The Essential role of property asset managers

The role of the property asset manager is misunderstood by many, with the majority of property investors and other industry participants thinking that the role does not extend beyond the collection and remittance of rental receipts and acting as a buffer between the landlord and the tenant.

Little do they realize that a good property asset manager will generate a greater return from a property portfolio and enable long term portfolio strategic objectives to be realized.

Any investor in property would benefit from a professional property asset manager but it is essential to   know what to look for in selecting a professional to manage their property(s)?

  1. Astute investors understand that you need a professional who is experienced in the market. Not just any market, but the Dubai market. Typically, if you find somebody with at least 10 years’ experience, you will have found somebody who has survived the global recession, and that should provide a reasonable indication that they are in the business for the long term and that they had the skills to navigate and survive Dubai’s property slump. Many didn’t.
  2. Strategic Approach. A competent property asset manager will provide a whole host of services for the investor but the most important is the development of a Property Portfolio Strategy. The professional must be able to articulate and present his thoughts after conducting a thorough assessment of your personal situation and property portfolio. He must be able to provide you with a credible strategy and activity plan which is designed to harness the true potential of your property and provide you with the maximum rate of total return. It is essential to have a well thought out strategy for your property portfolio if you are to maximize your returns.
  3. Knowledge and Understanding. Not just anybody can formulate a credible and implementable strategy. It requires years of expertise and a fundamental understanding of what makes Real Estate such a worthwhile and superior investment. A true professional will have a strong knowledge base on topics including industry history, current market factors and trends, risk factors, and the likelihood of relevant future events that will affect the performance of your property investment. This knowledge should span global, regional and local landscapes and will require a good understanding of economic factors, industry knowledge extending to government policy and regulation, finance and market dynamics.
  4. Planning Expertise and Ability to Implement. Forming a strategy is one thing, but being able to bring the strategy to life is quite another. A true professional will provide an activity plan which will include details of pricing and marketing, customer relationship management and tenant management and policy for the entire portfolio. Essentially, this area of expertise is related to the “topline” or revenue generation and management of the property. Equally important is the cost management and maintenance supervision of the property. Many times, I have seen excellent “topline” performance being eroded due to poor operational and maintenance cost controls.
  5. Organizational Ability and Communication Skills. Managing your property portfolio will also require proper performance measurement, communications and review schedules, and status reporting and financial statements. Investors should always seek examples of these elements as transparency and candid performance appraisals are essential for managing your portfolio correctly by addressing shortfalls to objectives, issues requiring addressing and opportunities for performance improvement, in addition to your peace of mind.
  6. Customer Centricity. It’s important to choose a property manager who you can work with and who, you believe, has your best interests at heart. Your property manager must be customer centered and, unfortunately, in this business, this is not always the case.
  7. There is no point entering a business relationship that is lacking in mutual trust and respect. The investor must have confidence in his ability to manage a business … the investor’s business… which just so happens to be a property portfolio. As with all investments, but especially investments in property, there will be good times and challenging times. There is no such scenario as “set and forget”. It doesn’t exist. If you do not respect the manager you have appointed, the relationship will not survive the challenging times and you will need to go through the whole process of finding a replacement.
  8. A History of success. The investor should be sure to ask for referrals and call some existing clients. It’s important to seek out success stories and ask to see examples of client reports to assess their completeness, continuity and timeliness. The investor must ask the property manager carefully thought out questions to gauge the depth and breadth of knowledge that he possesses.
  9. Finally, it’s essential that the organization the investor is dealing with has the resources to support the manager of the portfolio. In these times of eliminating overheads, individual performance can be inhibited because of a lack of organizational support. The investor should ask to meet the team.

Choose Wisely The investor must ensure that the property asset portfolio is in good hands providing expected returns with as little hassle as possible. But the investor must realize that once a property manager is appointed, the ultimate return on the investment is largely in his hands.

Mortgage trend in Dubai set to continue

There has been a very pleasing trend that has developed during 2016 which is yet another demonstration of the development and maturation of Dubai’s Real Estate industry.
The marked increase in the utilization of mortgages to purchase properties in the emirate demonstrates a market that has undergone a structural shift to supply more affordable properties and the maturation of buyers in structuring their financial affairs to obtain a mortgage and buy the home of their dreams. For the first t.

Historically, mortgages have represented no more than 30%-35% of property sales in the emirate. This ration has now climbed to over 50% during 2016 and, in some months, levels of 60+% were achieved.

This is great news for several reasons.

First, while this trend highlights confidence of lenders in the marketplace it also highlights the increasing confidence of consumers, mostly owner occupiers, in the market to the extent that they are prepared to take on the risks associated with committing to a mortgage for the sake of purchasing some property.

This is very important to the development of long term sustainable growth for the industry as the bedrock of any property industry is its owner occupiers.  They represent the core of the industry as it is they who view property as an investment in life, not just a way to make a quick buck. And yet, historically, they have attracted focus in a market still undergoing the maturation process which is falling short and not proportionate to their importance.

Owner occupiers see Real Estate in a different light. For them, it’s about creating a lifestyle. It’s about creating a home which will provide an environment that is safe and secure within which the individual, couple or family can grow and develop in all aspects whether physical, emotional, social and, of course, financial. In this respect, they have a lot more at stake than those investors with financial interests only.

Typically, they form the core of society, not overly wealthy, who are concerned with providing the family with a future. For some, the purchase of the first family home is the first step towards creating a legacy which hopefully, for the more romantically minded, will turn into a dynasty. These are the dreams which make owning their own home the most important decision they are likely to make. They are in it for the long term; there is a lot at stake, which is why availability of finance through mortgages is critical.

The second reason why this is such good news is because we are witnessing, in real time, the market adapting to legislative changes that were made in early 2014. There is no doubt that the implementation of the mortgage caps earlier in 2014 had affected the demand for many first home buyers who were relying on a mortgage to acquire their dream home.  I remember writing an article at the time of the legislative change and observing the following …

“At Harbor, we see 62% of our clients who were considering buying a property prior to the mortgage caps delay their purchase until they can accumulate the down-payment differential while 38% have settled (or compromised) for a cheaper property to get an initial foothold in the market.”

As predicted, “… the new mortgage caps have certainly produced a definite lag in demand as clients adjust to the new financial realities and many of these clients are planning to participate within the next three years.”

 I am pleased to say, that these observations have essentially been proven correct. The legislative change made by authorities was implemented to help cool what was then, a rampant market. The desired effect was achieved but buyers didn’t simply disappear, they modified their purchasing behavior, another sign of an increasingly resilient and maturing market.

Finally, a growing number of mortgages are being undertaken for properties that are purchased in the more affordable areas of Dubai, which further demonstrates the systemic shift to affordable housing in the Dubai property market is becoming even further entrenched as a long-term characteristic.

A natural occurrence within any economy that is growing rapidly and is formally recognized as maturing and transitioning from being a “frontier” to “emerging” market as Dubai did back in 2013, is that its middle and lower-middle income segments will expand to support the rapid rise in commercial activities and economic initiatives being instigated by entrepreneurs and corporate or government entities. This expansion is unavoidable if the economy is to grow and providing affordable housing to enable this expansion is a critical element to the future growth of Dubai and the development of the Real Estate industry into a mature model that can efficiently cater for a broad and diverse set of people with different incomes, tastes, preferences and requirements.

And demand is set to grow very rapidly. A case in point … the World Expo is predicted by independent analysts to create over 270,000 jobs. The vast majority of these jobs will not be for people occupying senior executive positions. They will be for people in middle management or lower positions, many with families, who will be seeking affordable accommodation.

The importance of maintaining affordability for the average buyer is critical and the availability of affordable finance in the form of mortgages is vital to enable many to gain access this lucrative market going forward.

AN AMUSING STORY… IF IT WASN’T SO SERIOUS!

By Mohanad Alwadiya
CEO, Harbor Real Estate
Senior Advisor & Instructor, Dubai Real Estate Institute

When it comes to amusement, I have always thought that Dubai has a definite competitive advantage in that it is uniquely placed. With its geographic location, infrastructure, stability, cultural diversity and existing reputation as a leisure destination of note, development as the destination of choice by, not only GCC families and youth, but visitors from all over the world who desire amusement, adventure and unique experiences, will play an increasingly important role in building a strong, vibrant and resilient economy and, of course, property industry.

So, it was with excitement, not amusement, which I read about the latest addition to a city already swelling with entertainment and activity alternatives – the IMG Worlds of Adventure. This amusement park took three years to build and cost more than 3.6 billion dirhams. To be labelled “the world’s largest indoor theme park” is no idle boast, with the complex covering over 1.5 million square feet or around 20 times the size of the pitch at Emirates Stadium in London.

And, wait for it… there is more to come…

The next six months should see an even bigger development which, built at a cost approaching 10 billion dirhams, will include such entertainment icons as LEGOLAND and Bollywood, and a giant water park.

The new theme parks will play a key role in ensuring the emirate’s target of 20 million visitors will be visiting the emirate annually from 2021 will be achieved. Very impressive stuff!

But the reason why I love these latest theme parks is not because I enjoy rollercoaster rides … I will leave that for the more adventurous. I am excited at the effect these fantastic initiatives will have on the economy and, more specifically, the property industry that is so close to my heart.

From an economic point of view, this is very serious business indeed!

Aside from the obvious direct benefits of tens of billions of dirhams being invested into the economy, few people realize the enormous economic contribution theme parks make to the overall economy post launch. It is a cliché, but the world is a small place and the war for providing entrepreneurial and employment opportunities is waged on a global battleground and a successful entertainment and amusement industry is just one economic weapon that Dubai can employ to great effect.

And being a global growth industry, participation cannot be ignored.  Consider the following which was sourced from the TEA/AECOM 2015 Theme Index and Museum Index:

In 2015, there were …

…420 million visits to attractions run by the top 10 global theme park groups, up by 7.2 percent.
…236 million visits to the top 25 amusement/theme parks worldwide, up by 5.4 percent.
…146 million visits to the top 20 amusement/theme parks in North America, up by 5.9 percent.
…131 million visits to the top 20 amusement/theme parks in Asia-Pacific, up by 6.9 percent.
…61 million visits to the top 20 amusement/theme parks in Europe, Middle East and Africa, up by 2.8 percent.
… 29 million visits to the top 20 water parks worldwide, up by 3.7 percent.

In a world that is struggling to generate any form of impressive economic growth, the growth within this industry is truly impressive.

Without doubt, the current world leader with regards to amusement parks is the southern US state of Florida. It’s a fact that theme parks are a major reason why people visit this American state. Here are the top theme parks in Florida and the number of annual visitors they attracted in 2014 according to the TEA/AECOM Theme and Museum Index…

… Magic Kingdom – 19.3 million
… Epcot -11.5 million
… Disney’s Animal Kingdom – 10.4 million
… Disney Hollywood Studios – 10.3 million
… Universal Studios – 8.2 million
… Islands of Adventure at Universal Studios – 8.1 million
… SeaWorld – 4.7 million
… Busch Gardens Tampa Bay – 4.1 million

Truly impressive numbers which only highlight that the economic advantages created by having such a robust entertainment industry are staggering. The state estimates tourism brings in a whopping $82 billion in visitor spending while the State Department of Economic Opportunity says that of the approximately 9.1 million workers in Florida, 1.1 million of them hold jobs directly attributed to tourism. That’s better than 1 worker in 10!

Obviously, the job creation potential of this industry, both direct and indirect is staggering… which is why amusement parks are such serious business. The true long-term value of these projects lies in the long-term economic advantages of employing people and creating commercial activities in order to develop a unique capability to entertain the families and youth of the region and beyond.

And job growth fosters population growth which is critical to any property / real estate Industry. It is the undisputed catalyst to industry growth and the population growth generated by the substantial increase in investment and employment opportunities that a successful foray into the entertainment industry would generate would be and have huge and long-lasting benefits for the property / real estate industry downstream.

Theme Parks, Ahoy!

By Mohanad Alwadiya
CEO, Harbor Real Estate
Senior Advisor & Instructor, Dubai Real Estate Institute

Well, Dubai has done it again!!

The latest addition to a city already swelling with entertainment and activity alternatives is the IMG Worlds of Adventure. This amusement park took three years to build and cost more than 3.6 billion dirhams. To be labelled “the world’s largest indoor theme park” is no idle boast, with the complex covering over 1.5 million square feet or around 20 times the size of the pitch at Emirates Stadium in London.

And, wait for it… there is more to come…

The next six months should see an even bigger development which, built at a cost approaching 10 billion dirhams, will include such entertainment icons as LEGOLAND and Bollywood, and a giant water park.

Dubai has always considered tourism to be a key, increasingly successful and lucrative pillar to the economy, but -the latest additions to its suite of attractions are taking the emirates’ capability to satisfy the appetite of those who pursue world-class entertainment and amusement to a whole new level.

The new theme parks will play a key role in ensuring the emirates’ target of 20 million visitors will be visiting the emirate annually from 2021 will be achieved. Very impressive stuff!

But the reason why I love these latest theme parks is not because I enjoy rollercoaster rides… I will leave that to the more adventurous. I am excited at the effect these fantastic initiatives will have on the economy and, more specifically, the property industry that is so close to my heart.

From an economic point of view, this is very serious business indeed!

Aside from the obvious direct benefits of tens of billions of dirhams being invested into the economy, few people realize the enormous economic contribution theme parks make to the overall economy post launch. It is a cliché, but the world is a small place and the war for providing entrepreneurial and employment opportunities is waged on a global battleground, and a successful entertainment and amusement industry is just one economic weapon that Dubai can employ to great effect.

And being a global growth industry, participation cannot be ignored. Consider the following figures sourced from the TEA/AECOM 2015 Theme Index and Museum Index:

In 2015, there were…

… 420 million visits to attractions run by the Top 10 global theme park groups, up by 7.2 percent.
… 236 million visits to the Top 25 amusement/theme parks worldwide, up by 5.4 percent.
… 146 million visits to the Top 20 amusement/theme parks in North America, up by 5.9 percent.
… 131 million visits to the Top 20 amusement/theme parks in Asia-Pacific, up by 6.9 percent.
… 61 million visits to the Top 20 amusement/theme parks in Europe, Middle East and Africa, up by 2.8 percent.
… 29 million visits to the Top 20 water parks worldwide, up by 3.7 percent.

In a world that is struggling to generate any form of impressive economic growth, the growth within this industry is truly commendable.

Without a doubt, the current world leader with regard to amusement parks is the southern US state of Florida. It’s a fact that theme parks are a major reason why people visit this American state. Here are the top theme parks in Florida and the number of annual visitors they attracted in 2014 according to the TEA/AECOM Theme and Museum Index:

… Magic Kingdom – 19.3 million
… Epcot -11.5 million
… Disney’s Animal Kingdom – 10.4 million
… Disney Hollywood Studios – 10.3 million
… Universal Studios – 8.2 million
… Islands of Adventure at Universal Studios – 8.1 million
… SeaWorld – 4.7 million
… Busch Gardens Tampa Bay – 4.1 million

Truly impressive numbers which only highlight just how the economic advantages that are created by having such a robust entertainment industry is staggering. The state estimates tourism brings in a whopping $82 billion in visitor spending while the State Department of Economic Opportunity says that of the approximately 9.1 million workers in Florida, 1.1 million of them hold jobs directly attributed to tourism. That’s better than 1 worker in 10!

Obviously, the job creation potential of this industry, both direct and indirect, is staggering… which is why I love amusement parks.

Most commentators would relate to the increased building activity that such projects would create; however, the true long-term value of these projects lies in the long-term economic advantages of employing people and creating commercial activities in order to develop a unique capability to entertain the families and youth of the region and beyond.

The local market offers significant opportunity. The GCC, with a total population of just over 40 million people, has one of the youngest populations in the world. Approximately 50 percent of the population in the Arabian Peninsula is below 25 years of age. What a wonderful opportunity this represents for Dubai! The possibility exists for the construction of the only mega family entertainment destination in over 2,500,000 square kilometres of territory. From an economic point of view, the provision of memorable entertainment experiences for the youth and families of the region will have a multiplier effect on the economy as a whole, including the real estate industry.

Beyond promises, Dubai brings trangible benefits

The emirate has a lot going for it that make it attractive to investors from India and other countries

I was reading with interest an online article recently that underlined the top reasons why Dubai’s property was so popular with Indian nationals. The reasons offered are not really surprising and essentially summarize why investing in property in the emirate has had significant appeal for not just Indian investors, but those from every corner of the world.

Dubai is easy

Compared to many countries in the world, investing in Dubai’s real estate sector is relatively easy. Enlist a reputable brokerage, select your desired property, negotiate a price, write the necessary cheques and the property will be yours. Bureaucracy, which makes investing in other countries a pain, is virtually nonexistent and, as long as you follow procedural requirements, your property transaction will be processed efficiently and without undue delay.

Dubai provides superior value for money

When compared to the major Indian cities or big cities around the world, Dubai offers increasingly better value. A modern infrastructure that is continually being developed, a renewed focus on affordable housing, world-leading rental yields and finance rates that have been at historic lows for some time now, the value that is inherent in Dubai property is hard to beat in India or any other country in the world.

Dubai provides superior, tax-free rental yields

put simply, there are not many real estate markets in the world where an investor can enjoy an average 7 percent yield Without paying any local taxes. So, net of service charges, maintenance costs and property management fees, the rent that you charge your tenants goes straight into your wallet without the taxman taking his share. And with the cost of finance remaining at near historic lows, the interest on any borrowings you may have is easily covered by the rent that is being yielded by your property, leaving more free cash flow to pay down your principal.

Dubai doesn’t impose a capital gains tax

In addition, capital gains are not taxed upon disposal of the asset, which makes investing in Dubai property a very lucrative addition to any investment portfolio – when taken with a long-term view, a Dubai property investment will provide handsome returns. So from a total return point of view, there are few real estate investments that are better than Dubai.

World-best infrastructure and security

Many times, investments that provide such lucrative returns are normally associated vvith excessive risks or poor infrastructure. This is not the case in Dubai. Dubai’s focus has been on developing a World-leading infrastructure for the benefit of commerce, trade, tourism and habitation. The remarkable improvement that has been made in opening Dubai up for business, implementing the physical, digital and logistical infrastructures, legal framework and economic policies in the post—recession period

has been impressive. There is no doubt that Dubai’s future is looking very bright and investors globally continue to monitor its progress very closely.

Dubai’s brand value has never been stronger

There is no doubt that Dubai has captured the imagination of the world and there is no better barometer of this than its burgeoning tourism industry. Investments in revenue-generating sectors such as entertainment and hospitality have ensured that Dubai is increasingly being included on travellers’ bucket lists all over the world.

Dubai excels at economic entrepreneurialism

Dubai is excelling in an area I call economic entrepreneurialism. Already known for conducting world renowned exhibitions, there is no greater example than the upcoming World Expo, which Dubai will be hosting in 2020. Dubai is committed to making it the best ever.

Dubai is close to India and many countries

There is no doubt that Dubai is well placed geographically. With one-third of the world’s population within a four-hour flight and two-thirds within an eight-hour flight, existing emerging, economies such as Russia, India and China, and soon-to-be emerging economies on the African and South Asian continents will soon all share Dubai as a central hub. No wonder investors are so excited about the emirates prospects.

A multicultural and cosmopolitan society

Long a haven for expats that fulfilled employment contracts of limited duration, more and more people have decided to settle down and call Dubai home. This change in outlook has had a dramatic effect on the stability of the property market and the development of a society that, while incredibly diverse, is also less transient and more committed to developing the emirate as a long-term lifestyle solution. As a result, while there has always been a vibrant and strong Indian community; communities representing other nationalities are developing rapidly making it easier for new expats to make a decision to make Dubai their new home. History has proven that strong nations were built upon such diversity.

wolfofrealestate

الابتكار…. النجاح حيث يفشل الاخرون

ظهرت في الآونة الأخيرة مقالات منشورة تتناول الضغوط التي تعانيها بعض الوكالات العقارية، نتيجة للتصحيح الذي يشهده السوق العقاري في دبي، وقد وصل الحال ببعض شركات الوساطة العقارية إلى تسريح أعداد كبيرة من العاملين لديها أو إغلاق أبوابها بالكامل.

رأى البعض أن القدرة على البقاء كانت مجرد نزهة قصيرة في أعقاب الأزمة المالية العالمية، وبالنظر إلى عدد الشركات التي تصارع من أجل البقاء نجد السؤال التالي يطرح نفسه بنفسه: ما محددات النجاح في السوق؟
تندرج الإجابات عن هذا السؤال ضمن ما يسمى السهل الممتنع، وتعد هذه المحددات صعبة المنال بالنسبة للكثير من الشركات؛ أما الشركات التي تتمكن من فهم المحددات ورصدها وتطويرها وممارستها فإنها تحظى بفرصة كبيرة للتمتع بنجاح غير محدود.
لاشك في أن هذه العبارة طرقت أسماعكم كثيراً: الشغف مكون أساسي من مكونات النجاح، لا يمكنك تحقيق النجاح في هذا الميدان إن لم تكن شغوفاً بعملك، يجب أن تعمل أي شركة عقارية على استقطاب مجموعة من الموظفين الشغوفين بهذا المجال وتطويرهم وتحفيزهم والإبقاء عليهم، وأي عميل ذي نظرة ثاقبة يستطيع معرفة ذلك على الفور، فهذا الميدان يحتاج إلى مهارات التعامل مع الناس، ولا يمكن استمرارية العمل من دون وجود فريق من المهنيين ممن يتمتعون بالشغف تجاه عملهم.
الخبرة مهمة للغاية، ويتميز الحقل العقاري بارتفاع متطلبات رأس المال ووجود نطاق واسع من المخاطر ومقدار كبير من الانخراط العاطفي، لا يمكن أن يكون للفشل أي سبيل، لقد حالفني الحظ بكوني عضواً في فريق تنفيذي تتجاوز خبرته 20 عاماً في القطاع العقاري بدبي، وكما نعلم جميعاً فقد شهد القطاع تطوراً سريعاً وهو لايزال يعد من أكثر الساحات العقارية نشاطاً في العالم، ولقد علمتنا الأزمة المالية العالمية أن القطاع العقاري لا يشرع أبوابه لمن لا يدركون ما يفعلونه، وأن اكتساب خبرة عميقة في هذا المجال شيء لا يقدر بثمن.
تعد المرونة وتطوير القدرة على التكيف من المتطلبات المسبقة للنجاح، لاسيما في سوق يتغير بسرعة هائلة، انطوت الأزمة المالية العالمية على مجموعة من الظروف سريعة التغير، والتي حملت تحديات غير مسبوقة تطلبت حلولاً فورية ومبتكرة لمعالجتها، كانت الأزمة مرحلة صعبة لكنها شكلت فرصة مميزة للتعلم.
كان الأكثر مرونة وقدرة على التكيف هم الأكثر قدرة على الاستفادة من الفرص التي ظهرت في النهاية مع بداية الانتعاش.
قد لا تكون هذه المهمة سهلة، وهي تتطلب تقييماً صادقاً للغاية حول القدرات الفردية إضافة إلى قدرة الشركة على الاستمرار في تقديم الخدمات التي يطلبها العملاء ضمن سياق بيئي جديد تماماً منبثق عن حالة من الاضطراب في الاقتصاد.
وثقافة الابتكار هي ما يميز «المزدهرين» عن «الناجين»، لاشك في أن الممارسات المجربة والتي ثبتت نجاعتها في الماضي، كانت تتطلب عملية تصحيح للتعامل مع الحقائق الجديدة وإيجاد مكانة مناسبة في سوق يتسم بالتنافسية العالية، وهذا هو ما يميز الشركات التي ازدهرت خلال فترة ما بعد الكساد العالمي عن تلك التي اكتفت بمجرد البقاء في حالة واهنة نتيجة للتصحيح الراهن في السوق، من أهم الدروس المستفادة من الكساد العالمي أن الابتكار المرتبط بالظروف سوف ينتصر دائماً، بغض النظر عن الظروف، وسواء كان السوق نشطاً أو كاسداً فإن الابتكار هو الذي يضمن الميزة التنافسية دائماً.
إذا نظرت إلى القطاع العقاري وقارنته بما كان عليه في 2008 فستجد اختلافاً كبيراً. شهد الإطار القانوني للقطاع قفزات كبيرة إلى الأمام، وكذلك البنية التحتية التنظيمية والحوكمة الشاملة، وهذا يتناسب مع حركة السوق الدائبة باتجاه النضج الكامل والنمو المستدام الذي يسعى إليه جميع المعنيين بهذا القطاع، وبصفتنا من المهنيين المهتمين بهذا القطاع، علينا أن نستمر في دعم ومساندة أي تغيير يمكن أن يؤدي إلى تحسين أوضاع القطاع العقاري.

وينبغي أن يكون تحسين أوضاع القطاع في صميم غاياتنا، ومن بين المهنيين الذين عايشوا تجربة الأزمة المالية العالمية، سوف تجد من يتذكر أن الهدف الأساسي كان بسيطاً للغاية، ويتمثل في البقاء على قيد الحياة في بيئة لم يشهدها أحد في هذا القطاع من قبل، ومن أجل البقاء كنا بحاجة إلى التكيف والابتكار والتطور كأفراد وشركات، أمّا أولئك الذين امتنعوا عن ذلك فقد تساقطوا على جانبي الطريق، وفي النهاية، فإن الكساد يؤدي بالضرورة إلى بقاء الأصلح، بحيث يتمكن الأصلح من تحقيق الازدهار.

*المدير الإداري لشركة هاربور العقارية، ومستشار ومحاضر في معهد دبي العقاري التابع ل «دائرة الأراضي والأملاك».

mohanad_in_style

ستون مشروعاً عقارياً في دبي بـ 127 مليار درهم خلال 9 أشهر

يوسف العربي (دبي) أطلقت شركات التطوير العقارية نحو 60 مشروعاً في دبي، تناهز تكلفتها الإجمالية 127 مليار درهم، خلال الأشهر التسعة الأولى من العام الحالي، تنوعت بين السكني والفندقي والمكتبي والتجزئة، وفق رصد أجرته «الاتحاد». وتصدرت «إعمار» و«وصل» و«دبي وورلد سنترال»، و«نخيل» و«مجموعة دبي للعقارات» و«مركز دبي للسلع المتعددة» الشركات شبه الحكومية على صعيد إطلاق المشروعات الجديدة، فيما نشطت شركات أخرى من القطاع الخاص على هذا الصعيد، وهي «داماك» و«بالما» و«آر بي جلوبال» و«ماج» وتنوعت المشروعات التي تم الكشف عنها خلال الفترة الممتدة من بداية شهر يناير حتى نهاية شهر سبتمبر الماضي، بين مشروعات الفنادق والإسكان الفاخر والمتوسط، بالإضافة إلى مشاريع التجزئة والمكاتب. وتميزت المشروعات التي تم إطلاقها خلال الفترة المشار إليها بأسعارها التنافسية، وقدرتها على إضفاء قيمة مضافة ولمسات ابتكارية لتعزيز جاذبيتها للمستثمرين الذين باتوا أكثر حرصاً على انتقاء مشترياتهم العقارية بعناية فائقة. وتنوعت المميزات التنافسية التي يعرضها كل مشروع ابتداءً من التصميم المعماري العالمي، وصولاً إلى الإطلالات المتميزة على ملاعب الجولف، فضلاً عن إضافة المرافق التعليمية، والترفيهية، والصحية، للتجمعات السكنية.عرض متوازن وقال زياد الشعار، المدير التنفيذي والعضو المنتدب لشركة «داماك العقارية» لـ «الاتحاد»: «إن إطلاق المشروعات الجديدة بمثابة مؤشر مهم على وجود الطلب في السوق المحلية، حيث تقوم شركات التطوير بإطلاق هذه المشروعات، وفق دراسات دقيقة ترصد مستويات الطلب ونوعيته». وأضاف أن المشروعات التي تم إطلاقها منذ مطلع العام الحالي لن تتسبب في إغراق السوق العقارية، حيت لا تتجاوز في مجملها نحو 15% من حجم السوق العقارية، على عكس المشروعات العقارية التي تم إطلاقها قبيل الأزمة المالية العالمية التي بدأت في عام 2008، والتي شكلت نحو 400% من حجم القطاع العقاري. ونوه الشعار بأن السوق العقاري في دبي لا يزال يحتفظ بمقومات توليد الطلب الحقيقي على العقارات نتيجة البيئة الاستثمارية والمعيشية التي نجحت الدولة في توفيرهما للمستثمرين العقاريين. ولفت إلى أن السوق العقاري يتميز أيضاً بارتفاع متوسط العائد على الاستثمار العقاري بلغ مقارنة ببقية الأسواق العالمية، حيث بلغ نحو 8% خلال النصف الأول من العام الحالي، ما يجعل المدينة واحدة من أبرز وجهات الاستثمار في العالم، إذ لا تقدم أسواق كبرى، مثل لندن ونيويورك وسنغافورة، مثل هذه العوائد. زيادة استثمارات الأفراد ومن جانبه، قال المستشار العقاري إسماعيل الحمادي، المؤسس والمدير التنفيذي لشركة الرواد: «إن التقارير الرسمية الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي تؤكد زيادة استثمارات الأفراد لا سيما من المواطنين في القطاع العقاري، بعد وصول سعر الوحدات لمستويات تنافسية لم تكن متاحة من قبل». وأكد الحمادي، أنه على الرغم من انخفاض أسعار العقارات السكنية بنسبة تخطت ال 3% في الربع الثاني من العام الحالي، فإن المبيعات العقارية للشركات الرئيسة في الإمارة لا تزال تشهد نمواً كبيراً مطرداً، استناداً للإفصاحات المدققة لهذه الشركات للنصف الأول. وبلغت قيمة مبيعات شركة «إعمار العقارية» خلال الأشهر الستة الأولى من العام الحالي 6,12 مليار درهم، كما حصلت داماك نحو 3,67 مليار درهم خلال الفترة نفسها، بعد أن سلّمت 1511 وحدة خلال الأشهر الستة الأولى من العام الحالي، كما أعلنت الشركة عن اعتزامها تسليم عدد مماثل خلال النصف الثاني. وأكد الحمادي، أن تزايد وتيرة البناء والإنشاءات وطرح المشروعات من قبل الشركات العقارية الرئيسة يؤشر على نمو حقيقي على أرض الواقع في الطلب الحقيقي من قبل المستخدم النهائي. النضج العقاري ومن جهته، أكد الخبير العقاري والمحاضر بكلية دبي العقارية مهند الوادية، أن السوق العقاري في الإمارات بلغ مرحلة النضج العقاري بعد الطفرات المتتالية التي شهدتها التداولات العقارية عقب فوز الإمارة باستضافة معرض إكسبو 2020. وأضاف الوادية أن مواصلة الشركات لإطلاق المشروعات العقارية ينم عن ثقة كبيرة من قبل المستثمرين بأداء السوق العقارية ومستقبله، في ظل النجاحات التي يحققها الاقتصاد الوطني ونجاحه في تحقيق التنوع. وأشار الوادية إلى أن الإمارات باتت الملاذ الأمن للاستثمارات وسط هذه المنطقة المضطربة من العالم، حيث نجحت تصدر الوجهات السياحية والاستثمارية والترفيهية في المنطقة، وهي العوامل التي تنعكس بدورها على أداء القطاع العقاري على المديين البعيد والمتوسط ولفت إلى وجود مؤشرات إيجابية عدة في الوقت الراهن، منها نمو سوق الرهن العقاري على نحو غير مسبوق، وهو السوق الذي يعتمد بشكل رئيس على المستخدمين النهائيين للوحدات العقارية، كما أن الشركات العقارية أصبحت أكثر حرصاً على طرح مشروعات عقارية تتناسب مع طبيعة الطلب العقاري بالسوق المحلية. مشروعات جديدة ووفق الرصد الذي أجرته «الاتحاد» قامت شركة إعمار العقارية منفردة بإطلاق 10 مشروعات، ضمت أكثر من 3000 وحدة، بقيمة إجمالية تقدر بنحو 8 مليارات درهم منذ مطلع العام الحالي وحتى نهاية سبتمبر من العام ذاته. وضمت قائمة المشروعات التي أطلقتها شركة إعمار العقارية خلال العام الحالي مشروع «داون تاون فيوز» الذي يضم 424 وحدة، و»فورتي» الذي يضم 505 وحدة، و»فيرواي» الذي يضم 280 وحدة، و»مبيل» الذي يضم 646 وحدة. كما أطلقت شركة إعمار مشروع «كريك سايد ريزيدنس ساوز- تي 2» الذي يضم 149 وحدة، ومشروع «تي ثري» (101 وحدة)، و»دبي كريك ريزيدنس بوديوم» (24 وحدة)، بالإضافة إلى مشروعي «أكاسيا بارك هايتس» و»أزاليا» اللذين يضمان 477، و108 وحدات على التوالي. وأطلقت شركة إعمار مشروع «كريك سايد 18» السكني الذي يقع ضمن مشروع «خور دبي»، وقامت الشركة بطرح وحدات من المبنى «A» بمشروع «كريك سايد 18»، فيما تم إرجاء طرح المبني الثاني بالمشروع إلى مراحل لاحقة، وفق أوضاع السوق ومستويات الطلب الحقيقي على العقارات السكنية في السوق المحلية. توجهات الإمارة ومن جانبها أطلقت مجموعة «وصل لإدارة الأصول التابعة لمؤسسة دبي العقارية» أربعة مشروعات بقيمة 40 مليار درهم، حيث أكدت الشركة أن باقة المشروعات الجديدة التي تنفذها مؤسسة دبي العقارية تحت مظلة مجموعة «وصل» تتناغم بقوة مع توجهات الإمارة، انطلاقاً من مسؤولياتها في تطوير وتحديث القطاع العقاري في إمارة دبي، وتوفير الوحدات السكنية والسياحية والتجارية التي تلبي حاجة دبي. وتشمل المشروعات «وصل بارك 1»، الذي ينفذ بالقرب من حديقة زعبيل الخضراء، ليكون جزيرة حضرية في قلب مدينة دبي، أما المشروع الثاني فهو «برج وصل» في شارع الشيخ زايد، في حين سيكون المشروع الثالث، وهو «بوابة وصل»، أحد المشاريع المبتكرة. ويقع المشروع الرابع في منطقة ند الحمر مقابل شارع الشيخ محمد بن زايد، ويطلق عليه حدائق ند الحمر، ويضم أكثر من 115 قطعة أرض متعددة الاستخدامات، تخضع لقوانين التملك الحر في الإمارة، وتمتد على مساحة 6 ملايين قدم مربعة. دبي الجنوب ومن ناحيتها أطلقت دبي الجنوب مشروع «القرى» الذي يقع بالقرب من مطار آل مكتوم، ومنطقة إكسبو 2020، بتكلفة إجمالية تصل إلى 25 مليار درهم. ويتضمن المخطط الرئيس للمشروع ما بين 3 إلى 5 قرى، تضم أكثر من 20 ألف وحدة سكنية على مساحة 5 كيلو مترات مربع، ومن المقرر طرح المشروع بنظام التملك الحر، مع إتاحة خيار التأجير الذي ينتهي بالتمليك، وذلك لتسهيل عمليات التمويل أمام المشترين. جبل علي جاردنز وتقدر القيمة الاستثمارية لخمسة مشروعات جديدة، طرحتها شركة نخيل العقارية خلال العام الحالي، بأكثر من 20 مليار درهم، حيث تم إطلاق مشروع «جبل علي جاردنز» الذي يضم 42 مبنى، ونحو 10 آلاف وحدة سكنية، تستوعب 40 ألف شخص في مجتمع سكني جديد، بتكلفة استثمارية تزيد على 15 مليار درهم. وسيحتوي المشروع على أكثر من 1,1 مليون قدم مربعة من الحدائق الخضراء ذات المناظر الطبيعية، والتي تغطي تقريباً خُمس مساحة الموقع، إضافة إلى مسار للجري بطول 2 كيلومتر، ومسابح، وملاعب رياضية لكرة القدم، والتنس، وكرة السلة. وكشفت شركة «نخيل» عن اعتزامها تحويل منطقة جذع «نخلة جميرا» بالكامل إلى وجهة للمشي والتنزه على الشاطئ والحديقة ومجمع لتجارة التجزئة والمقاهي، وذلك في إطار مشروع جديد باسم «ذا بالم بروميناد». وأعلنت «نخيل» العقارية، خلال العام الحالي، عن تعيين شركة «فان أورد» مقاولاً لأعمال الهندسة البحرية، لتجهيز 23,5 كيلومتر من السواحل وكواسر أمواج في مشروع «جزر ديرة»، الواجهة البحرية الجديدة لدبي الممتدة على مساحة 15,3 كيلومتر مربع، في صفقة بلغت 387 مليون درهم. وأطلقت الشركة خلال العام الحالي أيضاً عمليات تأجير المحال التجارية ومنافذ بيع الأغذية والمكاتب في مشروع «غولدن مايل»، ضمن مشروع «النخلة جميرا» في دبي كجزء من محفظة توسعها السريع في قطاع عمليات التجزئة، ويضم المشروع 70 منفذاً، منها ما هو مخصص للمطاعم، ومنها ما هو مخصص لمحال السوبر ماركت، فضلاً عن النادي الصحي والمركز الطبي. ومن جانبه، كشف مركز دبي للسلع المتعددة، عن مشروع «منطقة برج 2020» التي تضيف 6 أبراج جديدة إلي منطقة «أبراج بحيرات جميرا»، إضافة على برج 2020 د الذي سيكون من أطول الأبراج التجارية. وأفاد المركز بأن تصميم المشروع جاء ليكون القلب التجاري لبوابة دبي الجنوبية، ومركز أعمال الشركات بمختلف أنواعها، ويتضمن أبراجاً فائقة التطور، ضمن منطقة حضرية متعددة الاستخدامات، توفر بيئة مثالية للعيش والعمل. وتبلغ المساحة المبنية للمشروع أكثر من مليون متر مربع، أي ما يعادل تقريباً ثلث مساحة منطقة «أبراج بحيرات جميرا»، ونحو ضعف مساحة «مركز روكفيلر» في نيويورك، إضافة إلى المساحات التجارية الممتازة، يوفر المشروع ما يزيد على 100 ألف متر مربع من مساحات التجزئة التي ستلبي احتياجات سوق غير مُشبعة، تشمل المنطقة الحرة التابعة لمركز دبي للسلع المتعددة، و«أبراج بحيرات جميرا»، والمناطق المحيطة، وتقدر القيمة الاستثمارية المبدئية للمشروع 4 مليارات درهم. وأطلقت «مجموعة دبي للعقارات»، مشروعي «وان جي بي آر» ومشروع سكني آخر. ومن ناحيتها كشف شركة ميدان خلال العام الحالي عن مشروع « ميدان وان» الذي يغطي هذا المشروع مساحة تبلغ نحو ثلاثة ملايين ونصف مليون متر مربع، وأعلى مطعم على ارتفاع 675 مترًا، وأكبر نافورة راقصة علوها 420 مترًا، وأطول منحدر للتزلج على الجليد طوله 1,2 كيلومتر وارتفاعه 180 مترًا، إلى جانب متنزه «كريستال لاغون» المائي، الذي يسترخي فيه الزوار. ويضم أيضًا مركزاً تجارياً هو «ميدان وان مول»، الذي يتألف من 652 متجرًا، بقدرة استيعاب تصل إلى 78,300 شخص، ويتضمن مرافق رياضية، تمتد على مساحة 25 ألف قدم مربعة، وتتسع ل8 آلاف شخص. ويتميز «ميدان ون مول» بسقف قابل للطي، طوله 150 مترًا وعرضه 80 مترًا، يتم فتحه في الأشهر المعتدلة، وبجانبها صالة تزلج مغلقة متعددة الأغراض، طولها 1,5 كيلومتر تقريبًا، وهي بالتالي أطول صالة تزلج في العالم، وتبلغ قيمة المشروع نحو 8,6 مليارات دولار، ومن المتوقع الانتهاء من أعماله في عام 2020. شركات القطاع الخاص حاضرة بقوة في المشهد العقاري دبي (الاتحاد) نشطت شركات التطوير العقاري من القطاع الخاص دبي في إطلاق المشروعات العقارية حيث قامت شركة «داماك العقارية» منفردة بطرح 8 مشروعات بقيمة تقدر بنحو 6 مليارات درهم. وأطلقت شركة داماك العقارية، أربعة أبراج فاخرة تضم ما يزيد على 700 وحدة سكنية في مشروع «فيريديس». وتقع الأبراج الأربعة في أحضان الطبيعة الخضراء داخل مشروع «أكويا أوكسجين». وقامت الشركة بإطلاق «باراماونت ريزيدنسز» في مشروع «باراماونت تاور هوتيل آند ريزيدنسز»، الذي يتألف من فندق فاخر يضم 826 وحدة سكنية بالإضافة إلى وحدات سكنية فندقية. كما أطلقت داماك العقارية، أولى فللها الفندقية ضمن مجتمع أكويا أكسجين المتميز في دبي وتتراوح الفلل بين ثلاث وست غرف نوم وتقع الفيلات ضمن مجمع مغلق وسط 55 مليون قدم مربعة من المساحات الخضراء. وفي مجال التجزئة كشفت الشركة عن مشروع اسم «فيستا لوكس»، ويمتد على مساحة مليون قدمٍ مربعة، وسيكون بمثابة مركز الترفيه الأساسي ووجهة التسوق لمشروع «أكويا أوكسجين». وخلال العام 2015 أطلقت داماك العقارية، «برج ميرانو» السكني المستوحى من التصاميم الإيطالية الفاخرة. وأطلقت داماك، أول منازل حصرية ومحدودة العدد في العالم بلمسات «بوجاتي» وستحتل المجموعة الحصرية والمحدودة من الفلل التي أُطلق عليها اسم «إيتوري 971 بلمسات بوجاتي»، موقعاً مميزاً ضمن المساحات الخضراء لمشروع «أكويا أوكسجين». من جانبها، أطلقت شركة «ديار للتطوير»، مبيعات الوحدات السكنية في مشروع «أفنان ديستركت» التابعة لمشروع مجمع «ميدتاون» في المنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي، والذي تتراوح تكلفته بين 2,5 إلى 3 مليارات درهم. وأعلنت «آر بي جلوبال» عن اعتزامها ضخ استثمارات تقدر بنحو أكثر من 5,5 مليار في مشروعين عقاريين بدبي أولهما برج «آر بي هايتس» السكني بقيمة 1,5 مليار درهم بوسط مدينة دبي ويتكون من 50 طابقاً ويضم 268 وحدة سكنية فيما يتألف المشروع الثاني الذي تبلغ كلفته 4 مليارات من مبنى «آر بي ون». ويقع المشروع الثاني الذي تبلغ كلفته 4 مليارات درهم وهو متعدد الاستخدامات. وأعلنت شركة «بالما القابضة» عن إطلاق مشروعين عقاريين جديدين بقيمة 3,7 مليار درهم خلال العام الحالي، المشروع الأول الكائن على نخلة جميرا «سيرينيا ريزيدنسيز» عبارة عن مشروع سكني فاخر على شاطئ البحر، وصمم ليكون الأكثر تميزاً في دبي. أما المشروع الثاني للشركة، عبارة عن مشروع سكني فاخر، وسيضيف وجهة فاخرة أخرى إلى المواقع المتميزة في دبي. وأعلنت «ماج 5 للتطوير العقاري» وهي شركة عقارية تم تأسيسها من خلال علاقة شراكة بين «ماج للتطوير العقاري»، و«إم بي إم القابضة» عن إطلاق مشروع سكني جديد متكامل، وبأسعار معقولة، تحت اسم «ماج 5 بوليفارد» في منطقة «دبي وورلد سنترال»، حيث تم وضع خطة دفع ميسّرة لخمس سنوات بفائدة 0 %، وسيبدأ التسليم 2018. ويتمتع المشروع الجديد البالغة كلفة إنشائه 700 مليون درهم بموقع استراتيجي داخل المنطقة السكنية القريبة من «دبي وورلد سنترال»، وسيضم أكثر من 1000 وحدة سكنية.