود الإيجارات، وذلك للتحوط ضد متغيرات الأسعار، لمنع استفادة المستأجرين من قيم الإيجار الحالية، عند عودة أسعار السوق للارتفاع، أو منع تقديم المزيد من الانخفاضات حال تراجع الأسعار».

واعتبر أنها «ممارسات تسيء إلى سمعة الشركات وتعد مضللة للمستأجرين، ويجب ألا يخضع لها المستأجرون خصوصاً مع وجود البدائل والخيارات المتعددة في الأسواق»، لافتاً إلى أن «تلك الشركات على المدى الطويل، تخسر فرصاً متعددة سواء للحفاظ على مستأجريها أو بالمعاناة في جلب مستأجرين جدد».

في السياق نفسه، قال مدير التأجير في شركة «رعاية» لإدارة العقارات، محمد عثمان أيوب، إن «ملاكاً أصبحوا يفضلون كتابة القيمة الإيجارية في عقود الإيجار، أعلى من القيمة الحقيقية بنحو 10 آلاف درهم في المتوسط لأسباب مختلفة ومتباينة وكلها في مصلحة المالك في المقام الأول».

وأوضح أن ملاكاً يلجأون إلى رفع قيمة الإيجار في العقود، في إطار التحوط نظراً لوجود توقعات وتكهنات باحتمال صعود القيم الإيجارية مرة أخرى تزامناً مع «إكسبو 2020 دبي»، وهذا التحوط يتيح للمالك رفع الإيجار بنسب أعلى في حال حدوث ذلك الارتفاع.

ولفت أيوب الى أن بعض الملاك ينظرون إلى ذلك باعتباره يحقق لهم ميزة، خصوصاً للمستأجرين الجدد وهي تحقيق أقصى استفادة ورفع الإيجار بنسب أعلى لتعويض سنوات من انخفاض الإيجارات.

وأوضح أن ملاكاً يلجأون الى ذلك أيضاً للحفاظ على القيمة السوقية للعقار، في حال رغبة المالك في بيعه، ما يتيح له البيع بسعر أعلى، كما أن ملاكاً يرون أن ذلك أفضل في حالة الرغبة في اللجوء لبنوك لتقييم العقار، إذا كان المالك يفكر في الحصول على قروض أخرى من البنوك.

ونوه بأن ملاكاً يعوضون السكان نظير موافقتهم على تغيير القيمة الفعلية في العقود، عبر منحهم فترة أطول في عقد الإيجار قد تبلغ شهراً في المتوسط، وذلك في إطار تشجيع المستهلك على قبول العقد.

آلية لزيادة الإيجار مستقبلاً

اعتبر الوسيط العقاري، مصطفى عويضة، أن تدوين قيم إيجارية للعقود بشكل مغاير للواقع، يتيح للملاك رفع قيم الإيجارات بشكل أكبر مما تفرضه السوق وآلية العرض والطلب، لاسيما في حال حدوث ارتفاع في الإيجارات مع قرب فعاليات معرض «إكسبو 2020 دبي». وحذّر من أن ذلك يمثل تضليلاً والتفافاً حول المستأجر من أجل زيادة القيم الإيجارية بنسب أعلى.

ولفت عويضة إلى أن السوق العقارية لها دورات وتعتمد على عوامل عدة أبرزها العرض والطلب، وإذا كان المستأجرون استفادوا من انخفاض الإيجارات خلال السنوات الماضية فإن الملاك استفادوا قبل ذلك لسنوات طويلة من ارتفاع الإيجارات.

وأشار الوسيط العقاري، مجدي عبدالعزيز، إلى أن «الأسواق شهدت، مع تصحيح الإيجارات، بعض الشركات التي تتبع تلك الممارسات وتتحوط ضد تقلبات الأسعار، وتحاول الحفاظ على عوائد القيم الإيجارية لبناياتها لأغراض بيعها بسعر مرتفع في أوقات لاحقة اعتماداً على العقود الإيجارية الموثقة، أو للاستفادة منها في الحصول على تمويلات بنكية».

المصدر
عبير عبدالحليم وأحمد الشربيني ومدحت السويفي إمارات الدولة

2019 … A YEAR IN REVIEW.


The decade that ended at midnight on December 31, 2019 can broadly be categorized generally as consisting of 2 halves. The first half witnessed a promising recovery from the ravages of the Global Financial crisis while the second half saw many of the gains from the first half disappear as the market became imbalanced and inefficient for a variety of structural, systemic and external reasons.

From a demand point of view, the news that Dubai sales transactions in 2019 were the highest in 11 years, recording a year-on-year increase of  20 per cent is an indication that the continuing fall in prices is finally starting to challenge buyer disinterest and reluctance. A post global recession record real estate transactions completed in Dubai of 41,988 for 2019 really highlighted how the combination of falling prices and unprecedented financing offers provided by developers could not be ignored by buyers any longer.

Over 55% of the transaction made in 2019 were for off-plan properties and the success of the affordability initiatives  offered by developers along with investor inducements  such as guaranteed rental returns will ensure that developer pricing and marketing strategies aren’t likely to change anytime soon.

Looking forward, the demand for property resulting from population growth is key. The impact of the 2020 Expo on population growth will be significant as human resources are recruited into the Emirate specifically for the Expo itself and for the increased economic activity that will emanate from hosting the event.

Foreign investment will continue to be a major demand driver for the industry and with 25 million visitors who are expected to attend the 2020 Expo, the opportunity for the industry to extoll its virtues as a safe and lucrative investment alternative is unprecedented. We can expect to see increased interest from abroad, particularly as  initiatives such as long-term visas for investors and increased regulatory oversight on the industry and transparency regarding future supply pipelines represent compelling reasons to consider investing in Dubai.

Of course, the industry will continue to be buffeted by Global uncertainty. The pace of resolution of many of the geopolitical events of the past five years that have hindered global economic growth and heightened global uncertainty are still some way from complete resolution. The industry will continue to be affected by these events and issues as they affect, not only factors such as economic performance, trade policies, exchange rates and monetary / fiscal policies of virtually every country in the world, but also the confidence of investors globally.

2019 will be bettered by 2020, but it will only be a small step towards total recovery.

Investing in a Pre-World Expo Environment

Event expected to provide the impetus for continued growth in all segments. 

A lot has been said, and much has been written about Dubai’s Expo 2020 bid, and the successful aftermath of the long wait for this prestigious event that is scheduled to start Oct 2020.

Many industry insiders have been predicting how a world Expo would lead to the escalation of property rates in the emirate, and people waited, with some enthusiasm and excitement, and a tinge of fear, thinking that a sudden bubble could form and hurt the industry on the long run.

Logic dictates that hosting the 2020 World Expo will provide the impetus for continued growth in all segments of the Dubai real estate industry but, as with all extraordinary events, there are many nuances that must be considered.

The residential segment will enjoy a surge in demand for accommodation of all types, from labor camps to apartments to executive villas, for the additional 270,000 or so new jobholders that will enter the market.

However, we expect a gradual rise in rents leading up to and including the period of the event to be more likely than a sudden spike.

This expectation is based upon analyses of existing supply-demand streams, increasing industry regulation and oversight, and the fact that Dubai winning the Expo 2020 bid was already partially priced in by the market.

Values will rise, but differing asset types and locations will not move in unison. As the Expo 2020 preparations continue to move from the analytical and planning phases through to implementation and eventual launch and operational phases, real estate requirements will differ.

Initially, investor demand will drive much of the value appreciation. However, initial end-user demand is likely to increase for accommodation, both for villa and apartment units, with close proximity and easy access to the Expo 2020 site itself.

The demand for this type of property will continue to increase in the run-up to the launch and duration of the Expo, and the capital return curve will steepen as the event approaches.

Meanwhile, office and commercial space in general some located within the Jebel Ali Free Zone will also benefit from a rise in demand as operations are commenced for those companies involved in the initial construction or preparatory phases.

Developments in close proximity to the Expo site will be in focus as logistics, storage and service providers look to set up operations. Labor camps will be required from the initial stages as the race to implement the infrastructure required to cater with so many visitors begins in earnest.

Demand for residential, retail and commercial space alike will spread to the more central areas of Dubai at a later stage as retailers, hotels, service providers, and those operations supporting the tourism industry hire additional staff and set up operations to support the event, service the bevy of new business operators, or the millions of additional shoppers.

So, while the World Expo 2020 is great news for the industry, it brings with it a new set of considerations for the prudent investor. Which assets, located where, purchased in which timeframe are likely to provide the best return on the investment dollar and, perhaps, more importantly, what is the likely performance of the asset when the event is over? The 2020 World Expo will provide many opportunities for real estate investors, but maximizing returns will require some very careful planning.

2019: The year of the brave


“We simply attempt to be fearful when others are greedy and to be greedy only when others are fearful” Warren Buffet.

2018 was a fearful time for most investors. If not fearful, it was certainly a time of significant concern

We learnt that in 2018, the world is now even much more complex, smaller, more intricate with ever increasing interdependencies between nations, cultures, societies, sciences, industries and economies. With 2018 the advent of globalization, the number of factors that can affect local economies and the industries and markets that operate within those economies has increased dramatically in both number and complexity.

In the face of such global disruption and uncertainty that was experienced in 2018, there is only so much that policy makers in each respective country can achieve. The major global players, once aligned in policy and viewpoint when tackling the global financial crisis, have now disbanded, focusing more on satisfying nationalistic interests at the expense of the global good. This is unfortunate and one only hopes that those with longer term and broader perspectives will eventually prevail.

Dubai, with an economy that has tourism, trade, construction and financial services as primary drivers of economic and population growth, will continue to be affected by global machinations, whether they be political, diplomatic, financial or otherwise. Local industries will be affected by global events. Its inescapable and something that we all, as diligent investors, need to understand.

So, the Real Estate industry in Dubai in 2019 will be shaped by any event or occurrence which affects Dubai’s population growth through its ability to provide opportunities for business and individuals alike; such as the disposable income of its residents and visitors, the affordability of the UAE dirham, the levels of available liquidity to its local and foreign investors, its governments revenues, its relationships with other countries or its commercial infrastructure will have an effect on our industry. It’s a fact that, as professionals within the industry, we all have to contend with.

So, we need to look at those variables that will drive the industry.

Our first consideration is population growth. A growing population is the fuel of any property industry and it will be Dubai’s population growth that enables that bodes well for the market within the next 3 years, particularly as a spike in population growth is expected as the Expo effect takes hold closer to 2020.

It may come as a surprise to some that Dubai’s population has exceeded 3 million by end of 2018. This is up almost 331% since the turn of this century. This amazing growth has been consistent during this period and is expected to continue at a rate of between 6.5% and 9% over the next 10 years. This is fantastic news for Dubai’s property industry and the economy overall especially when other nations are facing stagnating population growth or, in the case of countries like Japan, falling populations.

The composition of the growth is also impressive as it will continue to be predominantly driven by people seeking to immediately benefit from and contribute to an economy that is expected to grow by a healthy and sustained 3.5% in 2019 and beyond, as those who are seeking to progress and improve their economic well-being take advantage of the superior opportunities that Dubai will continue to offer going forward courtesy of such major initiatives as the 2020 Global Expo in addition to the time proven economic pillars of trade, finance and tourism. So, the opportunities are there to capitalize on this population growth and resurgence in demand for property during 2019.
Our second consideration is disposable income of residents and visitors. 2018 saw property values and rents decline significantly. Put simply, these changes make effectively increase, not only the purchasing power of the individual, but also the disposable income that the individual enjoys. First home buyers will not have it so good since 2009. The decline in property values, combined with the slew of developer purchasing plans, have created value propositions that will not be repeated for quite some time.

And, as our friend My Warren Buffet is so fond of saying, “Price is what you pay. Value is what you get”, and values in 2019 are unlikely to be bettered any time soon.

Our third consideration is the affordability of the UAE Dirham. There is no doubt that the strengthening UAE Dirham has contributed to the dampening of foreign buyers. Being coupled to a US dollar, being strengthened on the back of interest rate increases in the United States, has caused some to pause.

However, the US Federal Reserve is increasingly likely to slow its interest rate increase agenda. The recent concern in world markets about the effect that an overly hawkish US monetary policy might have on US and global economic growth is causing the Fed to exhibit a more dovish tone when talking about interest rates increases in 2019.

In addition, the recent fall in oil prices, while reducing the revenues of oil producing nations, has had a positive effect in helping the Indian rupee to stabilize, essentially stopping its freefall in value. By October of 2018, the Indian rupee had fallen to an historic low, taking over 20 Indian rupees to buy 1 UAE Dirham. Investing in Dubai suddenly became expensive for one of the UAE’s most important investor groups. In addition, repatriating Dubai’s currency back home was becoming a far better proposition than spending in Dubai.
But already, the rupee has strengthened by over 5 percent and is expected to continue strengthening through 2019, thereby increasing the attractiveness of investing in Dubai.

Similarly, the Chinese economy, markets and its currency, the yuan, have been in decline since the US inspired trade issues emerged. China is becoming an important source of investment for the UAE economy and the possibility of a full-blown trade war between China and the United States would, in addition to adversely affecting oil prices, may slow the rate of Chinese investment in the UAE.

However, as at the time of writing, it appeared that tensions may be easing and the beginning of productive and positive negotiations are foreseeable. Needless to say, a resolution would be significantly beneficial to world economic growth, investor confidence and renewed investor activity.

The real remaining concern is Brexit. This continuing saga appears to be headed for an outcome which, in the short term at least, will see a further weakening of the British pound, thereby making investment in Dubai a more expensive proposition for the British. The jury is still out on the timing of recovery of the British pound.

Meanwhile, the UAE banking sector is liquid and strong, with the central bank forecasting credit growth to the private sector to increase by 6.5 per cent in the first nine months of 2019. In addition, Islamic banking is growing at a rate of 9 per cent annually leading the Governor of the UAE Central Bank to state that “… the banking sector is in a very good position to excel and support economic growth” and that the banking sector is not being impacted by the correction in real estate values with banks continuing to provide credit to the industry. “The property market is in a good position, more than before, and lending continues,” the governor said.

Dubai’s infrastructural spending continues with a total budget of Dh56.8 billion being announced for 2019. Heavily focused on infrastructure projects led by Expo 2020 the budget comes in line with Dubai Strategic Plan 2021’s targets and future commitments. The budget features a rise in infrastructure spending, which makes up 21 per cent of the total government expenditure. This reflects the directives of Sheikh Mohammed to raise infrastructure efficiency in Dubai for the emirate to become the preferred destination for living, tourism, and businesses across all sectors.
And finally, notwithstanding some inflationary effect on consumer prices, the concerns that were being opined about any significantly negative effect of the newly introduced VAT do not appear to have materialized. The UAE implemented VAT at the rate of five percent in January 2018. VAT is not a new phenomenon. It has been implemented in many economies around the world and is considered an efficient and equitable way for governments to collect tax revenue to invest, innovate, develop infrastructure and provide services that are required for sustainable economic growth. The IMF has predicted that the UAE may improve GDP by as much as 1.5% by implementing a 5% VAT. Some countries have applied 20% VAT’s to generate the revenues required by their governments without detriment to their property Industries. Yet. Some investors were concerned and, as has been shown in other economies that have introduced VAT, those concerns eventually proved baseless with time.

So, the picture is not as bleak as some may surmise. Quite the contrary. Taking a broader perspective and looking at all the major influences individually and logically, the picture suggests beckoning opportunities, particularly when taking a medium to long-term view.
There is no doubt that the market is nervous, but I believe that 2019 will be viewed as the year of the brave investors as they take advantage of a market that has achieved almost full correction, that is offering fantastic value and that will benefit from an economy that looks primed for sustainable long-term growth.

Complex, it may be, but unfathomable it is not.

Mohanad Alwadiya – Jan 2019

2018 – Lessons Learned


There is no doubt that 2018 was a challenging year for almost anybody in pursuit of growing their personal wealth. Some of the financial statistics and headlines from around the world provide some uncomfortable reading.

In America the Dow Jones Index fell 5.6%, The S&P 500 was down 6.2% and the Nasdaq fell 4%. It was the worst year for US stocks since 2008 and only the second year the Dow and S&P 500 fell in the past decade. December really capped off a terrible year. The S&P 500 was down 9% and the Dow was down 8.7% which made the month the worst December since 1931.

Apart from the marked decline in fortunes, 2018 will also be remembered for its nerve jangling volatility. The Dow has swung 1,000 points in a single session only eight times in its history, and five of those took place in 2018. Meanwhile, the S&P 500 was up or down more than 1% nine times in December alone, compared to eight times in all of 2017. It moved that much 64 times during the year.

And the damage wasn’t limited to the United States … China, feeling the effects of a looming trade war with the United States, saw its Shanghai Composite fall nearly 25% since the start of the year while the Shenzhen Composite, which includes many of the country’s tech firms, dropped by more than 33% over the same period. Meanwhile, in Hong Kong, the Hang Seng fell 14%.

Closer to home, Dubai’s stock market ended 2018 with a 25 percent annual loss, the worst year since the global financial crisis a decade ago, as the real estate and tourism sectors have struggled. In general terms, Real Estate values, depending on the asset type, have dropped year on year by as much as 11% while rent declines in some areas have reached 15% while many believe that tourists are delaying their visits until the Expo 2020 opens.

So why the distress? Much of it has been driven by an expectation of a global economic slowdown which has been heightened by US trade policies, monetary policy and political mayhem, a breakdown in relations between the super powers, the continuing Brexit soap opera, regional geo-political issues and concerns about the future direction of the major tech companies.

The resulting fear of an economic slowdown saw oil prices drop 24.9% to $45 a barrel after having closed as high as $77 a barrel in the middle of the year falling 41% from that price point.

So, why did all of this affect the Dubai’s Real Estate Industry in 2018? In a single word, globalization.

The world is now much more complex, but it is smaller with ever increasing interdependencies developing between nations, cultures, societies, sciences, industries and economies. With the advent of globalization, the number of factors that can affect local economies and the industries and markets that operate within those economies has increased dramatically in both number and complexity.

In the face of such global disruption and uncertainty, there is only so much that policy makers in each respective country can achieve. The major global players, once aligned in policy and viewpoint when tackling the global financial crisis, have now disbanded, focusing more on satisfying nationalistic interests at the expense of the global good. This is unfortunate and one only hopes that those with longer term and broader perspectives will eventually prevail.

With an economy that has tourism, trade, construction and financial services as primary drivers of economic and population growth, it stands to reason that global machinations, whether they be political, diplomatic, financial or otherwise, will affect local industries. Its inescapable and something that we all, as diligent investors, need to understand.

Any event or occurrence which affects Dubai’s population growth through its ability to provide opportunities for business and individuals alike; such as the disposable income of its residents and visitors, the affordability of the UAE dirham, the levels of available liquidity to its local and foreign investors, its governments revenues, its relationships with other countries or its commercial infrastructure will have an effect on our industry. It’s a fact that, as professionals within the industry, we all have to contend with.

No longer is the purchase of a family home a simple milestone in life. No longer is the acquisition of an investment property a relatively simple exercise in mathematics or basic finance. No longer is the relationship between landlord and tenant based on a nod and a handshake. No longer is the inheritance that we build for our children easily established and secured.

The year of 2018 has showed us how it has all become very complicated very quickly and, as we look forward to the end of this decade, there is an increasing number of global factors that we at Harbor Real Estate will be considering as we advise our clients.

As I always love to say, complex it may be, but unfathomable it is not.

Mohanad Alwadiya – Jan 2019