Ask The Agent

Mohanad Alwadiya

CEO, Harbor Real Estate

Can you please share some details on how rental increases are determined in Dubai?

Your landlord needs to give you a notice of increase at least 90 days prior to contract expiry. You should familiarise yourself with Law No. 43 which introduced the following restrictions (summarized) with regard to legally allowable rental increases: There should not be any rent increase if the rent for the real estate alit is no more than 10 percent below the average rent that a similar property commands within a neighborhood; The annual rent increases can range from 5 up to 20 percent according to how much the current rent s less than the market average, The market average rates are to be determined by the RERA rental index. The implementation of Law No. 43 is necessary to safeguard consumer interest, the overall industry and the economy at large from unjustifiable rental increases on existing rental contracts.

What documents do I need to provide so I can arrange for an agency to market and sell my villa? Give a proof of identity, usually a passport and/or Emirates ID, and a copy of the original sales and purchase agreement to be verified with the Dubai Land Department (DLD). If the property is leased, provide details of the lease agreement including the status of outstanding payments and any information pertaining to the history with the tenant. Also, provide the status of payments of service and owners association charges. The agency will sit and consult with you as to what your requirements are and prepare for you a letter of engagement which will contain the details of what you require from the agency and what fees have been mutually agreed upon. If you are located overseas and like an agency to represent you, you need to provide a power of attorney detailing the extent to which you would like the agency’s representation in the various facets of marketing and selling your property.

What property features should I prioritise when listing my apartment for sale?

If you have a listing agent or are already working with a realtor, they would know exactly what characteristics of your property should be highlighted to make it stand out from the rest and be highly marketable. But the most important features that will make or break your goal to sell your apartment include the fact that it must be competitively priced or paced just right for the market, its location or proximity to landmarks and important infrastructure such as transportation links and commercial districts, size, building facilities and community amenities, duality and current physical condition, whether or not it is being handled by a professional property management firm, or fully paid or financed. Also, make sure you mention any improvements done, and if it has special features such as a nice view, balcony, closed kitchen or extra storage.

I have just joined the market as a property investor. Can you please help me in determining an optimal rental rate to attract may first tenant? The simplest way to determine a good rental rate for your property is the sales comparison approach (SCA) which relies on identifying a factor that is homogenous to similar properties. For example, an apartment similar to your planned investment which attracts a monthly rental rate of Dh7 per square foot can indicate the likely cash flow you expect: however, as property managers, we do not advocate this approach. A more comprehensive method is the capital asset pricing model (CAPM) which comprehends levels of risk and opportunity cost as it applies to your investment. It identifies your potential return on investment derived from capital appreciation in addition to net rental income and compares it to other investments that you may be considering. This enables smarter investment decisions and, therefore, is the one that we use as standard procedure.

Question of the Week

With many attractive off-plan offers today, I am tempted to buy an off-plan property. But how do I know if I am buying one with real potential?

Whether you are buying ready or off-plan property, market fundamentals still apply. Make sure that an off-plan purchase is consistent with your property portfolio strategy. Location can never be disregarded. Considerations regarding how close the project is to commercial, educational and leisure hubs, medical and health facilities, public infrastructure, popular and established communities, and the manifold views one can enjoy all add up to the desirability of a property’s location. The asset type is also important. What type of asset will be in demand in the future: affordable apartments, townhouses or villas? Be smart about the “product” that you buy. Look for certain property types in locations which you believe will be keenly sought in the future. You need to do some careful financial analysis which will enable you to determine the value of the discount that you anticipate receiving by buying off-plan. Easy payment plans can ensure you limit your capital exposure before completion. Also, you need to be conversant with financial concepts such as net present value (NPV) and internal rate of return (IRR) to guide you in the decision-making process when assessing your alternatives.

Expert Eye

Purchasing a home? Plan carefully

Eliminate any surprises by conducting careful planning and due diligence

There is no doubt that the Dubai real estate market presents some fantastic opportunities for both investors and first-time home buyers. For the latter, there is no better time to take advantage of the value that is currently on offer and start to build a solid financial future.

However, just because the market is currently strongly in favor of buyers doesn’t mean that careful planning and due diligence should not be adhered to. There is never a market scenario which demands hasty decisions; the markets will always demand and reward timely decisions. This is an important distinction to make as taking shortcuts in preparation and planning, particularly in financial planning, is a common shortcoming of investors and home buyers who are keen to take advantage of the varied opportunities.

One area that is often overlooked is the many additional costs “of buying, owning and occupying a home. Many first-time home buyers tend to only focus on the purchase price and mortgage costs and forget that there are other costs to be considered.

Assuming you have con ducted a thorough search and have identified the property that you would like to buy, your negotiated buying price will be subject to a 4% property registration fee at the Dubai Land Department (DLD). You may be taking advantage of some recent payment plans whereby the transfer of ownership and registration fees are deferred until all payments are satisfied; regardless, it is a cost that you need to cover eventually. There will also be a charge of .25 % of the value of any mortgage payable at the-time of registration.

Speaking of mortgages, most lenders require property insurance and you would, in all likelihood, wish to insure your belongings. This is in addition to the loan protection insurance that you need to take out as a prerequisite to finalizing your mortgage so that your spouse and children are protected from having to pay down the mortgage if you should pass away prematurely. You may also consider other forms of insurance covering disability and terminal illness.

Every building or community requires maintenance and operational management. So, you need to understand what fees you will pay to those who will provide the services that make your new home a secure place to live. Fees can vary depending on your location or the development you are part of, so ascertain what you will pay before you sign the purchase agreement.

 Then there are the costs of actually occupying your home. It starts with paying deposits to set up utility accounts followed by monthly utility bills for electricity, gas and water, as well as Pay TV, telephone and Internet services.

Then there are the moving costs. If you are a single or a young couple, you may be able to handle this yourself. For some families, moving may require renting a truck or hiring a moving company.

 Of course, you need to consider the additional new furniture or decorative items you need to buy so that your new home lives up to the vision that inspired you to buy it in the first place.

If you have purchased a new villa, you will want to do some landscaping. This may include the addition or modification of outside entertainment areas such as patios or BBQ areas, design or redesign of plants, trees, shrubs and pathways along with the establishment of a healthy and robust lawn. Play equipment for children may need to be purchased along with additional items such as security systems, fencing or exterior lighting.

Thus, planning a home purchase entails more than just figuring out what your mortgage payments may be. With careful planning, you can eliminate any surprises with your next purchase.

Beyond promises, Dubai brings trangible benefits

The emirate has a lot going for it that make it attractive to investors from India and other countries

I was reading with interest an online article recently that underlined the top reasons why Dubai’s property was so popular with Indian nationals. The reasons offered are not really surprising and essentially summarize why investing in property in the emirate has had significant appeal for not just Indian investors, but those from every corner of the world.

Dubai is easy

Compared to many countries in the world, investing in Dubai’s real estate sector is relatively easy. Enlist a reputable brokerage, select your desired property, negotiate a price, write the necessary cheques and the property will be yours. Bureaucracy, which makes investing in other countries a pain, is virtually nonexistent and, as long as you follow procedural requirements, your property transaction will be processed efficiently and without undue delay.

Dubai provides superior value for money

When compared to the major Indian cities or big cities around the world, Dubai offers increasingly better value. A modern infrastructure that is continually being developed, a renewed focus on affordable housing, world-leading rental yields and finance rates that have been at historic lows for some time now, the value that is inherent in Dubai property is hard to beat in India or any other country in the world.

Dubai provides superior, tax-free rental yields

put simply, there are not many real estate markets in the world where an investor can enjoy an average 7 percent yield Without paying any local taxes. So, net of service charges, maintenance costs and property management fees, the rent that you charge your tenants goes straight into your wallet without the taxman taking his share. And with the cost of finance remaining at near historic lows, the interest on any borrowings you may have is easily covered by the rent that is being yielded by your property, leaving more free cash flow to pay down your principal.

Dubai doesn’t impose a capital gains tax

In addition, capital gains are not taxed upon disposal of the asset, which makes investing in Dubai property a very lucrative addition to any investment portfolio – when taken with a long-term view, a Dubai property investment will provide handsome returns. So from a total return point of view, there are few real estate investments that are better than Dubai.

World-best infrastructure and security

Many times, investments that provide such lucrative returns are normally associated vvith excessive risks or poor infrastructure. This is not the case in Dubai. Dubai’s focus has been on developing a World-leading infrastructure for the benefit of commerce, trade, tourism and habitation. The remarkable improvement that has been made in opening Dubai up for business, implementing the physical, digital and logistical infrastructures, legal framework and economic policies in the post—recession period

has been impressive. There is no doubt that Dubai’s future is looking very bright and investors globally continue to monitor its progress very closely.

Dubai’s brand value has never been stronger

There is no doubt that Dubai has captured the imagination of the world and there is no better barometer of this than its burgeoning tourism industry. Investments in revenue-generating sectors such as entertainment and hospitality have ensured that Dubai is increasingly being included on travellers’ bucket lists all over the world.

Dubai excels at economic entrepreneurialism

Dubai is excelling in an area I call economic entrepreneurialism. Already known for conducting world renowned exhibitions, there is no greater example than the upcoming World Expo, which Dubai will be hosting in 2020. Dubai is committed to making it the best ever.

Dubai is close to India and many countries

There is no doubt that Dubai is well placed geographically. With one-third of the world’s population within a four-hour flight and two-thirds within an eight-hour flight, existing emerging, economies such as Russia, India and China, and soon-to-be emerging economies on the African and South Asian continents will soon all share Dubai as a central hub. No wonder investors are so excited about the emirates prospects.

A multicultural and cosmopolitan society

Long a haven for expats that fulfilled employment contracts of limited duration, more and more people have decided to settle down and call Dubai home. This change in outlook has had a dramatic effect on the stability of the property market and the development of a society that, while incredibly diverse, is also less transient and more committed to developing the emirate as a long-term lifestyle solution. As a result, while there has always been a vibrant and strong Indian community; communities representing other nationalities are developing rapidly making it easier for new expats to make a decision to make Dubai their new home. History has proven that strong nations were built upon such diversity.

Capitalization rate card for investment

Many investors use gross yield and net yield to assess differing property investments in order to determine which course of action represents the best decision from a financial point of view.

But there is another calculation which is often ignored which is instrumental in determining how to deliver the best returns on an investor’s equity. This calculation is called the Capitalization Rate and is an important indicator for investors to consider. In the post Global Financial Crisis (GFC) period, yields from any type of investments became increasingly harder to find and without doubt, the post global recession environment saw investors having to take greater levels of risk to generate acceptable and goal satisfying yields. Dubai’s rental yields have always been strong, particularly when compared to countries where rental income is taxed at high marginal tax rates. With a market that boasts an Average Gross Yield of around 7 percent, it has for some time stood as a beacon for those who appreciate the significant structural and regulatory development that the market has undertaken which, in reality, decreases the risk perception associated with investing in the market. A close look at Gross Yields can reveal a number of insights. It can provide a retrospective view or learning opportunity by revealing how accurately market factors were comprehended, analyzed, forecast and modeled when planning a particular development. Gross Yields can also highlight inefficiencies because inefficiencies, unless corrected, must be eventually supported by either Gross Yield or margin reduction. Investors are concerned with what can be put into his wallet and expectations of Net Yield will always pressure Gross Yield and the cost of resources required to generate that Gross Yield. In times of tight supply, inefficiencies in construction, administration, maintenance and operating methodologies are hidden because elevated Gross Yields driven by excessive market demand are more likely to drive acceptable Net Yields for investors. However, the real test as to effective Yield management is when supply exceeds demand. But really, what is the true meaning of Gross Yield? Gross Yield is the income on an investment prior to expenses being deducted expressed as a percentage. Simple. But Gross Yield only measures the income as a percentage of the original purchase price and does not reflect the effects of significant underlying fluctuations in underlying asset values such as those that have been witnessed in Dubai during the last 5 years. Now, what is the Capitalization Rate (Cap Rate) of an existing property? Cap Rate is the rate of return on a real estate investment based on the income that the property is expected to generate. The capitalization rate is used to estimate the investor’s potential return on investment. The Cap Rate may be calculated by dividing the investment’s net operating income (NOI) by the current market value of the property, where NOI is the total revenue derived from leasing the property less operating costs. Simply put, the Cap Rate = Net Operating Income/ Current Market Value. Given that the capital values for property in Dubai has, in many cases, shown significantly greater volatility than the income being derived from the property, we need to look at the Net Operating Income being generated from the property at today’s value. This allows us to see whether the property’s wealth generating performance is improving or declining by referring to the Cap Rate. If the Cap Rate is declining, it may lead us to conclude that to sell the property and reinvest elsewhere would generate greater income and/or overall wealth even if the Gross or Net Yield still looks impressive.

Cap Rate is used as part of the objective when establishing a client’s property portfolio. We will determine the lowest cap rate that the client should accept in order to make the investment worth-while. Typically, we will suggest a Cap Rate of between 5 and 10 per cent depending on expectations of asset value fluctuations going forward. As revenues are typically locked in line with rental contracts, the ability to accurately forecast the potential and likely shifts in property asset values will be essential to establishing realistic Cap Rates and forming longer term portfolio strategies. Another useful application of the Cap rate is to determine an estimation of the payback period of an investment. When you divide 100 by the estimated Cap Rate you arrive at an estimate, expressed in years, which will provide an indication of the payback period of the investment. For example, an investment with a cap rate of 7 per cent will have an estimated payback period of 20 years. Caution must be used when using this ratio, however, and it must be reviewed periodically as the underlying asset value and the revenues generated from the asset will always exhibit different rates of volatility.

TIME TO REVISIT THE PRACTICABILITY OF REITS

Mohanad Alwadiya, MD of Harbor Real Estate & Instructor at the Dubai Real Estate institute, the official training 81 cortication arm of the Dubai Land Department

The UAE property market slowdown aside, it is great to know that the country’s real estate landscape has gone a long way from its humble beginnings. Aside from the landmark development in 2002, when UAE property (specifically in Dubai) was initially offered to be sold on freehold basis to expatriates by the Dubai government, another important milestone and sign of industry maturity, though relatively untapped, was the introduction of real estate investment trusts (REITs) into the country, with the first REIT entity, Arabian Real Estate Investment Trust (Areit) established in 2006.

And as people continue to agonize over the current market state of affairs, l would advise ambitious though financially limited would-be investors to look into the viability of investing in REITs rather than sitting and waiting for chance to buy property they can actually afford. But what differentiates a REIT-owned property from traditional property out for sale in the market? Before moving any further, let us try to understand what REITs are first and foremost, beyond the words that make up the acronym itself a REIT is a trust company which accumulates a pool of money through an initial public offering (/PO) and buys, develops, manages and sells real estate assets. REIT5 allow both small and large investors the ability to invest in real estate without investing large amounts of capital or devoting a lot of time in directly managing a property portfolio. Investors have the opportunity to buy a unit in a REIT which is actually a portion of a managed pool of real estate; this pool of real estate then generates income through the renting, leasing, selling and financing of property and distributes it directly to the REIT investor on a regular basis. Investors in REITs can expect returns without having to deal with the headaches of maintaining, managing and marketing their real estate assets. Units held in a REIT can be bought and sold like a stock on a stock exchange so investors also have the option to make a safe exit from the property marketplace whenever they decide to do so. There are three types of REITs: equity REITs, mortgage REITs, and hybrid REITs. Equity REITs invest in and own properties and, therefore, are focused on increasing the value of those properties while also accumulating revenues from their properties’ rents. Mortgage REITs deal in the investment and ownership of property mortgages while hybrid REITs combine the investment strategies of equity REITs

And mortgage REITs by investing in both properties and mortgages. A REIT can provide portfolio diversification because of the large amounts of pooled funds available to the REIT management team which, in turn, enables the accumulation and operation of different types of property assets in different locales. This provides the REIT management greater flexibility to minimize the effects of any cyclical downturn by enabling them to focus on opportunities that always exist and emerge from any correctional period to provide a superior return. If you are a landlord or building owner,

the advantages of getting into business with a REIT are manifold; because, in effect, property owners become “shareholders” in a single real estate company, landlords can reasonably expect a safer, more secure and regular source of income in the form of rent through an easy, fuss-less, flexible, liquid and maintenance-free investment. For tenants, REIT—owned buildings, whether they are malls, business parks or towers, are usually well maintained and professionally managed, so being part of or being under a REIT establishment is a win-win for both landlords and building tenants.

التقارير العقارية تبث الضبابية وتخلق حالة من الإرباك بين المستثمرين

:دبي ملحم الزبيدي
أكد عاملون في السوق العقارية بدبي أن تضارب واختلاف التقارير الصادرة عن شركات الاستشارات والوساطة حول واقع القطاع وأدائه في الوقت الراهن والسنوات المقبلة تبث الضبابية وتخلق حالة من الإرباك بين مختلف شرائح الجهات والأطراف المعنية بالقطاع كالمطورين والمستثمرين والمستخدمين النهائيين.

وأوضح العاملون أن تضارب بيانات ونتائج هذه التقارير حول المعروض الذي سيدخل إلى السوق في الفترة المقبلة وتأثيره في عامل الطلب ونسب النمو أو التصحيح السعري يثبت عدم دقتها وشفافيتها، كما أنها لا تستند في الوقت ذاته الى قاعدة بيانات موحدة، إنما الى معلومات داخلية تخدم بالدرجة الأولى أجندة وأهدافا خاصة للجهات المصدرة لهذه التقارير التي تحاول رسم خط اتجاه لأداء السوق.

اختلفت المصادر حول الجهة الحكومية المعنية بالدرجة الأولى بتوفير قاعدة بيانات ثابتة حول معادلة العرض والطلب التي يعتمد عليها أغلبية المطورين والمستثمرين في رسم خريطة مستقبل القطاع في السنوات المقبلة، حيث رجحت جهة كفة «دائرة الأراضي والأملاك» كونها المعنية بتنظيم وضبط القطاع وتسجيل التصرفات وعقود البيع والتأجير وغيرها، فيما فضلت جهة أخرى تكليف «بلدية دبي» لاختصاصها بمنح تصاريح البناء وشهادات إنجاز المشاريع.

وطالبت المصادر أن تتبنى جهة حكومية رسمية إصدار تقرير فصلي كل ثلاثة أشهر يختص بتوضيح الأرقام والمعلومات المرتبطة بمعادلة العرض والطلب لتفنيد ودحض مزاعم شركات الاستشارات والوساطة العقارية الخاصة التي تتبنى أهدافا ومصالح داخلية بها فقط بعيداً عن تحقيق الصالح العام للقطاع العقاري برمته.

علي لوتاه: تحكيم العقل بالدرجة الأولى

قال علي راشد لوتاه، رئيس مجلس إدارة شركة نخيل العقارية: «إن تضارب واختلاف الأرقام والبيانات الصادرة عن شركات الاستشارات العقارية بشأن منحنى أداء السوق المحلي خلال الفترة المقبلة وتحديداً بشأن عدد الوحدات السكنية التي ستدخل القطاع تؤكد عدم شفافيتها وصدقها».
وأضاف لوتاه قائلاً: «إن غياب إحصاءات واضحة ودقيقة وثابتة بنفس الوقت سينعكس نسبياً بشكل سلبي على قرارات المشترين والمستخدمين النهائيين، كما سيدفع بحالة من الضبابية وعدم الوضوح أمام هذه الشريحة من أطراف صناعة العمل العقاري في سوق دبي».
وطالب لوتاه مختلف الأطراف التي تستند وتتأثر بتقارير شركات الاستشارات العقارية بالتأني وعدم التسرع والانجراف وراءها، وتحكيم العقل بالدرجة الأولى والعودة لأصحاب الخبرة والدراية في هذا القطاع من أصحاب السمعة الطيبة.
وأكد رئيس مجلس إدارة «نخيل» أن هذه التقارير والشركات المصدرة لها لا تتطلب وضع الضوابط والأنظمة من قبل الجهات الحكومية المعنية المتمثّلة بدائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، مستنداً بذلك الى قاعدة السوق الحر والدور الذي يقع على الشرائح المستهدفة بهذه التقارير.

ماجدة علي راشد: يجب الاستناد إلى أرضية معلومات صلبة

دعت ماجدة علي راشد، مساعدة المدير العام، ورئيسة مركز تشجيع الاستثمار العقاري في «أراضي وأملاك دبي»، كافة الأطراف العاملة في السوق العقاري المحلي بالإمارة إلى الاستناد إلى قاعدة البيانات المتوافرة في الدائرة كجهة رسمية تعنى بتنظيم القطاع للحصول على المعلومات المطلوبة لرسم خططهم وتوجهاتهم المستقبلية المتعلقة بتنفيذ وتطوير المشاريع العقارية وعدم الانجراف وراء التقارير الصادرة من الشركات الخاصة التي اتسمت بتضارب نتائجها ما يثبت عدم اتسامها بالشفافية والدقة.
وأوضحت راشد أن إعداد الخطط المستقبلية لشركات التطوير العقاري وتنفيذ المشاريع الجديدة يجب أن يستند إلى أرضية صلبة ودراسات صحيحة مركزها «دائرة الأراضي والأملاك» في دبي التي تملك قاعدة بيانات ضخمة تتعلق بالتصرفات العقارية والتسجيل والتأجير والتثمين وغيرها من الخدمات الكثيرة.
وأشارت مساعدة المدير العام، ورئيسة مركز تشجيع الاستثمار العقاري في «أراضي وأملاك دبي»، إلى انه لا يمكن التحرك باتجاه إصدار تشريع قانوني أو لائحة تنظيمية او عقوبات على شركات الاستشارات العقارية الخاصة بشأن إصدار التقارير حول واقع وأداء القطاع في الوقت الراهن ومستقبله في السنوات المقبلة.

محمد المطوع: تبث التشويش والضبابية

أشار رجل الأعمال محمد عبد الرزاق المطوع، الرئيس التنفيذي ل«مجموعة الوليد الاستثمارية»، إلى أن التقارير المتضاربة من حيث الأرقام الصادرة عن شركات الاستشارات العقارية المختلفة تبث حالة من التشويش والضبابية في السوق المحلي. والسؤال الذي يطرح نفسه، من أين تحصل هذه الشركات على البيانات التي تعتمد عليها للتوصل إلى هذه النتائج، هل استندوا لقسم المباني والتراخيص التابع لبلدية دبي، وهنا نطالب المسؤولين في هذه الدائرة بإصدار تقرير شهري أو فصلي كل ثلاثة أشهر ليوضح الصورة الحقيقية عن عدد الوحدات السكنية التي ستدخل القطاع في الفترة المقبلة، وتكون في الوقت نفسه السلطة الحكومية الوحيدة المعنية في والمعتمدة لمنح تصاريح البناء والإنجاز وترقيم المباني.
وأضاف المطوع قائلاً: «إن التقرير الوحيد الذي يفترض الاستناد إليه والاعتماد عليه، وهو ما يغفل عنه الكثيرون، هو التقرير الواجب صدوره من قسم المباني والتراخيص التابع لبلدية دبي، المعني بإصدار شهادات الإنجاز للمباني والمشاريع وعدد الوحدات التي ستضيفها إلى السوق خلال المرحلة المقبلة، حيث إن كل مشروع مرتبط بموعد للإنجاز والتسليم مع وضع هامش تأخير يتراوح بين 6 أشهر وسنة كاملة لأسباب فنية وتعاقدية بين أطراف معادلة البناء».
وأوضح أيضاً أن «أراضي ودبي» و«التنظيم العقاري» وشركات التطوير ليست الجهات المعنية في توفير البيانات والأرقام المتعلقة بعدد الوحدات السكنية أو المساحات المكتبية والتجزئة التي ستنضم إلى المعروض في سوق عقارات دبي، مع الأخذ بعين الاعتبار أن القطاع الخاص يشكل النسبة الأكبر من المشاريع المنجزة وقيد الإنشاء.
وقال المطوع: «إن الأرقام المختلفة عن بعضها بعضا التي نقرأها ونسمع عنها بين الحين والآخر من بعض شركات الاستشارات العقارية، والتي يتكلم بعضها عن 20 ألف وحدة ستدخل السوق قبل نهاية العام الجاري 2015، وهناك من يتوقع 25 ألفا، وطرف ثالث يتنبأ بين 8 و 10 آلاف، بعيدة جداً عن المنطق في ظل طفرة البناء التي يشهدها سوق دبي في الوقت الراهن».
ودعا الرئيس التنفيذي ل«مجموعة الوليد الاستثمارية» وسائل الإعلام المحلية المقروءة والمسموعة والمرئية أن تضع هذه التقارير المتضاربة والمغرضة والتي تحاول الإساءة إلى سمعة بيئتنا الاستثمارية العقارية ضمن الموضوعات الحمراء وحظرها عن النشر لما له من تأثير سلبي في مختلف أطراف صناعة العقار وتحديداً المستثمر والمستخدم النهائي من حيث اتخاذ القرار بالشراء.

زياد الشعار: لا تتحرى الدقة ولا تستند للواقع

قال زياد الشعار، المدير التنفيذي والعضو المنتدب في «داماك العقارية»، «إن الأرقام الصادرة عن تقارير لشركات أبحاث وتسويق عقارية في الدولة باتت تحمل الكثير من التناقض وعدم الدقة في البيانات التي تنشرها، مشيراً إلى أن أغلب هذه التقارير لا تتحرى الدقة ولا تستخدم مصادر ذات صلة حقيقية بالقطاع العقاري».
وأوضح «أن العديد من التقارير لا تذكر مصادر بياناتها، ولا تحدد المشروعات الرئيسية التي سيتم تسليمها في دبي خلال الفترة المعلن عنها في التقرير، إلا أنه ينشر إجمالي الأرقام في العموم، ولا يوثق ما ينشر من معلومات، على الرغم من أن دقة المعلومة هو الهدف الأول من الدراسات والأبحاث التي تقدم للسوق العقارية».

وأشار الشعار «الى أن هناك فروقات كبيرة في البيانات ذاتها إذا ما تمت مقارنتها بين تقارير مختلفة، على سبيل المثال بلغ فارق عدد الوحدات السكنية التي تم تسليمها خلال النصف الأول من عام 2015، لأكثر من 5000 وحدة بين تقريرين، وهو رقم يغير في معادلة العرض والطلب».

ولفت إلى أن أكبر شركتي عقارات في دبي وهما «داماك» و«إعمار»، واللتان تمثلان نحو 50% من السوق العقارية، أعلنتا أن تسليم الوحدات خلال عام 2015 لن يزيد على 3000 وحدة سكنية، فكيف يصل إجمالي الوحدات المتوقع تسليمها خلال العام الجاري 22000 وحدة. حيث سلمت «داماك» نحو 1511 وحدة خلال النصف الأول منها 999 وحدة فقط في دبي.

وبين العضو المنتدب في «داماك العقارية»، «أن من اللازم أن يكون هناك تفرقة بين التسليمات في مناطق التملك الحر وبقية المناطق، حيث إن التسليمات فقط في مناطق التملك الحر هي التي تؤثر في العرض والطلب في السوق العقارية».
وقال الشعار: «إن تضارب وارتباك الأرقام الخاصة بالسوق العقارية في دبي لا يصب في مصلحة القطاع، إذ يخلق حالة من التشويش على القرارات الاستثمارية للمشترين لا سيما غير المقيمين في الدولة، الأمر الذي يتطلب الرقابة والدقة حتى يتم رفد السوق ببيانات تساعد المشترين على اتخاذ قرارات صحيحة ومدروسة».

مهند الوادية: تنعكس سلباً على البيئة الاستثمارية العقارية

ذكر الخبير العقاري، مهند الوادية، المدير الإداري في شركة «هاربور العقارية»، وأستاذ محاضر معتمد وعضو في «كلية دبي العقارية»، أن التقارير العقارية الصادرة عن مصادر مختلفة كشركات الاستشارات والوساطة العقارية تأتي أغلبيتها باتجاه خدمة مصالح خاصة بهذه الجهات وتنفيذ أجندة معينة لها.

وأفاد الوادية أن هذه التقارير هي اجتهادات جيدة ولا بأس بها، لكن كثرتها وتضاربها من حيث النتائج تنعكس بشكل سلبي على البيئة الاستثمارية العقارية في السوق المحلي، لذلك تأتي «دائرة الأراضي والأملاك» في دبي على رأس الجهات الحكومية المعنية في ضبط وتنظيم هذه التقارير.

حالة من الإرباك وعدم التوازن

أكد المهندس فارس سعيد، رئيس مجلس إدارة «دايموند ديفلوبرز»، وعضو التجمع العقاري التابع ل«دائرة الأراضي والأملاك» في دبي أن تضارب التقارير الصادرة عن بعض شركات الاستشارات العقارية حول السوق المحلي في دبي يبعث إلى حالة من الإرباك وفقدان التوازن لدى أغلبية المستثمرين والمستخدمين النهائيين، الأمر الذي يؤثر بشكل سلبي في منحنى أداء السوق.

وأوضح سعيد أن تضارب التقارير العقارية ليست مشكلة حديثة، وإنما نواجه صناعة القطاع منذ أكثر من عقد من الزمن الأمر الذي بات يتطلب تحركا فوريا من قبل الجهات الحكومية المعنية بتنظيم وضبط السوق العقاري في إمارة دبي والمتمثلة ب«دائرة الأراضي الأملاك» و«مؤسسة التنظيم العقاري» (ريرا) من حيث وضع ضوابط ومعايير للتدقيق على هذه التقارير ومراجعتها قبل صدورها والموافقة عليها، ونقترح هنا تشكيل لجنه تحت مظلة الدائرة أو المؤسسة.

وتساءل سعيد عن الأسس والمعايير التي تعتمد عليها هذه الشركات في إصدار تقاريرها، وعلى ماذا تعتمد في نفس الوقت أيضا؟ وما الدوائر التي تستند إليها للحصول على قاعدة بياناتها للتوصل إلى نتائجها النهائية؟ ومن وجهة نظرنا أن تضارب النتائج هو دليل قاطع على عدم صحتها وأمانتها.

وقال رئيس مجلس إدارة شركة «دايموند ديفلوبرز»: «إن النمو الذي تشهده دولة الإمارات ودبي خصوصاً يستند إلى النمو الذي تشهده المؤشرات الفعلية للاقتصاد الكلي المتمثلة بمعدل نمو الناتج المحلي الإجمالي ومساهمات القطاعات الرئيسية في هذا الناتج ونموه، إضافة إلى تدفق الاستثمارات ونمو السيولة، وزيادة الاستثمارات الحكومية في مشاريع البنى التحتية».

خبراء عزوا تراجعها إلى إرجاء القرار الاستثماري وعوامل نفسية 12.5 مليار درهم تصرّفات عقارات دبي في أكتوبر الجاري

حقق إجمالي التصرّفات العقارية من بيع ورهن في دبي، خلال أكتوبر الجاري، نحو 12.5 مليار درهم، منها ثمانية مليارات درهم معاملات بيع أراضٍ وشقق وفلل، و4.5 مليارات درهم معاملات رهن.

وكشفت بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وجود انخفاض في قيمة التصرّفات خلال أكتوبر، مقارنة مع سبتمبر السابق، إذ بلغت قيمة التصرفات في سبتمبر نحو 20.4 مليار درهم. وعزا خبراء عقاريون لـ«الإمارات اليوم» تراجع التصرفات العقارية خلال أكتوبر مقابل سبتمبر، إلى عوامل عدة، أبرزها العامل النفسي في السوق، الناجم عن التأثر بالعوامل الجيوسياسية، فضلاً على إرجاء القرار الاستثماري من قبل بعض المشترين للعقارات في دبي، انتهازاً لفرصة تراجع يتوقعونها في السوق.

وتفصيلاً، أظهرت بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أن إجمالي قيمة التصرّفات العقارية من بيع ورهن في دبي، سجل، خلال أكتوبر الماضي، نحو 12.5 مليار درهم، مقارنة بـ20.4 مليار درهم في سبتمبر الذي سبقه.

وأوضحت البيانات أن أكتوبر شهد تراجعاً في إجمالي مبيعات الأراضي والفلل والوحدات السكنية، إذ بلغت ثمانية مليارات درهم مقابل 12.3 مليار درهم تم تحقيقها في سبتمبر، كما انخفضت الرهون في أكتوبر إلى 4.5 مليارات درهم مقابل 8.03 مليارات درهم في سبتمبر.

إلى ذلك، قال المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «هناك عدداً من العوامل أثرت في تصرفات العقارات بدبي التي تراجعت خلال أكتوبر»، لافتاً إلى أنه «يأتي على رأس هذه الأسباب العامل النفسي المتأثر بالعوامل الجيوسياسية في المنطقة، إضافة إلى العوامل الاقتصادية العالمية التي لاتزال تؤثر في القرار الاستثماري العقاري».

وأضاف الوادية أنه «على الرغم من هذه الأسباب، إلا أن الوضع العقاري في دبي على المدى الطويل مبشر لوجود عوامل رئيسة من الممكن أن تؤثر في السوق، منها بدء الاستعداد الفعلي لمعرض (إكسبو 2020)، إذ سيوفر المعرض مزيداً من الزخم لقطاع العقارات».

من جهته، أرجع الرئيس التنفيذي لشركة «إس إيه إس إنترناشيونال للعقارات»، سيف بن يوخه «التباطؤ في مبيعات العقارات بدبي خلال الشهر الجاري، إلى التريث من قبل بعض المستثمرين العقاريين بهدف اقتناص الفرص في السوق، مع توقعاتهم بتراجع أسعار العقارات».

وأشار إلى أن «السيولة موجودة في السوق، لكن القرار الاستثماري هو الغائب، إذ يرجئ الكثيرون عملية الشراء بالتزامن مع وجود عوامل من الممكن أن تؤثر في السوق سلباً من وجهة نظرهم»، متوقعاً أن «ترتفع قيمة التصرفات بدءاً من الشهر المقبل».

بدوره، قال خبير عقاري، رفض ذكر اسمه، إن «هناك سبباً من الممكن أن يكون مؤثراً في الأرقام الخاصة بتصرفات العقارات، هو أن السيولة الموجودة في السوق تمتصها مبيعات المشروعات على الخارطة، التي لا يتم تسجيلها بشكل سريع من قبل دائرة الأراضي والأملاك»، لافتاً إلى أن «هذه المشروعات لا تسجل مباشرة ضمن أرقام التصرفات التي تسجلها الدائرة شهرياً».

وفي السياق ذاته، قال الرئيس التنفيذي لشركة «ستاندرد» المتخصصة في إدارة العقارات، عبدالكريم الملا، إن «الأوضاع في السوق العقارية بدبي حالياً أفضل بكثير من فترة الصيف، حتى ولو كان هناك تراجع في تصرفات شهر من الشهور»، مشيراً إلى أن «النظرة الكلية على القطاع مبشرة».

وأكد الملا أن «دبي تتمتع بمناخ استثماري قوي، خصوصاً في هذه الفترة، يجذب الكثير من الاستثمارات في القطاع العقاري ومن جميع دول العالم»، مبيناً أن «وجود أهم عناصر الاستثمار التي ترتبط بتوافر عامل الأمن والأمان والاستقرار متوافرة في الإمارات، إذ تمتلك البنية الأساسية الملائمة والمتطورة التي تجذب المستثمرين ورؤوس الأموال».

mohanad_in_style

Ask the agent

Q1) There are many opportunities invest in off-plan properties, but the values in the secondary market have improved significantly. Are there still advantages of buying off-plan?

Purchasing a property off-plan can provide you with superior capital gains by the time of completion, providing you are buying at a discount to today’s finished inventory and the market strengthens up to the completion date for the particular property that you are considering. This will depend on an estimation of economic growth, population expansion, the number of competing projects in the pipeline and eventual industry inventory position. Be smart about the “product” that you buy and try to avail yourself of a payment plan. Look for certain property types complete with amenities and facilities in locations you believe will be sought in the future. Deal only with reputable developers and check the status of the escrow account.

Q2) I am planning to invest in Dubai real estate.As this would be my first property investment, can you give any useful tips?

First of all, know why you want to invest in property. You must have a clear understanding of what you are trying to achieve and what role your property portfolio will play in building your wealth. Then you must set your financial objectives carefully. Success in property investment can only be attained when (and if) those objectives have been realised. Always think long term for your greatest success. Those who have had the greatest success possess the ability to think long term, make rational, well-researched and carefully thought-out decisions with the end objectives in mind and understand that every real estate industry globally will go through cycles of growth and contraction. Make sure you know your-stuff by being able to communicate intelligently and knowledgeably with the experts. Always strive to eliminate risks. Plan your finances, cash flows, capital requirements and debt levels carefully.

Q3) I wish to sell my villa, but the garden needs a little bit of work. Is it worth investing in improving the garden? Am I likely to get my money back?

For your garden to become a selling point, you need to establish a low-maintenance, functional landscape that is highly appealing to the potential buyer. Resist the temptation to clutter the landscape with every species of flora known to man. Plants grow and you need to keep that growth in check as your garden can look unkempt and create a negative impression. Ensure that all landscaping elements must be coordinated carefully. if you don‘t know or understand the differing qualities of certain soils, it’s time to call your landscape gardener and have him produce an impressive garden for you. Even if you don’t plan on selling your home for another five or 10 years, now is a good time to lay the foundation for a great landscape design that will win over your future homebuyers.

Q4) While the correction in the Dubai property market is broad, certain segments have undergone a greater correction than others. Are there greater-opportunities in some segments in terms of long-term ROI?

Definitely! We are encouraging everyone to invest in the lower priced, higher value, affordable segment of the market as there are some great opportunities. There are many high-performing, yet affordable developments spread all across Dubai, giving investors a wide range of options to choose from. Apartments in some developments have seen excellent capital growth with some residences growing by 35%-over the past two years, with rental premiums of at least 7% not uncommon. Demand for this type of affordable accommodation continues to grow especially as Dubai’s population swells in the run-up to the Expo. invest in an apartment and retain ownership for at least five years as you will benefit from superior capital growth and enjoy a healthy net annual rental return.

Question of the week

Q5) Recent reports have suggested that the current property correction in dubai has bottomed. Would you agree with this and is it a good time to buy?

It is always difficult to pick peaks and troughs in real estate cycles.
Having said that, there are definitely opportunities available and advantages to be gained from purchasing now as the next few years are expected to see strong economic growth. Start your property search immediately as a property investment requires the same approach regardless of the state of the market. lf you have the cash, pay for it outright, but do consider taking out a mortgage as long as you understand the impact of interest rate rises in the future. Think carefully about location, surrounding infrastructure, construction quality, and developer reputation and building amenities. Properties with attractive views, close to the beach, with golfing facilities, are part of an iconic development and have close access to the Metro generally provide good returns. You also need to consider the effectivity of the owners association, the service charges and the quality of maintenance services as these will affect the long-term value of your investment. Be purposeful, patient and pragmatic and you are well on the way to making a very good investment decision.

wolfofrealestate

الابتكار…. النجاح حيث يفشل الاخرون

ظهرت في الآونة الأخيرة مقالات منشورة تتناول الضغوط التي تعانيها بعض الوكالات العقارية، نتيجة للتصحيح الذي يشهده السوق العقاري في دبي، وقد وصل الحال ببعض شركات الوساطة العقارية إلى تسريح أعداد كبيرة من العاملين لديها أو إغلاق أبوابها بالكامل.

رأى البعض أن القدرة على البقاء كانت مجرد نزهة قصيرة في أعقاب الأزمة المالية العالمية، وبالنظر إلى عدد الشركات التي تصارع من أجل البقاء نجد السؤال التالي يطرح نفسه بنفسه: ما محددات النجاح في السوق؟
تندرج الإجابات عن هذا السؤال ضمن ما يسمى السهل الممتنع، وتعد هذه المحددات صعبة المنال بالنسبة للكثير من الشركات؛ أما الشركات التي تتمكن من فهم المحددات ورصدها وتطويرها وممارستها فإنها تحظى بفرصة كبيرة للتمتع بنجاح غير محدود.
لاشك في أن هذه العبارة طرقت أسماعكم كثيراً: الشغف مكون أساسي من مكونات النجاح، لا يمكنك تحقيق النجاح في هذا الميدان إن لم تكن شغوفاً بعملك، يجب أن تعمل أي شركة عقارية على استقطاب مجموعة من الموظفين الشغوفين بهذا المجال وتطويرهم وتحفيزهم والإبقاء عليهم، وأي عميل ذي نظرة ثاقبة يستطيع معرفة ذلك على الفور، فهذا الميدان يحتاج إلى مهارات التعامل مع الناس، ولا يمكن استمرارية العمل من دون وجود فريق من المهنيين ممن يتمتعون بالشغف تجاه عملهم.
الخبرة مهمة للغاية، ويتميز الحقل العقاري بارتفاع متطلبات رأس المال ووجود نطاق واسع من المخاطر ومقدار كبير من الانخراط العاطفي، لا يمكن أن يكون للفشل أي سبيل، لقد حالفني الحظ بكوني عضواً في فريق تنفيذي تتجاوز خبرته 20 عاماً في القطاع العقاري بدبي، وكما نعلم جميعاً فقد شهد القطاع تطوراً سريعاً وهو لايزال يعد من أكثر الساحات العقارية نشاطاً في العالم، ولقد علمتنا الأزمة المالية العالمية أن القطاع العقاري لا يشرع أبوابه لمن لا يدركون ما يفعلونه، وأن اكتساب خبرة عميقة في هذا المجال شيء لا يقدر بثمن.
تعد المرونة وتطوير القدرة على التكيف من المتطلبات المسبقة للنجاح، لاسيما في سوق يتغير بسرعة هائلة، انطوت الأزمة المالية العالمية على مجموعة من الظروف سريعة التغير، والتي حملت تحديات غير مسبوقة تطلبت حلولاً فورية ومبتكرة لمعالجتها، كانت الأزمة مرحلة صعبة لكنها شكلت فرصة مميزة للتعلم.
كان الأكثر مرونة وقدرة على التكيف هم الأكثر قدرة على الاستفادة من الفرص التي ظهرت في النهاية مع بداية الانتعاش.
قد لا تكون هذه المهمة سهلة، وهي تتطلب تقييماً صادقاً للغاية حول القدرات الفردية إضافة إلى قدرة الشركة على الاستمرار في تقديم الخدمات التي يطلبها العملاء ضمن سياق بيئي جديد تماماً منبثق عن حالة من الاضطراب في الاقتصاد.
وثقافة الابتكار هي ما يميز «المزدهرين» عن «الناجين»، لاشك في أن الممارسات المجربة والتي ثبتت نجاعتها في الماضي، كانت تتطلب عملية تصحيح للتعامل مع الحقائق الجديدة وإيجاد مكانة مناسبة في سوق يتسم بالتنافسية العالية، وهذا هو ما يميز الشركات التي ازدهرت خلال فترة ما بعد الكساد العالمي عن تلك التي اكتفت بمجرد البقاء في حالة واهنة نتيجة للتصحيح الراهن في السوق، من أهم الدروس المستفادة من الكساد العالمي أن الابتكار المرتبط بالظروف سوف ينتصر دائماً، بغض النظر عن الظروف، وسواء كان السوق نشطاً أو كاسداً فإن الابتكار هو الذي يضمن الميزة التنافسية دائماً.
إذا نظرت إلى القطاع العقاري وقارنته بما كان عليه في 2008 فستجد اختلافاً كبيراً. شهد الإطار القانوني للقطاع قفزات كبيرة إلى الأمام، وكذلك البنية التحتية التنظيمية والحوكمة الشاملة، وهذا يتناسب مع حركة السوق الدائبة باتجاه النضج الكامل والنمو المستدام الذي يسعى إليه جميع المعنيين بهذا القطاع، وبصفتنا من المهنيين المهتمين بهذا القطاع، علينا أن نستمر في دعم ومساندة أي تغيير يمكن أن يؤدي إلى تحسين أوضاع القطاع العقاري.

وينبغي أن يكون تحسين أوضاع القطاع في صميم غاياتنا، ومن بين المهنيين الذين عايشوا تجربة الأزمة المالية العالمية، سوف تجد من يتذكر أن الهدف الأساسي كان بسيطاً للغاية، ويتمثل في البقاء على قيد الحياة في بيئة لم يشهدها أحد في هذا القطاع من قبل، ومن أجل البقاء كنا بحاجة إلى التكيف والابتكار والتطور كأفراد وشركات، أمّا أولئك الذين امتنعوا عن ذلك فقد تساقطوا على جانبي الطريق، وفي النهاية، فإن الكساد يؤدي بالضرورة إلى بقاء الأصلح، بحيث يتمكن الأصلح من تحقيق الازدهار.

*المدير الإداري لشركة هاربور العقارية، ومستشار ومحاضر في معهد دبي العقاري التابع ل «دائرة الأراضي والأملاك».

mohanad_in_style

ستون مشروعاً عقارياً في دبي بـ 127 مليار درهم خلال 9 أشهر

يوسف العربي (دبي) أطلقت شركات التطوير العقارية نحو 60 مشروعاً في دبي، تناهز تكلفتها الإجمالية 127 مليار درهم، خلال الأشهر التسعة الأولى من العام الحالي، تنوعت بين السكني والفندقي والمكتبي والتجزئة، وفق رصد أجرته «الاتحاد». وتصدرت «إعمار» و«وصل» و«دبي وورلد سنترال»، و«نخيل» و«مجموعة دبي للعقارات» و«مركز دبي للسلع المتعددة» الشركات شبه الحكومية على صعيد إطلاق المشروعات الجديدة، فيما نشطت شركات أخرى من القطاع الخاص على هذا الصعيد، وهي «داماك» و«بالما» و«آر بي جلوبال» و«ماج» وتنوعت المشروعات التي تم الكشف عنها خلال الفترة الممتدة من بداية شهر يناير حتى نهاية شهر سبتمبر الماضي، بين مشروعات الفنادق والإسكان الفاخر والمتوسط، بالإضافة إلى مشاريع التجزئة والمكاتب. وتميزت المشروعات التي تم إطلاقها خلال الفترة المشار إليها بأسعارها التنافسية، وقدرتها على إضفاء قيمة مضافة ولمسات ابتكارية لتعزيز جاذبيتها للمستثمرين الذين باتوا أكثر حرصاً على انتقاء مشترياتهم العقارية بعناية فائقة. وتنوعت المميزات التنافسية التي يعرضها كل مشروع ابتداءً من التصميم المعماري العالمي، وصولاً إلى الإطلالات المتميزة على ملاعب الجولف، فضلاً عن إضافة المرافق التعليمية، والترفيهية، والصحية، للتجمعات السكنية.عرض متوازن وقال زياد الشعار، المدير التنفيذي والعضو المنتدب لشركة «داماك العقارية» لـ «الاتحاد»: «إن إطلاق المشروعات الجديدة بمثابة مؤشر مهم على وجود الطلب في السوق المحلية، حيث تقوم شركات التطوير بإطلاق هذه المشروعات، وفق دراسات دقيقة ترصد مستويات الطلب ونوعيته». وأضاف أن المشروعات التي تم إطلاقها منذ مطلع العام الحالي لن تتسبب في إغراق السوق العقارية، حيت لا تتجاوز في مجملها نحو 15% من حجم السوق العقارية، على عكس المشروعات العقارية التي تم إطلاقها قبيل الأزمة المالية العالمية التي بدأت في عام 2008، والتي شكلت نحو 400% من حجم القطاع العقاري. ونوه الشعار بأن السوق العقاري في دبي لا يزال يحتفظ بمقومات توليد الطلب الحقيقي على العقارات نتيجة البيئة الاستثمارية والمعيشية التي نجحت الدولة في توفيرهما للمستثمرين العقاريين. ولفت إلى أن السوق العقاري يتميز أيضاً بارتفاع متوسط العائد على الاستثمار العقاري بلغ مقارنة ببقية الأسواق العالمية، حيث بلغ نحو 8% خلال النصف الأول من العام الحالي، ما يجعل المدينة واحدة من أبرز وجهات الاستثمار في العالم، إذ لا تقدم أسواق كبرى، مثل لندن ونيويورك وسنغافورة، مثل هذه العوائد. زيادة استثمارات الأفراد ومن جانبه، قال المستشار العقاري إسماعيل الحمادي، المؤسس والمدير التنفيذي لشركة الرواد: «إن التقارير الرسمية الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي تؤكد زيادة استثمارات الأفراد لا سيما من المواطنين في القطاع العقاري، بعد وصول سعر الوحدات لمستويات تنافسية لم تكن متاحة من قبل». وأكد الحمادي، أنه على الرغم من انخفاض أسعار العقارات السكنية بنسبة تخطت ال 3% في الربع الثاني من العام الحالي، فإن المبيعات العقارية للشركات الرئيسة في الإمارة لا تزال تشهد نمواً كبيراً مطرداً، استناداً للإفصاحات المدققة لهذه الشركات للنصف الأول. وبلغت قيمة مبيعات شركة «إعمار العقارية» خلال الأشهر الستة الأولى من العام الحالي 6,12 مليار درهم، كما حصلت داماك نحو 3,67 مليار درهم خلال الفترة نفسها، بعد أن سلّمت 1511 وحدة خلال الأشهر الستة الأولى من العام الحالي، كما أعلنت الشركة عن اعتزامها تسليم عدد مماثل خلال النصف الثاني. وأكد الحمادي، أن تزايد وتيرة البناء والإنشاءات وطرح المشروعات من قبل الشركات العقارية الرئيسة يؤشر على نمو حقيقي على أرض الواقع في الطلب الحقيقي من قبل المستخدم النهائي. النضج العقاري ومن جهته، أكد الخبير العقاري والمحاضر بكلية دبي العقارية مهند الوادية، أن السوق العقاري في الإمارات بلغ مرحلة النضج العقاري بعد الطفرات المتتالية التي شهدتها التداولات العقارية عقب فوز الإمارة باستضافة معرض إكسبو 2020. وأضاف الوادية أن مواصلة الشركات لإطلاق المشروعات العقارية ينم عن ثقة كبيرة من قبل المستثمرين بأداء السوق العقارية ومستقبله، في ظل النجاحات التي يحققها الاقتصاد الوطني ونجاحه في تحقيق التنوع. وأشار الوادية إلى أن الإمارات باتت الملاذ الأمن للاستثمارات وسط هذه المنطقة المضطربة من العالم، حيث نجحت تصدر الوجهات السياحية والاستثمارية والترفيهية في المنطقة، وهي العوامل التي تنعكس بدورها على أداء القطاع العقاري على المديين البعيد والمتوسط ولفت إلى وجود مؤشرات إيجابية عدة في الوقت الراهن، منها نمو سوق الرهن العقاري على نحو غير مسبوق، وهو السوق الذي يعتمد بشكل رئيس على المستخدمين النهائيين للوحدات العقارية، كما أن الشركات العقارية أصبحت أكثر حرصاً على طرح مشروعات عقارية تتناسب مع طبيعة الطلب العقاري بالسوق المحلية. مشروعات جديدة ووفق الرصد الذي أجرته «الاتحاد» قامت شركة إعمار العقارية منفردة بإطلاق 10 مشروعات، ضمت أكثر من 3000 وحدة، بقيمة إجمالية تقدر بنحو 8 مليارات درهم منذ مطلع العام الحالي وحتى نهاية سبتمبر من العام ذاته. وضمت قائمة المشروعات التي أطلقتها شركة إعمار العقارية خلال العام الحالي مشروع «داون تاون فيوز» الذي يضم 424 وحدة، و»فورتي» الذي يضم 505 وحدة، و»فيرواي» الذي يضم 280 وحدة، و»مبيل» الذي يضم 646 وحدة. كما أطلقت شركة إعمار مشروع «كريك سايد ريزيدنس ساوز- تي 2» الذي يضم 149 وحدة، ومشروع «تي ثري» (101 وحدة)، و»دبي كريك ريزيدنس بوديوم» (24 وحدة)، بالإضافة إلى مشروعي «أكاسيا بارك هايتس» و»أزاليا» اللذين يضمان 477، و108 وحدات على التوالي. وأطلقت شركة إعمار مشروع «كريك سايد 18» السكني الذي يقع ضمن مشروع «خور دبي»، وقامت الشركة بطرح وحدات من المبنى «A» بمشروع «كريك سايد 18»، فيما تم إرجاء طرح المبني الثاني بالمشروع إلى مراحل لاحقة، وفق أوضاع السوق ومستويات الطلب الحقيقي على العقارات السكنية في السوق المحلية. توجهات الإمارة ومن جانبها أطلقت مجموعة «وصل لإدارة الأصول التابعة لمؤسسة دبي العقارية» أربعة مشروعات بقيمة 40 مليار درهم، حيث أكدت الشركة أن باقة المشروعات الجديدة التي تنفذها مؤسسة دبي العقارية تحت مظلة مجموعة «وصل» تتناغم بقوة مع توجهات الإمارة، انطلاقاً من مسؤولياتها في تطوير وتحديث القطاع العقاري في إمارة دبي، وتوفير الوحدات السكنية والسياحية والتجارية التي تلبي حاجة دبي. وتشمل المشروعات «وصل بارك 1»، الذي ينفذ بالقرب من حديقة زعبيل الخضراء، ليكون جزيرة حضرية في قلب مدينة دبي، أما المشروع الثاني فهو «برج وصل» في شارع الشيخ زايد، في حين سيكون المشروع الثالث، وهو «بوابة وصل»، أحد المشاريع المبتكرة. ويقع المشروع الرابع في منطقة ند الحمر مقابل شارع الشيخ محمد بن زايد، ويطلق عليه حدائق ند الحمر، ويضم أكثر من 115 قطعة أرض متعددة الاستخدامات، تخضع لقوانين التملك الحر في الإمارة، وتمتد على مساحة 6 ملايين قدم مربعة. دبي الجنوب ومن ناحيتها أطلقت دبي الجنوب مشروع «القرى» الذي يقع بالقرب من مطار آل مكتوم، ومنطقة إكسبو 2020، بتكلفة إجمالية تصل إلى 25 مليار درهم. ويتضمن المخطط الرئيس للمشروع ما بين 3 إلى 5 قرى، تضم أكثر من 20 ألف وحدة سكنية على مساحة 5 كيلو مترات مربع، ومن المقرر طرح المشروع بنظام التملك الحر، مع إتاحة خيار التأجير الذي ينتهي بالتمليك، وذلك لتسهيل عمليات التمويل أمام المشترين. جبل علي جاردنز وتقدر القيمة الاستثمارية لخمسة مشروعات جديدة، طرحتها شركة نخيل العقارية خلال العام الحالي، بأكثر من 20 مليار درهم، حيث تم إطلاق مشروع «جبل علي جاردنز» الذي يضم 42 مبنى، ونحو 10 آلاف وحدة سكنية، تستوعب 40 ألف شخص في مجتمع سكني جديد، بتكلفة استثمارية تزيد على 15 مليار درهم. وسيحتوي المشروع على أكثر من 1,1 مليون قدم مربعة من الحدائق الخضراء ذات المناظر الطبيعية، والتي تغطي تقريباً خُمس مساحة الموقع، إضافة إلى مسار للجري بطول 2 كيلومتر، ومسابح، وملاعب رياضية لكرة القدم، والتنس، وكرة السلة. وكشفت شركة «نخيل» عن اعتزامها تحويل منطقة جذع «نخلة جميرا» بالكامل إلى وجهة للمشي والتنزه على الشاطئ والحديقة ومجمع لتجارة التجزئة والمقاهي، وذلك في إطار مشروع جديد باسم «ذا بالم بروميناد». وأعلنت «نخيل» العقارية، خلال العام الحالي، عن تعيين شركة «فان أورد» مقاولاً لأعمال الهندسة البحرية، لتجهيز 23,5 كيلومتر من السواحل وكواسر أمواج في مشروع «جزر ديرة»، الواجهة البحرية الجديدة لدبي الممتدة على مساحة 15,3 كيلومتر مربع، في صفقة بلغت 387 مليون درهم. وأطلقت الشركة خلال العام الحالي أيضاً عمليات تأجير المحال التجارية ومنافذ بيع الأغذية والمكاتب في مشروع «غولدن مايل»، ضمن مشروع «النخلة جميرا» في دبي كجزء من محفظة توسعها السريع في قطاع عمليات التجزئة، ويضم المشروع 70 منفذاً، منها ما هو مخصص للمطاعم، ومنها ما هو مخصص لمحال السوبر ماركت، فضلاً عن النادي الصحي والمركز الطبي. ومن جانبه، كشف مركز دبي للسلع المتعددة، عن مشروع «منطقة برج 2020» التي تضيف 6 أبراج جديدة إلي منطقة «أبراج بحيرات جميرا»، إضافة على برج 2020 د الذي سيكون من أطول الأبراج التجارية. وأفاد المركز بأن تصميم المشروع جاء ليكون القلب التجاري لبوابة دبي الجنوبية، ومركز أعمال الشركات بمختلف أنواعها، ويتضمن أبراجاً فائقة التطور، ضمن منطقة حضرية متعددة الاستخدامات، توفر بيئة مثالية للعيش والعمل. وتبلغ المساحة المبنية للمشروع أكثر من مليون متر مربع، أي ما يعادل تقريباً ثلث مساحة منطقة «أبراج بحيرات جميرا»، ونحو ضعف مساحة «مركز روكفيلر» في نيويورك، إضافة إلى المساحات التجارية الممتازة، يوفر المشروع ما يزيد على 100 ألف متر مربع من مساحات التجزئة التي ستلبي احتياجات سوق غير مُشبعة، تشمل المنطقة الحرة التابعة لمركز دبي للسلع المتعددة، و«أبراج بحيرات جميرا»، والمناطق المحيطة، وتقدر القيمة الاستثمارية المبدئية للمشروع 4 مليارات درهم. وأطلقت «مجموعة دبي للعقارات»، مشروعي «وان جي بي آر» ومشروع سكني آخر. ومن ناحيتها كشف شركة ميدان خلال العام الحالي عن مشروع « ميدان وان» الذي يغطي هذا المشروع مساحة تبلغ نحو ثلاثة ملايين ونصف مليون متر مربع، وأعلى مطعم على ارتفاع 675 مترًا، وأكبر نافورة راقصة علوها 420 مترًا، وأطول منحدر للتزلج على الجليد طوله 1,2 كيلومتر وارتفاعه 180 مترًا، إلى جانب متنزه «كريستال لاغون» المائي، الذي يسترخي فيه الزوار. ويضم أيضًا مركزاً تجارياً هو «ميدان وان مول»، الذي يتألف من 652 متجرًا، بقدرة استيعاب تصل إلى 78,300 شخص، ويتضمن مرافق رياضية، تمتد على مساحة 25 ألف قدم مربعة، وتتسع ل8 آلاف شخص. ويتميز «ميدان ون مول» بسقف قابل للطي، طوله 150 مترًا وعرضه 80 مترًا، يتم فتحه في الأشهر المعتدلة، وبجانبها صالة تزلج مغلقة متعددة الأغراض، طولها 1,5 كيلومتر تقريبًا، وهي بالتالي أطول صالة تزلج في العالم، وتبلغ قيمة المشروع نحو 8,6 مليارات دولار، ومن المتوقع الانتهاء من أعماله في عام 2020. شركات القطاع الخاص حاضرة بقوة في المشهد العقاري دبي (الاتحاد) نشطت شركات التطوير العقاري من القطاع الخاص دبي في إطلاق المشروعات العقارية حيث قامت شركة «داماك العقارية» منفردة بطرح 8 مشروعات بقيمة تقدر بنحو 6 مليارات درهم. وأطلقت شركة داماك العقارية، أربعة أبراج فاخرة تضم ما يزيد على 700 وحدة سكنية في مشروع «فيريديس». وتقع الأبراج الأربعة في أحضان الطبيعة الخضراء داخل مشروع «أكويا أوكسجين». وقامت الشركة بإطلاق «باراماونت ريزيدنسز» في مشروع «باراماونت تاور هوتيل آند ريزيدنسز»، الذي يتألف من فندق فاخر يضم 826 وحدة سكنية بالإضافة إلى وحدات سكنية فندقية. كما أطلقت داماك العقارية، أولى فللها الفندقية ضمن مجتمع أكويا أكسجين المتميز في دبي وتتراوح الفلل بين ثلاث وست غرف نوم وتقع الفيلات ضمن مجمع مغلق وسط 55 مليون قدم مربعة من المساحات الخضراء. وفي مجال التجزئة كشفت الشركة عن مشروع اسم «فيستا لوكس»، ويمتد على مساحة مليون قدمٍ مربعة، وسيكون بمثابة مركز الترفيه الأساسي ووجهة التسوق لمشروع «أكويا أوكسجين». وخلال العام 2015 أطلقت داماك العقارية، «برج ميرانو» السكني المستوحى من التصاميم الإيطالية الفاخرة. وأطلقت داماك، أول منازل حصرية ومحدودة العدد في العالم بلمسات «بوجاتي» وستحتل المجموعة الحصرية والمحدودة من الفلل التي أُطلق عليها اسم «إيتوري 971 بلمسات بوجاتي»، موقعاً مميزاً ضمن المساحات الخضراء لمشروع «أكويا أوكسجين». من جانبها، أطلقت شركة «ديار للتطوير»، مبيعات الوحدات السكنية في مشروع «أفنان ديستركت» التابعة لمشروع مجمع «ميدتاون» في المنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي، والذي تتراوح تكلفته بين 2,5 إلى 3 مليارات درهم. وأعلنت «آر بي جلوبال» عن اعتزامها ضخ استثمارات تقدر بنحو أكثر من 5,5 مليار في مشروعين عقاريين بدبي أولهما برج «آر بي هايتس» السكني بقيمة 1,5 مليار درهم بوسط مدينة دبي ويتكون من 50 طابقاً ويضم 268 وحدة سكنية فيما يتألف المشروع الثاني الذي تبلغ كلفته 4 مليارات من مبنى «آر بي ون». ويقع المشروع الثاني الذي تبلغ كلفته 4 مليارات درهم وهو متعدد الاستخدامات. وأعلنت شركة «بالما القابضة» عن إطلاق مشروعين عقاريين جديدين بقيمة 3,7 مليار درهم خلال العام الحالي، المشروع الأول الكائن على نخلة جميرا «سيرينيا ريزيدنسيز» عبارة عن مشروع سكني فاخر على شاطئ البحر، وصمم ليكون الأكثر تميزاً في دبي. أما المشروع الثاني للشركة، عبارة عن مشروع سكني فاخر، وسيضيف وجهة فاخرة أخرى إلى المواقع المتميزة في دبي. وأعلنت «ماج 5 للتطوير العقاري» وهي شركة عقارية تم تأسيسها من خلال علاقة شراكة بين «ماج للتطوير العقاري»، و«إم بي إم القابضة» عن إطلاق مشروع سكني جديد متكامل، وبأسعار معقولة، تحت اسم «ماج 5 بوليفارد» في منطقة «دبي وورلد سنترال»، حيث تم وضع خطة دفع ميسّرة لخمس سنوات بفائدة 0 %، وسيبدأ التسليم 2018. ويتمتع المشروع الجديد البالغة كلفة إنشائه 700 مليون درهم بموقع استراتيجي داخل المنطقة السكنية القريبة من «دبي وورلد سنترال»، وسيضم أكثر من 1000 وحدة سكنية.