القطاع العقاري يبدأ صياغة ملامح ما بعد كوفيد ـ 19

واجه الاقتصاد العالمي في ظل تداعيات أزمة كورونا انكماشا اقتصاديا مما كان له أثر كبير على شتى القطاعات ولاسيما القطاع العقاري. و يرى الرئيس التنفيذي لشركة هاربور العقارية والمحاضر في معهد دبي العقاري، السيد مهند الوادية، أننا نعيش حقبة جديدة وواقع جديد يمر به العالم بأكمله ويصنف اقتصاديا بمصطلح ” البجعة السوداء”، وهو حدث له تداعيات كبيرة على المدى الطويل وليس لأي قطاع مناعة ضد أي ازمة من هذا الحجم.
فعام٢٠٢٠ هو عام الشجعان بالنسبة للقطاع العقاري، والمرحلة القادمة تتطلب شجاعة من قبل جميع العاملين واطراف المعادلة العقارية من اصحاب القرار لسن قوانين لدعم قطاع العقارات بطريقة مبتكرة ، تخدم العاملين والمتعاملين بالقطاع. وايضا تقديم وابتكار حلول من قبل المطورين العقاريين و موفرين الخدمات لاستقطاب مستثمرين بطريقة ذكية تتماشى مع الوضع الراهن

وأضاف الوادية: قد تأثر قطاع العقارات بهذه الأزمة، وبالأخص قطاع الإيجارات. فقد تراجعت أسعار الإيجارات وشملت تسهيلات ومبادرات من قبل عدد كبير من الملاك المؤسسيين والأفراد تضمنت إعطاء أشهر إيجار مجانية أو تسهيلات في الدفع أو تخفيض للقيم الإيجارية للمحافظة على المستأجرين وتقليص نسب إخلاء المستأجرين. أما أسعار البيع لم تنخفض بنفس الوتيرة، لانه اذا نظرنا الى قطاع العقارات وأدائه خلال العقد الماضي في دبي، رأينا الأزمة المالية العالمية عامي ٢٠٠٨ و ٢٠٠٩. حيث حدث انخفاض حاد بالأسعار سببه حدوث تضخم و فقاعة عقارية سبقت الأزمة. تلاها هبوط حاد بالاسعار في عامي ٢٠٠٨ و٢٠٠٩، وظل العقار في وتيرة تصحيح لغاية نهاية عام ٢٠١٣، حين فازت دبي باستضافة معرض إكسبو دبي، فأصبح هناك صعود مفاجئ بالأسعار بنسب تصل ل 30% والتي تعد نسبة غير مستدامة تزامنت مع طرح مشاريع جديدة، تلاها حركة تصحيح للارتفاع السريع الذي شهده القطاع ومن ثم مر القطاع بمرحلة تصحيح وهدوء تدريجي خلال الأعوام التالية.

لكن الأزمة الحالية من غير المتوقع أن تسبب هبوط حاد مماثل للذي شهده القطاع في خلال الأزمة الاقتصادية العالمية لان أزمو كوفيد 19 لم يسبقها أي فقاعة، حيث أن القطاع العقاري كان يمر بمرحلة تصحيح تدريجي على مدى عقد من الزمن وصلت فيه أسعار العقارات لمستويات منخفضة لا توفر مجال لانخفاضات مفاجئة.

كما أنه يجب أخذ بعين العتبار أنه تم تطوير البنية التحتية القانونية والتشريعية في العقد الماضي بجهود جبارة من أصحاب القرار في الدولة ودائرة الأراضي والأملاك، لحماية جميع اطراف المعادلة العقارية من مشترين مستثمرين ومطورين و مهنيين عقاريين، والآن نحن بمرحلة نضوج قانوني لم يشهده القطاع من قبل، فقد تم طرح قوانين جديدة لتحسين قطاع العقارات منذ عام 2008. ومؤخرا تم تعديل السياسات النقدية والمالية التي طرحتها الحكومة بدولة الإمارات العربية لتعزز الاقتصاد بطريقة تطمئن الجميع، لذلك نرى أن آثار أزمة كوفيد 19 وتداعياتها الأثر الاقتصادية أقل بكثير من دول أخرى. فقد قررت الحكومة تأجيل أقساط الديون المتعثرة مدة 3 أشهر وإيقاف تنفيذ الإخلاءات الإيجارية والإجراءات التنفيذية وإعفاء رسوم تجديد التراخيص والأنشطة التجارية ورسوم حماية البيانات الشخصية وإعفاء رسوم إصدار وتجديد تصاريح العمل المؤقتة وتخفيض رسوم المرافق. وكذلك خطط التحفيز التي أطلقتها الحكومة، وخطة الدعم الاقتصادي للمصرف المركزي، إلى جانب حزمة الحوافز الاقتصادية التي ساهمت في توفير المرونة الكافية ومساعدة الاقتصاد ككل وقطاع العقارات على الاستجابة للأوضاع الراهنة.

وقد أصبح التوجه الآن بعد حدوث هذه الأزمة للحكومة الذكية والالكترونية، وبما أن حكومة دبي توجهت لذلك منذ فترة طويلة، لم يكن هناك عقبة لحدوث التداولات العقارية في فترة الحظر ، وتم إدراج الكثير من التداولات العقارية ولكنها انخفضت بنسبة ٪٦٠ في تلك الفترة. وقد قامت شركتنا هاربور العقارية بمعاملات عقارية منذ بداية العام بقيمة تتجاوز ١٥٠ مليون درهم ، مما يأكد أن هناك العديد من المستثمرين يقومون بشراء العقارات في ظل الأزمة الحالية. وتوفر البنية التحتية التكنولوجية في دبي بشكل كبير ساهم في استمرار التداولات العقارية عن بعد عن طريق الانترنت. ، فالتحدي الحالي هو التعايش مع هذه الفترة بطريقة ذكية، والمستثمر الذكي يقتنص الفرصة المناسبة بالوقت المناسب. وحالياً ترجع دبي وقطاعاتها تدريجياً للحالة الطبيعية، فمنذ تم فك الحظر الأسبوع السابق ارتفعت في شركتنا هاربور العقارية نسبة المهتمين بالشراء بنسبة ٪١٠٠.

وسيتم كذلك تغير العرض والطلب، فمثلا سيستمر العرض علي القطاع السكني، لان السكن والعمل أصبح حاليا من البيت، فسيزداد الطلب على البيوت. ومن المتوقع أن يزداد الطلب أكثر على بيوت اوسع بإطلالات اجمل مع غرفة اضافية لتكون مكتب للعمل عن بعد وحدائق وبلكونات واسعة. وبالمقابل من المتوقع أن يتباطأ الطلب عللى قطاع المكاتب ومحلات التجزئة، حيث شهد التسوق انلاين نمو كبير. كما من المتوقع أن يستعيد قطاع الفندقة نشاطه تدريجيا مع تركيز الطلب على الفنادق الراقية والتي تتبع إجراءات السلامة وقد يؤدي ذلك الى تباطؤ في الطلب على بيوت للعطلات. ومن المتغيرات التي شهدها القطاع هو حركة الهجرة الداخلية حيث ينتقل العديد من المستأجرين من الشقق ذات القيمة المرتفعة والموجودة في قلب دبي للمناطق الخارجية التي توفر مساحات أكبر وبأسعار أقل مع أسلوب حياة أكثر تناسبا مع الواقع الجديد وبالأخص وحدات فلل التاون هاوس.

في الفترة الحالية، البقاء سيكون للأكثر ابتكارا وتعايشاً مع واقع السوق الجديد. وتأجيل معرض إكسبو دبي سيفتح آفاقاً جديدة أمام المطورين، فإلى جانب أنه سيعطيها متنفساً للتعافي من الأضرار التي لحقت بهم بسبب الأزمة الراهنة، سيمنحهم فرصة لاستكمال وإنهاء مشاريعهم المخططة للعامين الحالي والمقبل.

انصح المطورين بتوفيرعروض تتماشى مع احتياجات القطاع الحالية والمستقبلية عبر خطط دفع ميسرة وكذلك عبر تقديم قيمة حقيقية وخدمة عملاء استثنائية ليستمروا في ادارة شركاتهم بطريقة ربحية، مع الحرص على توفير حلول مبتكرة، لا تعتمد على كثرة الاعلانات او تخفيض الأسعار بل بتوفير قيمة حقيقية على المال من خلال طرح خطط دفع ميسرة، واعفاء المشتري من رسوم الخدمة المرتفعة ورسوم تسجيل العقار وعقارات مصممة بشكل يتناسب مع احتياجات الطلب الجديدة. فلدينا في هاربور العقارية مشاريع لفلل تاون هاوس جاهزة مع خطط دفع تصل لعشرون عاماً وبأقساط ثابتة بدون بنوك.

ورغم أن هذه الفترة لها جانب سلبي، لها جانب ايجابي أيضاً، فهي فرصة لاقتناص شراء عقار باسعار توفر قيمة حقيقية على المال، حيث نرى هذه الفرص في وقت الأزمات، فالثروات تخلق في وقت الأزمات ، والعقار يستثمر فيه للمدى الطويل لذا يجب شراؤه بالوقت المناسب، والآن هو وقت مناسب للشراء سواء للاستثمار أو السكن. وتعد كذلك فرصة لسن قوانين لدعم قطاع العقارات بطريقة مبتكرة ، تخدم العاملين والمتعاملين بالقطاع. وايضا تقديم وابتكار حلول من قبل المطورين العقاريين وموفرين الخدمات لاستقطاب مستثمرين بطريقة ذكية وتتماشى مع الوضع الراهن.

العقار من افضل أصول للاستثمار على المدى الطويل ويجب الصبر عليه لتحقيق العوائد الاجمالية المرجوة منه، ويعد آمن جدا اذا استثمر بالوقت الصحيح وبالطريقة الصحيحة وإذا تم ادارته بالطريقة الصحيحة على المدى الطويل. فأي شخص يشتري عقار في بلد له مستقبل واعد وبنية تحتية قوية وموفري خدمات مهنيين، فهو ينتهج الطريق الصحيح لتحقيق الاستقلال المالي ولاختيار العقار الصحيح. أنصح الأفراد بالتطوير من معرفتهم العقارية و بشراء عقارات جاهزة وليس قيد الإنشاء، بخطط دفع ميسرة من المطور مباشرة وعدم الاقتراض من البنوك إلا إذا كانوا على دراية كاملة بتفاصيل التعاقد مع البنك. وأيضاً دراسة سمعة المطور وأسلوب الحياة قبل شراء أي عقار.

توقعات بـ«انتعاشة عقارية» تدخل السوق في مرحلة «اقتناص فرص» صيفاً

توقع عقاريون أن تشهد السوق العقارية في الإمارات انتعاشة جديدة، وأن تدخل في مرحلة «اقتناص الفرص»، وتحديداً مع بدء أشهر النصف الثاني من العام 2020، كما توقعوا ارتفاع المبيعات العقارية بنسبة تصل إلى 50%
وقالوا لـ«الإمارات اليوم»، إن من أبرز أسباب هذه التوقعات، تخفيف القيود والتدابير التي اتخذت بسبب تفشي فيروس كورونا المستجد (كوفيد ــ 19) عالمياً، وبدء تفعيل قرارات استثمارية تأجلت نظراً للظروف التي مر بها العالم والمنطقة، إضافة إلى عوامل أخرى ستسهم في حركة المبيعات العقارية، أهمها وجود تصحيح سعري أسهم في توفير فرص جيدة في السوق، والتسهيلات من قبل المطورين العقاريين، والمحفزات الحكومية

الوادية: عروض تنافسية وتصحيح

قال المدير الإداري في «شركة هاربور العقارية»، مهند الوادية، إن الفترة من بداية العام الجاري شهدت تأثيراً كبيراً على المبيعات بسبب فيروس كورونا، وعملية الإغلاق الاحترازي، مؤكداً قدرة السوق على تجاوز تأثيرات هذه الأزمة في فترة الصيف

وتوقع الوادية ارتفاع المبيعات بنسبة 50%، مشيراً إلى تقارير حديثة تزخر بتوقعات إيجابية بتحقيق القطاع العقاري انتعاشه بالتزامن مع فتح الاقتصاد، وزيادة شهية المستثمرين، والتصحيح السعري، والشروط الميسرة لشراء العقارات، والتسهيلات التي يقدمها المطورون، فضلاً عن التركيز على تقديم عروض تنافسية، من خلال خطط دفع سهلة

عقاريون: تحصيل قيم إيجارية أقل من العقود مخالف للقانون

طالبوا بمعاقبة مرتكبيه لإضرارهم بالسوق والاقتصاد الوطني
عقاريون: تحصيل قيم إيجارية أقل من العقود مخالف للقانون

أفاد عقاريون بأن قيام بعض الملاك أو الشركات بتدوين قيمة إيجارية بالعقود أعلى مما يتم تحصيله فعلياً من المستأجرين، إجراء غير قانوني ويجب معاقبة مرتكبيه لأنه يضر بالسوق، كما أنه يضر بالاقتصاد القومي باعتبار أن هذه العقود يترتب عليها تحصيل رسوم حكومية، وتسجيلها بقيم مغايرة للواقع يؤثر في إيرادات الجهات المختصة.

قيمة الإيجار

وتفصيلاً، قال المؤسس والرئيس التنفيذي للرواد للعقارات، إسماعيل الحمادي، إن «أسلوب تغيير قيمة الإيجار المتفق عليها بين المالك والمستأجر في عقد الإيجار، لتكون أقل أو أعلى مما هو متفق عليه في الحقيقة، يعتبر سلوكاً غير لائق بالسوق العقارية ولا يصبّ في مصلحة صدقية البيانات الإيجارية، التي وضعت أساساً لتنظيم سوق الإيجارات وتحديد السعر الحقيقي للإيجار في مختلف المناطق، لحفظ حقوق كل الأطراف من جهة وضمان شفافية أداء السوق من جهة أخرى».

وأضاف الحمادي أن هذا الأسلوب يمكن تصنيفه على أنه تزوير ويجب معاقبة مرتكبيه وإخضاعهم للمساءلة القانونية لردعهم وردع كل من ينتهج هذا السلوك، علاوة على أنه يعتبر بمثابة تضليل وتزييف لحقائق ومعطيات السوق في الواقع، ما ينعكس سلباً على صدقية المؤشر الإيجاري وإقحام السوق في موجة تضارب في الأسعار، نتيجة تخفيض بعض الملاك لأسعار الوحدات المؤجرة اقتداء بتلك العقود المضللة وبالتالي نزول الأسعار.

وأشار إلى أن هذا النوع من التضليل ينتهجه البعض فقط للحيلولة ضد القانون والتهرب من دفع رسوم الخدمات وكل الرسوم الأخرى المقتطعة من نسبة مبلغ الإيجار التي تدفع للدوائر ذات العلاقة، لكن في الواقع غالباً ما يتم كشف الأمر من خلال البيانات المدخلة ويتم توقيف عملية استصدار شهادة «إيجاري»، ما يؤثر في المالك سلباً.

من جهته، قال المدير العام في شركة «عوض قرقاش» للعقارات، الدكتور رعد رمضان، إن «هذه السلوكيات من قبل بعض الشركات والملاك أو من ينوب عنهم موجودة في السوق، ولكنها غير قانونية، وذلك لأن العقد الإيجاري يترتب عليه رسوم أخرى مرتبطة به، وهو ما ينطوي عليه مخالفة».

سلوكيات مخالفة

وأكد الرئيس التنفيذي لشركة «ستاندرد للعقارات»، عبدالكريم الملا، أن «هذه السلوكيات غير قانونية، ويجب تجنبها لعدم الوقوع في مشكلات قانونية مستقبلاً»، مشيراً إلى أن عقد الإيجار مرتبط برسوم حكومية، ولذا يجب أن يكون بالقيمة نفسها التي تكتب بها الشيكات الإيجارية أو البدل الإيجاري، من دون زيادة أو نقصان لما يترتب عليها من رسوم.

من جهته، قال الخبير العقاري، المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «هذه السلوكيات قد تقوم بها بعض الشركات بهدف خفض الرسوم العقارية المرتبطة بهذه العقود، وهو سلوك غير قانوني».

وأشار إلى أن العقد شريعة المتعاقدين، وأن ما تم كتابته في العقد الإيجاري هو ما يتم أخذه في الاعتبار أثناء وجود نزاعات إيجارية بين الطرفين (المستأجر والمالك).

أساليب تحوطية

بدوره، قال المدير التنفيذي في شركة «السوم العقارية»، سفيان السلامات، إن «بعض الشركات لجأت خلال الفترة الأخيرة لأساليب تحوطية، تعتمد على منح المستأجرين أسعاراً منخفضة، مع تدوين أسعار مرتفعة في عقود الإيجارات، وذلك للتحوط ضد متغيرات الأسعار، لمنع استفادة المستأجرين من قيم الإيجار الحالية، عند عودة أسعار السوق للارتفاع، أو منع تقديم المزيد من الانخفاضات حال تراجع الأسعار».

واعتبر أنها «ممارسات تسيء إلى سمعة الشركات وتعد مضللة للمستأجرين، ويجب ألا يخضع لها المستأجرون خصوصاً مع وجود البدائل والخيارات المتعددة في الأسواق»، لافتاً إلى أن «تلك الشركات على المدى الطويل، تخسر فرصاً متعددة سواء للحفاظ على مستأجريها أو بالمعاناة في جلب مستأجرين جدد».

في السياق نفسه، قال مدير التأجير في شركة «رعاية» لإدارة العقارات، محمد عثمان أيوب، إن «ملاكاً أصبحوا يفضلون كتابة القيمة الإيجارية في عقود الإيجار، أعلى من القيمة الحقيقية بنحو 10 آلاف درهم في المتوسط لأسباب مختلفة ومتباينة وكلها في مصلحة المالك في المقام الأول».

وأوضح أن ملاكاً يلجأون إلى رفع قيمة الإيجار في العقود، في إطار التحوط نظراً لوجود توقعات وتكهنات باحتمال صعود القيم الإيجارية مرة أخرى تزامناً مع «إكسبو 2020 دبي»، وهذا التحوط يتيح للمالك رفع الإيجار بنسب أعلى في حال حدوث ذلك الارتفاع.

ولفت أيوب الى أن بعض الملاك ينظرون إلى ذلك باعتباره يحقق لهم ميزة، خصوصاً للمستأجرين الجدد وهي تحقيق أقصى استفادة ورفع الإيجار بنسب أعلى لتعويض سنوات من انخفاض الإيجارات.

وأوضح أن ملاكاً يلجأون الى ذلك أيضاً للحفاظ على القيمة السوقية للعقار، في حال رغبة المالك في بيعه، ما يتيح له البيع بسعر أعلى، كما أن ملاكاً يرون أن ذلك أفضل في حالة الرغبة في اللجوء لبنوك لتقييم العقار، إذا كان المالك يفكر في الحصول على قروض أخرى من البنوك.

ونوه بأن ملاكاً يعوضون السكان نظير موافقتهم على تغيير القيمة الفعلية في العقود، عبر منحهم فترة أطول في عقد الإيجار قد تبلغ شهراً في المتوسط، وذلك في إطار تشجيع المستهلك على قبول العقد.

آلية لزيادة الإيجار مستقبلاً

اعتبر الوسيط العقاري، مصطفى عويضة، أن تدوين قيم إيجارية للعقود بشكل مغاير للواقع، يتيح للملاك رفع قيم الإيجارات بشكل أكبر مما تفرضه السوق وآلية العرض والطلب، لاسيما في حال حدوث ارتفاع في الإيجارات مع قرب فعاليات معرض «إكسبو 2020 دبي». وحذّر من أن ذلك يمثل تضليلاً والتفافاً حول المستأجر من أجل زيادة القيم الإيجارية بنسب أعلى.

ولفت عويضة إلى أن السوق العقارية لها دورات وتعتمد على عوامل عدة أبرزها العرض والطلب، وإذا كان المستأجرون استفادوا من انخفاض الإيجارات خلال السنوات الماضية فإن الملاك استفادوا قبل ذلك لسنوات طويلة من ارتفاع الإيجارات.

وأشار الوسيط العقاري، مجدي عبدالعزيز، إلى أن «الأسواق شهدت، مع تصحيح الإيجارات، بعض الشركات التي تتبع تلك الممارسات وتتحوط ضد تقلبات الأسعار، وتحاول الحفاظ على عوائد القيم الإيجارية لبناياتها لأغراض بيعها بسعر مرتفع في أوقات لاحقة اعتماداً على العقود الإيجارية الموثقة، أو للاستفادة منها في الحصول على تمويلات بنكية».

المصدر
عبير عبدالحليم وأحمد الشربيني ومدحت السويفي إمارات الدولة

2019 … A YEAR IN REVIEW.


The decade that ended at midnight on December 31, 2019 can broadly be categorized generally as consisting of 2 halves. The first half witnessed a promising recovery from the ravages of the Global Financial crisis while the second half saw many of the gains from the first half disappear as the market became imbalanced and inefficient for a variety of structural, systemic and external reasons.

From a demand point of view, the news that Dubai sales transactions in 2019 were the highest in 11 years, recording a year-on-year increase of  20 per cent is an indication that the continuing fall in prices is finally starting to challenge buyer disinterest and reluctance. A post global recession record real estate transactions completed in Dubai of 41,988 for 2019 really highlighted how the combination of falling prices and unprecedented financing offers provided by developers could not be ignored by buyers any longer.

Over 55% of the transaction made in 2019 were for off-plan properties and the success of the affordability initiatives  offered by developers along with investor inducements  such as guaranteed rental returns will ensure that developer pricing and marketing strategies aren’t likely to change anytime soon.

Looking forward, the demand for property resulting from population growth is key. The impact of the 2020 Expo on population growth will be significant as human resources are recruited into the Emirate specifically for the Expo itself and for the increased economic activity that will emanate from hosting the event.

Foreign investment will continue to be a major demand driver for the industry and with 25 million visitors who are expected to attend the 2020 Expo, the opportunity for the industry to extoll its virtues as a safe and lucrative investment alternative is unprecedented. We can expect to see increased interest from abroad, particularly as  initiatives such as long-term visas for investors and increased regulatory oversight on the industry and transparency regarding future supply pipelines represent compelling reasons to consider investing in Dubai.

Of course, the industry will continue to be buffeted by Global uncertainty. The pace of resolution of many of the geopolitical events of the past five years that have hindered global economic growth and heightened global uncertainty are still some way from complete resolution. The industry will continue to be affected by these events and issues as they affect, not only factors such as economic performance, trade policies, exchange rates and monetary / fiscal policies of virtually every country in the world, but also the confidence of investors globally.

2019 will be bettered by 2020, but it will only be a small step towards total recovery.

Investing in a Pre-World Expo Environment

Event expected to provide the impetus for continued growth in all segments. 

A lot has been said, and much has been written about Dubai’s Expo 2020 bid, and the successful aftermath of the long wait for this prestigious event that is scheduled to start Oct 2020.

Many industry insiders have been predicting how a world Expo would lead to the escalation of property rates in the emirate, and people waited, with some enthusiasm and excitement, and a tinge of fear, thinking that a sudden bubble could form and hurt the industry on the long run.

Logic dictates that hosting the 2020 World Expo will provide the impetus for continued growth in all segments of the Dubai real estate industry but, as with all extraordinary events, there are many nuances that must be considered.

The residential segment will enjoy a surge in demand for accommodation of all types, from labor camps to apartments to executive villas, for the additional 270,000 or so new jobholders that will enter the market.

However, we expect a gradual rise in rents leading up to and including the period of the event to be more likely than a sudden spike.

This expectation is based upon analyses of existing supply-demand streams, increasing industry regulation and oversight, and the fact that Dubai winning the Expo 2020 bid was already partially priced in by the market.

Values will rise, but differing asset types and locations will not move in unison. As the Expo 2020 preparations continue to move from the analytical and planning phases through to implementation and eventual launch and operational phases, real estate requirements will differ.

Initially, investor demand will drive much of the value appreciation. However, initial end-user demand is likely to increase for accommodation, both for villa and apartment units, with close proximity and easy access to the Expo 2020 site itself.

The demand for this type of property will continue to increase in the run-up to the launch and duration of the Expo, and the capital return curve will steepen as the event approaches.

Meanwhile, office and commercial space in general some located within the Jebel Ali Free Zone will also benefit from a rise in demand as operations are commenced for those companies involved in the initial construction or preparatory phases.

Developments in close proximity to the Expo site will be in focus as logistics, storage and service providers look to set up operations. Labor camps will be required from the initial stages as the race to implement the infrastructure required to cater with so many visitors begins in earnest.

Demand for residential, retail and commercial space alike will spread to the more central areas of Dubai at a later stage as retailers, hotels, service providers, and those operations supporting the tourism industry hire additional staff and set up operations to support the event, service the bevy of new business operators, or the millions of additional shoppers.

So, while the World Expo 2020 is great news for the industry, it brings with it a new set of considerations for the prudent investor. Which assets, located where, purchased in which timeframe are likely to provide the best return on the investment dollar and, perhaps, more importantly, what is the likely performance of the asset when the event is over? The 2020 World Expo will provide many opportunities for real estate investors, but maximizing returns will require some very careful planning.

2019: The year of the brave


“We simply attempt to be fearful when others are greedy and to be greedy only when others are fearful” Warren Buffet.

2018 was a fearful time for most investors. If not fearful, it was certainly a time of significant concern

We learnt that in 2018, the world is now even much more complex, smaller, more intricate with ever increasing interdependencies between nations, cultures, societies, sciences, industries and economies. With 2018 the advent of globalization, the number of factors that can affect local economies and the industries and markets that operate within those economies has increased dramatically in both number and complexity.

In the face of such global disruption and uncertainty that was experienced in 2018, there is only so much that policy makers in each respective country can achieve. The major global players, once aligned in policy and viewpoint when tackling the global financial crisis, have now disbanded, focusing more on satisfying nationalistic interests at the expense of the global good. This is unfortunate and one only hopes that those with longer term and broader perspectives will eventually prevail.

Dubai, with an economy that has tourism, trade, construction and financial services as primary drivers of economic and population growth, will continue to be affected by global machinations, whether they be political, diplomatic, financial or otherwise. Local industries will be affected by global events. Its inescapable and something that we all, as diligent investors, need to understand.

So, the Real Estate industry in Dubai in 2019 will be shaped by any event or occurrence which affects Dubai’s population growth through its ability to provide opportunities for business and individuals alike; such as the disposable income of its residents and visitors, the affordability of the UAE dirham, the levels of available liquidity to its local and foreign investors, its governments revenues, its relationships with other countries or its commercial infrastructure will have an effect on our industry. It’s a fact that, as professionals within the industry, we all have to contend with.

So, we need to look at those variables that will drive the industry.

Our first consideration is population growth. A growing population is the fuel of any property industry and it will be Dubai’s population growth that enables that bodes well for the market within the next 3 years, particularly as a spike in population growth is expected as the Expo effect takes hold closer to 2020.

It may come as a surprise to some that Dubai’s population has exceeded 3 million by end of 2018. This is up almost 331% since the turn of this century. This amazing growth has been consistent during this period and is expected to continue at a rate of between 6.5% and 9% over the next 10 years. This is fantastic news for Dubai’s property industry and the economy overall especially when other nations are facing stagnating population growth or, in the case of countries like Japan, falling populations.

The composition of the growth is also impressive as it will continue to be predominantly driven by people seeking to immediately benefit from and contribute to an economy that is expected to grow by a healthy and sustained 3.5% in 2019 and beyond, as those who are seeking to progress and improve their economic well-being take advantage of the superior opportunities that Dubai will continue to offer going forward courtesy of such major initiatives as the 2020 Global Expo in addition to the time proven economic pillars of trade, finance and tourism. So, the opportunities are there to capitalize on this population growth and resurgence in demand for property during 2019.
Our second consideration is disposable income of residents and visitors. 2018 saw property values and rents decline significantly. Put simply, these changes make effectively increase, not only the purchasing power of the individual, but also the disposable income that the individual enjoys. First home buyers will not have it so good since 2009. The decline in property values, combined with the slew of developer purchasing plans, have created value propositions that will not be repeated for quite some time.

And, as our friend My Warren Buffet is so fond of saying, “Price is what you pay. Value is what you get”, and values in 2019 are unlikely to be bettered any time soon.

Our third consideration is the affordability of the UAE Dirham. There is no doubt that the strengthening UAE Dirham has contributed to the dampening of foreign buyers. Being coupled to a US dollar, being strengthened on the back of interest rate increases in the United States, has caused some to pause.

However, the US Federal Reserve is increasingly likely to slow its interest rate increase agenda. The recent concern in world markets about the effect that an overly hawkish US monetary policy might have on US and global economic growth is causing the Fed to exhibit a more dovish tone when talking about interest rates increases in 2019.

In addition, the recent fall in oil prices, while reducing the revenues of oil producing nations, has had a positive effect in helping the Indian rupee to stabilize, essentially stopping its freefall in value. By October of 2018, the Indian rupee had fallen to an historic low, taking over 20 Indian rupees to buy 1 UAE Dirham. Investing in Dubai suddenly became expensive for one of the UAE’s most important investor groups. In addition, repatriating Dubai’s currency back home was becoming a far better proposition than spending in Dubai.
But already, the rupee has strengthened by over 5 percent and is expected to continue strengthening through 2019, thereby increasing the attractiveness of investing in Dubai.

Similarly, the Chinese economy, markets and its currency, the yuan, have been in decline since the US inspired trade issues emerged. China is becoming an important source of investment for the UAE economy and the possibility of a full-blown trade war between China and the United States would, in addition to adversely affecting oil prices, may slow the rate of Chinese investment in the UAE.

However, as at the time of writing, it appeared that tensions may be easing and the beginning of productive and positive negotiations are foreseeable. Needless to say, a resolution would be significantly beneficial to world economic growth, investor confidence and renewed investor activity.

The real remaining concern is Brexit. This continuing saga appears to be headed for an outcome which, in the short term at least, will see a further weakening of the British pound, thereby making investment in Dubai a more expensive proposition for the British. The jury is still out on the timing of recovery of the British pound.

Meanwhile, the UAE banking sector is liquid and strong, with the central bank forecasting credit growth to the private sector to increase by 6.5 per cent in the first nine months of 2019. In addition, Islamic banking is growing at a rate of 9 per cent annually leading the Governor of the UAE Central Bank to state that “… the banking sector is in a very good position to excel and support economic growth” and that the banking sector is not being impacted by the correction in real estate values with banks continuing to provide credit to the industry. “The property market is in a good position, more than before, and lending continues,” the governor said.

Dubai’s infrastructural spending continues with a total budget of Dh56.8 billion being announced for 2019. Heavily focused on infrastructure projects led by Expo 2020 the budget comes in line with Dubai Strategic Plan 2021’s targets and future commitments. The budget features a rise in infrastructure spending, which makes up 21 per cent of the total government expenditure. This reflects the directives of Sheikh Mohammed to raise infrastructure efficiency in Dubai for the emirate to become the preferred destination for living, tourism, and businesses across all sectors.
And finally, notwithstanding some inflationary effect on consumer prices, the concerns that were being opined about any significantly negative effect of the newly introduced VAT do not appear to have materialized. The UAE implemented VAT at the rate of five percent in January 2018. VAT is not a new phenomenon. It has been implemented in many economies around the world and is considered an efficient and equitable way for governments to collect tax revenue to invest, innovate, develop infrastructure and provide services that are required for sustainable economic growth. The IMF has predicted that the UAE may improve GDP by as much as 1.5% by implementing a 5% VAT. Some countries have applied 20% VAT’s to generate the revenues required by their governments without detriment to their property Industries. Yet. Some investors were concerned and, as has been shown in other economies that have introduced VAT, those concerns eventually proved baseless with time.

So, the picture is not as bleak as some may surmise. Quite the contrary. Taking a broader perspective and looking at all the major influences individually and logically, the picture suggests beckoning opportunities, particularly when taking a medium to long-term view.
There is no doubt that the market is nervous, but I believe that 2019 will be viewed as the year of the brave investors as they take advantage of a market that has achieved almost full correction, that is offering fantastic value and that will benefit from an economy that looks primed for sustainable long-term growth.

Complex, it may be, but unfathomable it is not.

Mohanad Alwadiya – Jan 2019

2018 – Lessons Learned


There is no doubt that 2018 was a challenging year for almost anybody in pursuit of growing their personal wealth. Some of the financial statistics and headlines from around the world provide some uncomfortable reading.

In America the Dow Jones Index fell 5.6%, The S&P 500 was down 6.2% and the Nasdaq fell 4%. It was the worst year for US stocks since 2008 and only the second year the Dow and S&P 500 fell in the past decade. December really capped off a terrible year. The S&P 500 was down 9% and the Dow was down 8.7% which made the month the worst December since 1931.

Apart from the marked decline in fortunes, 2018 will also be remembered for its nerve jangling volatility. The Dow has swung 1,000 points in a single session only eight times in its history, and five of those took place in 2018. Meanwhile, the S&P 500 was up or down more than 1% nine times in December alone, compared to eight times in all of 2017. It moved that much 64 times during the year.

And the damage wasn’t limited to the United States … China, feeling the effects of a looming trade war with the United States, saw its Shanghai Composite fall nearly 25% since the start of the year while the Shenzhen Composite, which includes many of the country’s tech firms, dropped by more than 33% over the same period. Meanwhile, in Hong Kong, the Hang Seng fell 14%.

Closer to home, Dubai’s stock market ended 2018 with a 25 percent annual loss, the worst year since the global financial crisis a decade ago, as the real estate and tourism sectors have struggled. In general terms, Real Estate values, depending on the asset type, have dropped year on year by as much as 11% while rent declines in some areas have reached 15% while many believe that tourists are delaying their visits until the Expo 2020 opens.

So why the distress? Much of it has been driven by an expectation of a global economic slowdown which has been heightened by US trade policies, monetary policy and political mayhem, a breakdown in relations between the super powers, the continuing Brexit soap opera, regional geo-political issues and concerns about the future direction of the major tech companies.

The resulting fear of an economic slowdown saw oil prices drop 24.9% to $45 a barrel after having closed as high as $77 a barrel in the middle of the year falling 41% from that price point.

So, why did all of this affect the Dubai’s Real Estate Industry in 2018? In a single word, globalization.

The world is now much more complex, but it is smaller with ever increasing interdependencies developing between nations, cultures, societies, sciences, industries and economies. With the advent of globalization, the number of factors that can affect local economies and the industries and markets that operate within those economies has increased dramatically in both number and complexity.

In the face of such global disruption and uncertainty, there is only so much that policy makers in each respective country can achieve. The major global players, once aligned in policy and viewpoint when tackling the global financial crisis, have now disbanded, focusing more on satisfying nationalistic interests at the expense of the global good. This is unfortunate and one only hopes that those with longer term and broader perspectives will eventually prevail.

With an economy that has tourism, trade, construction and financial services as primary drivers of economic and population growth, it stands to reason that global machinations, whether they be political, diplomatic, financial or otherwise, will affect local industries. Its inescapable and something that we all, as diligent investors, need to understand.

Any event or occurrence which affects Dubai’s population growth through its ability to provide opportunities for business and individuals alike; such as the disposable income of its residents and visitors, the affordability of the UAE dirham, the levels of available liquidity to its local and foreign investors, its governments revenues, its relationships with other countries or its commercial infrastructure will have an effect on our industry. It’s a fact that, as professionals within the industry, we all have to contend with.

No longer is the purchase of a family home a simple milestone in life. No longer is the acquisition of an investment property a relatively simple exercise in mathematics or basic finance. No longer is the relationship between landlord and tenant based on a nod and a handshake. No longer is the inheritance that we build for our children easily established and secured.

The year of 2018 has showed us how it has all become very complicated very quickly and, as we look forward to the end of this decade, there is an increasing number of global factors that we at Harbor Real Estate will be considering as we advise our clients.

As I always love to say, complex it may be, but unfathomable it is not.

Mohanad Alwadiya – Jan 2019

جريدة الخليج: 53 % حصة البيع على الخريطة في دبي خلال ثلاثة أشهر

سجل السوق العقاري المحلي في دبي بيع نحو 6350 وحدة سكنية خلال الربع الثالث من العام الجاري 2018، واستحوذت المبيعات على الخريطة على أكثر من النصف بواقع 53% (3366 وحدة)، وتصدرت كل من «الخليج التجاري» و«مدينة محمد بن راشد» و«دائرة قرية الجميرا» مبيعات الشقق على الخريطة خلال هذه الفترة.
وتصدرت «المدينة العالمية» و«مارينا دبي» و«دائرة قرية الجميرا» مبيعات الشقق الجاهزة بنسبة 32 % من مجموع مبيعات الشقق الجاهزة خلال الربع الثالث لعام 2018
أما مبيعات الفلل والمنازل الفردية الجاهزة فقد تجاوزت المبيعات على الخريطة في الربع الثالث من عام 2018 والتي تصدرتها «روعة الإمارات» (اميريتس ليفينج (و«المرابع العربية» و«داماك هيلز» والتي بلغت مجتمعة نسبة 30% من مجموع مبيعات الفلل والمنازل الفردية الجاهزة خلال الربع الثالث

استقرار سعري

ولفت التقرير المشترك بين «هاربور العقارية» و«بروبرتي مونيتور» إلى أن الأسعار التي تم تداولها للفلل والمنازل الفردية قد استقرت خلال الربع الثالث من عام 2018 على أقل من متوسط أسعار عام 2017، وضاقت فجوة السعر بين الشقق والمنازل المستقلة. كما اتجهت أسعار الشقق أيضًا إلى الانخفاض وبلغت في المتوسط نحو 1.2 مليون درهم في الربع الثالث من عام 2018. كما أن تداولات العقارات الجاهزة التي بدأت في منافسة أنشطة البيع على الخريطة للفلل والمنازل الفردية منذ نوفمبر/‏تشرين الثاني 2017، قد استمرت في اتخاذ نفس المنحى خلال هذا الربع

 
في غضون ذلك، وخلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2018 استمرت تداولات البيع على الخريطة للشقق في التصدر حيث ركز المطورون اهتمامهم على تزويد خيارات منخفضة الأسعار وخطط الدفع الميسرة والمنافسة
والمنافسة والتنازل عن رسوم  التسجيل وغيرها من الحوافز الأخرى

الرئيسي والثانوي

وطبقًا للبيانات الصادرة عن «بروبرتي مونيتور» فإن 27% من سعر تداولات البيع على الخريطة للشقق خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2018 تراوح بين 1,200 إلى 1,500 درهم للقدم المربعة. وبالمقارنة فإن أعلى سعر في السوق الثانوي للشقق بلغ بين 500 و 800 درهم للقدم المربعة
واستمرت شقق الاستوديو والوحدات ذات غرفة النوم الواحدة في تصدر المشهد الأنشط من حيث التداولات في كل من المبيعات على الخريطة والسوق الثانوي في عام 2018 حتى تاريخه
في الربع الثالث من عام 2018 سجلت أسعار المبيعات في سوق العقارات انخفاضًا ربع سنوي بنسبة 1.4% و 1.3% للفلل والمنازل الفردية والشقق على التوالي. ومن المحتمل أن النشاط الاقتصادي الضعيف وتسليم الوحدات السكنية الجديدة من المطورين لاحقًا هذا العام، أن يفرض مزيدًا من الضغط لخفض أسعار مبيعات المساكن. وفي تلك الأثناء، فإن إعلان حكومة دولة الإمارات في عام 2018 عن لوائح التأشيرة الجديدة لمدة عشر سنوات وتأشيرة الإقامة لمدة خمس سنوات للأجانب المتقاعدين سيكون له تأثير إيجابي على السوق في الأجل القريب

أداء الإيجار

كان انخفاض أسعار إيجارات الوحدات السكنية أكثر وضوحًا في «دبي لاند» و«الروضة – ذا جرينز» وفي «روعة الإمارات» و«موتور سيتي» و«المرابع العربية» و«فيكتوري هايتس» و كان متوسط التغير على مدى 12 شهرًا نحو7%
ومن المتوقع أن يستمر انخفاض الأسعار خلال الربع الأخير من العام الجاري وبداية عام 2019 مع وجود خطط لتسليم مساكن جديدة بكل من الملكية الحرة ومجتمعات الإيجار غير المنتهي بالتمليك في دبي
ومع ذلك، فإن أثر ذلك على بعض المشاريع سيكون أقل وضوحًا إذا استفاد المطورون من محفزات الطلب الفريدة مثل الواجهة البحرية والتشطيبات عالية الجودة والمرافق المجتمعية المتميزة

المعروض القادم

جرى تسليم نحو 6,000 وحدة سكنية في أنحاء دبي في الربع الثالث من عام 2018، وتركزت غالبية عمليات التسليم خلال الربع الثالث لعام 2018 في «دائرة قرية جميرا» و«منطقة برج خليفة» و«تاون سكوير» و«دبي الجنوب». واستحوذت الشقق السكنية على أكثر من 72% الوحدات التي تم تسليمها. أما بالنسبة لباقي السنة، فستتركز غالبية المعروض القادم في مناطق «الخليج التجاري» و«دائرة قرية جميرا» و«مدينة دبي الرياضية» و«واحة دبي للسيليكون» و«تاون سكوير»

مهند الوادية: 1.2 و 1.9 مليون درهم متوسط السعر

قال مهند الوادية، الرئيس التنفيذي لشركة «هاربور العقارية»: «من بين الملاحظات التي برزت في التقرير هذا عن السوق العقاري في دبي للربع الثالث من 2018، هو أن متوسط الأسعار الحالية للمنازل المستقلة والشقق يبلغ 1.9 مليون درهم و1.2 مليون درهم على التوالي، وهي تقريبا نفس أسعار ما رأيناه في الربع الأول من عام 2008 وقبل انهيار السوق المالي العالمي
وأضاف الوادية أن الفرق قبل عشر سنوات أن كنا في طفرة نمو اقتصادية سريعة متسارعة، حيث كان المشترون يلاحقون المكاسب المالية السريعة في ذلك الوقت، لم يتوقع الكثيرون أن السوق كان متجهاًً نحو الانخفاض الحاد، على الرغم من أن بعض العقول المنطقية تنبأت بحدوث هذه الحالة التي كانت وشيكة

محمد عبيدات: مبيعات الجاهز تتحرك للتفوقعلى نظيرتها على الخريطة

من جانبه أشار محمد عبيدات، الرئيس التنفيذي للتكنولوجيا في شركة بوروبرتي مونيتور إلى أن الجميع يدرك الوضع الحالي للسوق العقاري ونملك اليقين بأنه سيتحول قريبا للاتجاه الأعلى. ونرى أنه، بالنسبة للعديد من المشترين، فهذا هو الوقت المثالي لشراء منزل في دبي وأصبح الحلم هذا في متناول اليد حسب أسعار السوق الحالية
وذكر عبيدات أن بيانات نظام بروبرتي مونيتور تشير إلى أن مبيعات المنازل الجاهزة قد تخطت في الآونة الأخيرة مبيعات المنازل قيد الإنشاء في المشاريع المطلقة مؤخرا، وهذا أمر منطقي لأن العائلات المشترية لا تقدر أن تقوم بالدفع والانتظار لبناء منزل وفي نفس الوقت دفع الإيجار أيضًا، فهي تحتاج إلى منازلها الآن، وبالتالي فهي أكثر ميولاً إلى شراء المنازل الجاهزة في نفس الوقت

Ask The Agent


I have a property portfolio of a mix of 1 and 2-bedroom flats in JLT and Dubai Marina. With this in mind, how do I capitalise on what I have?

Seek professional advice as to how to manage your real estate portfolio. Many landlords across Dubai are bound to miss out on the revenue-generating opportunities that Expo 2020 will bring because of poor or non-existent planning. A competent property manager will provide you with the best opportunity to maximise your financial gains by giving you an assessment of the opportunities, and a strategy and activity plan designed to harness the financial potential of your property. Do not make the mistake of leaving your planning too late. You will need to comprehend current and likely future market conditions and events, likely risk factors that may enable or inhibit revenue growth, inflation and cost increases, and a complete comprehension of financial modelling and the ever-developing area of industry policy and regulation.

I am considering buying property to offer for rent. I am looking at two similar offers, one of which is located within 150 meters of a metro station and offered at a premium of around 8 percent. Is this reasonable?

Let us first look at why properties situated close to the Metro can command a premium. It is all about convenience, cost and lifestyle efficiency. Your prospective tenants can enjoy a cost-effective, fast, comfortable and reliable mode of transport to either travel to work, visit friends or even do some light shopping. No traffic hassles, road works, parking, and wear and tear on the family car while the requirement for a second family car is diminished. Many tenants are prepared to pay a rental premium for a property which allows them to enjoy these benefits. Our studies have shown that properties located within a .5-kilometre radius of the Metro in Dubai can command between a 6 percent and 11 percent premium when compared to similar properties with no feasible ambulatory access to a metro station.

My apartment is ready. When I said that I want to inspect it the developer said they already completed their inspection. Is this right?

Technically, once an official Completion Certificate has been issued for the building by the Dubai Land Department, it is deemed ready for handover and your contractual obligations regarding transfer of ownership remain. Nevertheless, I doubt if the developer has your best interests at heart in this instance. You have the right to inspect (snag) your apartment and report any legitimate issues to the developer for rectification. Items which can be remedied in the short term should be fixed immediately. Remember, once you have taken ownership of the apartment, the developer is obliged to fix any issues that may arise for a full 12 months following the transfer of ownership. It is in your interests to snag your apartment, and I strongly recommend you engage a professional to do this on your behalf.

What is the difference between a leasing agreement and a property management agreement?

You enter into a leasing agreement when you wish your real estateto locate suitable tenants for your apartments, facilitate the signing of the tenancy agreement leaving you to assume the responsibility and devote your time to managing the tenant and all aspects of the property thereafter. A property management agreement includes a lot more. A competent property manager will provide an assessment, strategy and activity plan. Considerations include history, current market and risk factors, industry knowledge extending to policy and regulation, finance and market dynamics. An activity plan will be provided covering pricing and marketing, customer relationship management, tenant management and policy, cost management, maintenance supervision, communications and review schedules, status reporting, financial reporting and resourcing. All of these activities will be performed by the property manager under a property management agreement.

Question of the Week

With Expo 2020 coming, is there anything I should do differently with my two apartments in Dubai Marina from a leasing point of view?

Timing will be critical to the decisions that you make regarding the management of your property. First of all, you need to get professional advice as you require a skilled and knowledgeable property manager to help you harness the true financial potential of your property during this unique period in Dubai’s real estate history. You need to appreciate that there will be some nuances and important considerations when looking at the opportunities that the World Expo 2020 will provide. For example, overall values will change but differing asset types and locations will not necessarily move in unison as Expo preparations move ‘from the analytical and planning phases through to implementation and eventual launch and operational phases. Initially, it is likely that investor demand will drive much of the value appreciation to be followed by an increasing rate of end-user demand for accommodation, both for villas and apartments. Those areas in proximity and with easy access to the Expo 2020 site itself will attract initial attention. However, as the event draws closer, demand for more centrally located property will also increase. One can expect both the rental return and capital return curve to steepen as we move closer to the event launch.betting sites not with gamstophttps://ducaticorse-advf.com/meditazione-orgasmica-la-nuova-moda-sexy/

Ask The Agent

Mohanad Alwadiya CEO. Harbor Real Estate

When is the best day to conduct an open house? What preparations do I need to make?

Weekends, particularly Saturdays. are best because potential tenants and buyers are free then. Be prepared to have your house open for as long as possible to get as many people to see your home in a 24 or 48-hour period. Make sure the outside of the house is neat and tidy and, if required, the paintwork or exterior of the house has been touched up. The garden should be presented in mint condition with lawn areas carefully manicured, trees and shrubs trimmed, patio areas swept clean, and outdoor furniture wiped free of dust and dirt. Treat oil stains in parking areas. The interior of the house must be clean and properly maintained with all defects attended to and be free of any odours. Consider subtle air deodorants to provide a pleasant overall ambience. Make sure that your home is cool, bright and welcoming, and that you have some refreshments available for your guests.

How can I make my property highly marketable? I am trying to rent out some office space.

Think like a prospective business owner by developing a unique selling proposition (USP). Business owners think of their customers, staff and business associates. Location is critical. It is all about proximity, convenience and the prestige that a well-chosen location can bring. It seems logical, but it is amazing how many times owners do not present their leasable assets in mint condition. A little money spent on painting, repair and general cleaning goes a long way. Business operators also think about the initial financial burden of office fit-outs. Think about how you can entice and retain a long-term tenant by offering to assist with fit-out costs. Offer financial inducements for longer-term lease contracts. Retaining a responsible long-term tenant in the best way maximises the potential return on your assets over the long term.

How does one become a shrewd property investor? What qualities or skills are important?

Investing in property is all about recognising and capitalising on opportunities that are consistent and supportive to your overall wealth accumulation objectives. To do this, you must have some industry knowledge, able to communicate intelligently with the experts. You must also have a clear understanding of what role your property portfolio will play within a larger diversified portfolio. The more skillful you are at conceptualising your wealth generation schematic, the greater is your likelihood of generating successful strategies to grow your wealth. You also need to be able to identify, engage and work with a professional in the industry. As astute, skillful and knowledgeable as you may be, a reputable, experienced and client-focused full service agency will greatly enhance your level of success. Choose wisely. Don’t think the cheapest will be good enough as this is rarely the case.

What documents do I need to provide so I can arrange for an agency to market and sell my villa?

You need to provide a proof of identity, usually a passport or Emirates ID, so we know who we are dealing with. The original sales and purchase agreement is required so we can verify with the Dubai Land Department that we are dealing with the bonafide current owner. If the property is leased, we need the details of the lease agreement including status of outstanding payments and payments for service charges or owners association. We will consult with you and prepare a letter of engagement containing the details of what you require from us. If you are located overseas and would like us to represent you, you need to provide a power of attorney which will detail the extent to which you would like our representation in the various facets of marketing and selling your property.

Question of the Week

I want to modify and extend my villa. What are the documents required/ procedures to be followed when it comes to making alterations/ additions to the original building construction?

You will need to establish that the amendments that you plan on doing do not threaten the structural integrity or safe habitation of your villa by you or by future owners should you decide to sell it one day. Therefore, you should prepare the architectural and MEP drawings for the proposed concept. These would need to be viewed in conjunction with the architectural and MEP “as built drawings” by a number of different authorities and regulatory bodies to ensure that the proposed designs will be structurally sound and meet all the required building codes and regulations. You will need to obtain NOCs from your owners association, the zoning authorities, Civil Defence authorities and, in some instances, your project developer. You may also require NOCs from DEWA regarding electricity and water supply. If renovations are extensive, you may be required to have the work inspected by the Civil Defence and the Building Department. In the majority of cases, your architect or contractor can arrange for all approvals on your behalf and I suggest you engage the professionals.