عقاريون: تحصيل قيم إيجارية أقل من العقود مخالف للقانون

طالبوا بمعاقبة مرتكبيه لإضرارهم بالسوق والاقتصاد الوطني
عقاريون: تحصيل قيم إيجارية أقل من العقود مخالف للقانون

أفاد عقاريون بأن قيام بعض الملاك أو الشركات بتدوين قيمة إيجارية بالعقود أعلى مما يتم تحصيله فعلياً من المستأجرين، إجراء غير قانوني ويجب معاقبة مرتكبيه لأنه يضر بالسوق، كما أنه يضر بالاقتصاد القومي باعتبار أن هذه العقود يترتب عليها تحصيل رسوم حكومية، وتسجيلها بقيم مغايرة للواقع يؤثر في إيرادات الجهات المختصة.

قيمة الإيجار

وتفصيلاً، قال المؤسس والرئيس التنفيذي للرواد للعقارات، إسماعيل الحمادي، إن «أسلوب تغيير قيمة الإيجار المتفق عليها بين المالك والمستأجر في عقد الإيجار، لتكون أقل أو أعلى مما هو متفق عليه في الحقيقة، يعتبر سلوكاً غير لائق بالسوق العقارية ولا يصبّ في مصلحة صدقية البيانات الإيجارية، التي وضعت أساساً لتنظيم سوق الإيجارات وتحديد السعر الحقيقي للإيجار في مختلف المناطق، لحفظ حقوق كل الأطراف من جهة وضمان شفافية أداء السوق من جهة أخرى».

وأضاف الحمادي أن هذا الأسلوب يمكن تصنيفه على أنه تزوير ويجب معاقبة مرتكبيه وإخضاعهم للمساءلة القانونية لردعهم وردع كل من ينتهج هذا السلوك، علاوة على أنه يعتبر بمثابة تضليل وتزييف لحقائق ومعطيات السوق في الواقع، ما ينعكس سلباً على صدقية المؤشر الإيجاري وإقحام السوق في موجة تضارب في الأسعار، نتيجة تخفيض بعض الملاك لأسعار الوحدات المؤجرة اقتداء بتلك العقود المضللة وبالتالي نزول الأسعار.

وأشار إلى أن هذا النوع من التضليل ينتهجه البعض فقط للحيلولة ضد القانون والتهرب من دفع رسوم الخدمات وكل الرسوم الأخرى المقتطعة من نسبة مبلغ الإيجار التي تدفع للدوائر ذات العلاقة، لكن في الواقع غالباً ما يتم كشف الأمر من خلال البيانات المدخلة ويتم توقيف عملية استصدار شهادة «إيجاري»، ما يؤثر في المالك سلباً.

من جهته، قال المدير العام في شركة «عوض قرقاش» للعقارات، الدكتور رعد رمضان، إن «هذه السلوكيات من قبل بعض الشركات والملاك أو من ينوب عنهم موجودة في السوق، ولكنها غير قانونية، وذلك لأن العقد الإيجاري يترتب عليه رسوم أخرى مرتبطة به، وهو ما ينطوي عليه مخالفة».

سلوكيات مخالفة

وأكد الرئيس التنفيذي لشركة «ستاندرد للعقارات»، عبدالكريم الملا، أن «هذه السلوكيات غير قانونية، ويجب تجنبها لعدم الوقوع في مشكلات قانونية مستقبلاً»، مشيراً إلى أن عقد الإيجار مرتبط برسوم حكومية، ولذا يجب أن يكون بالقيمة نفسها التي تكتب بها الشيكات الإيجارية أو البدل الإيجاري، من دون زيادة أو نقصان لما يترتب عليها من رسوم.

من جهته، قال الخبير العقاري، المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «هذه السلوكيات قد تقوم بها بعض الشركات بهدف خفض الرسوم العقارية المرتبطة بهذه العقود، وهو سلوك غير قانوني».

وأشار إلى أن العقد شريعة المتعاقدين، وأن ما تم كتابته في العقد الإيجاري هو ما يتم أخذه في الاعتبار أثناء وجود نزاعات إيجارية بين الطرفين (المستأجر والمالك).

أساليب تحوطية

بدوره، قال المدير التنفيذي في شركة «السوم العقارية»، سفيان السلامات، إن «بعض الشركات لجأت خلال الفترة الأخيرة لأساليب تحوطية، تعتمد على منح المستأجرين أسعاراً منخفضة، مع تدوين أسعار مرتفعة في عقود الإيجارات، وذلك للتحوط ضد متغيرات الأسعار، لمنع استفادة المستأجرين من قيم الإيجار الحالية، عند عودة أسعار السوق للارتفاع، أو منع تقديم المزيد من الانخفاضات حال تراجع الأسعار».

واعتبر أنها «ممارسات تسيء إلى سمعة الشركات وتعد مضللة للمستأجرين، ويجب ألا يخضع لها المستأجرون خصوصاً مع وجود البدائل والخيارات المتعددة في الأسواق»، لافتاً إلى أن «تلك الشركات على المدى الطويل، تخسر فرصاً متعددة سواء للحفاظ على مستأجريها أو بالمعاناة في جلب مستأجرين جدد».

في السياق نفسه، قال مدير التأجير في شركة «رعاية» لإدارة العقارات، محمد عثمان أيوب، إن «ملاكاً أصبحوا يفضلون كتابة القيمة الإيجارية في عقود الإيجار، أعلى من القيمة الحقيقية بنحو 10 آلاف درهم في المتوسط لأسباب مختلفة ومتباينة وكلها في مصلحة المالك في المقام الأول».

وأوضح أن ملاكاً يلجأون إلى رفع قيمة الإيجار في العقود، في إطار التحوط نظراً لوجود توقعات وتكهنات باحتمال صعود القيم الإيجارية مرة أخرى تزامناً مع «إكسبو 2020 دبي»، وهذا التحوط يتيح للمالك رفع الإيجار بنسب أعلى في حال حدوث ذلك الارتفاع.

ولفت أيوب الى أن بعض الملاك ينظرون إلى ذلك باعتباره يحقق لهم ميزة، خصوصاً للمستأجرين الجدد وهي تحقيق أقصى استفادة ورفع الإيجار بنسب أعلى لتعويض سنوات من انخفاض الإيجارات.

وأوضح أن ملاكاً يلجأون الى ذلك أيضاً للحفاظ على القيمة السوقية للعقار، في حال رغبة المالك في بيعه، ما يتيح له البيع بسعر أعلى، كما أن ملاكاً يرون أن ذلك أفضل في حالة الرغبة في اللجوء لبنوك لتقييم العقار، إذا كان المالك يفكر في الحصول على قروض أخرى من البنوك.

ونوه بأن ملاكاً يعوضون السكان نظير موافقتهم على تغيير القيمة الفعلية في العقود، عبر منحهم فترة أطول في عقد الإيجار قد تبلغ شهراً في المتوسط، وذلك في إطار تشجيع المستهلك على قبول العقد.

آلية لزيادة الإيجار مستقبلاً

اعتبر الوسيط العقاري، مصطفى عويضة، أن تدوين قيم إيجارية للعقود بشكل مغاير للواقع، يتيح للملاك رفع قيم الإيجارات بشكل أكبر مما تفرضه السوق وآلية العرض والطلب، لاسيما في حال حدوث ارتفاع في الإيجارات مع قرب فعاليات معرض «إكسبو 2020 دبي». وحذّر من أن ذلك يمثل تضليلاً والتفافاً حول المستأجر من أجل زيادة القيم الإيجارية بنسب أعلى.

ولفت عويضة إلى أن السوق العقارية لها دورات وتعتمد على عوامل عدة أبرزها العرض والطلب، وإذا كان المستأجرون استفادوا من انخفاض الإيجارات خلال السنوات الماضية فإن الملاك استفادوا قبل ذلك لسنوات طويلة من ارتفاع الإيجارات.

وأشار الوسيط العقاري، مجدي عبدالعزيز، إلى أن «الأسواق شهدت، مع تصحيح الإيجارات، بعض الشركات التي تتبع تلك الممارسات وتتحوط ضد تقلبات الأسعار، وتحاول الحفاظ على عوائد القيم الإيجارية لبناياتها لأغراض بيعها بسعر مرتفع في أوقات لاحقة اعتماداً على العقود الإيجارية الموثقة، أو للاستفادة منها في الحصول على تمويلات بنكية».

المصدر
عبير عبدالحليم وأحمد الشربيني ومدحت السويفي إمارات الدولة

عقاريون اعتبروه انتقائياً ويركّز على مساحات صغيرة ومتوسطة في مراكز تسوّق قائمة ووجهات جديدة طلب قوي يدعم ارتفاع إيجارات مساحات التجزئة خلال 2016

أكد عقاريون وجود طلب قوي على مساحات التجزئة في دبي، ما حافظ على استقرار الأسعار في القطاع، مقابل تراجع بقية الفئات الإيجارية، من وحدات سكنية ومكاتب تجارية.

وأوضحوا، لـ«الإمارات اليوم»، أن الطلب على مساحات التجزئة بدبي انتقائي بحسب النشاط التجاري، ويركز على المساحات الصغيرة والمتوسطة في مراكز تسوق ووجهات قائمة، فضلاً عن وجهات جديدة مثل «سيتي ووك»، لافتين إلى أن قوائم الانتظار أسهمت في تحفيز كبار المطورين على إضافة توسعات للمراكز التجارية والمولات، وضخ مزيد من الاستثمارات. وتوقعوا إمكانية ارتفاع الأسعار في الفترة المقبلة، على الرغم من المساحات الجديدة التي تدخل السوق، مؤكدين أن الطلب الكبير على مساحات التجزئة، في العديد من الوجهات الجديدة في دبي، يحافظ على استقرار الإيجارات، ويدفع بها نحو الارتفاع مجدداً.

طلب قوي

وتفصيلاً، قال المدير التنفيذي لشركة «الرواد» للاستشارات العقارية، إسماعيل الحمادي، إن عقارات قطاع التجزئة شهدت استقراراً في معدلات أسعار التأجير، خلال عام 2015، متوقعاً ارتفاع الأسعار خلال العام الجاري، مدعومة بطلب قوي على العديد من مساحات التجزئة في مراكز التسوق الكبيرة.

ولفت إلى أن قوائم الانتظار أسهمت في تحفيز كبار المطورين على إضافة توسعات للمراكز التجارية والمولات. وأكد الحمادي أن مركز التسوق الجيد يؤسس مجتمعاً عمرانياً من حوله، ويرفع قيمة العقارات في نطاق منطقته المقام فيها، مستشهداً على ذلك بمركز تسوق «سيتي سنتر معيصم».

وأضاف أن المطورين العقاريين أصبحوا مدركين أن التصميم الجيد لمركز التسوق، يمكن أن يعود بالنفع على بقية العقارات، التي تطورها الشركة ذاتها في محيط المركز.

وأشار الحمادي إلى عوامل عدة، تركت أثراً إيجابياً في قطاع التجزئة، منها الأداء الاقتصادي الجيد للإمارة، وزيادة عدد السكان، وازدهار السياحة، مبيناً أنه على الرغم من دخول مساحات كبيرة للتجزئة، فإن النشاط الاقتصادي الذي تشهده دبي استوعبها.

وذكر أن الطلب الكبير على مساحات التجزئة، في العديد من الوجهات الجديدة في دبي، مثل المرحلة الثانية من «سيتي ووك»، سيحافظ على استقرار الإيجارات، بلويدفع بها نحو الارتفاع مجدداً.

استقرار الأسعار

بدوره، رأى المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، أن الطلب القوي على مساحات التجزئة في دبي، حافظ على استقرار الأسعار في القطاع، مقابل تراجع بقية الفئات الإيجارية، في الفترة الأخيرة، من وحدات سكنية ومكاتب تجارية.

وتوقع الوادية إمكانية ارتفاع الأسعار في الفترة المقبلة، على الرغم من المساحات الجديدة التي تدخل السوق، لاسيما في مراكز التسوق، التي شهدت العديد من التوسعات، أخيراً، بالتزامن مع ازدياد أعداد الشركات الراغبة في الاستئجار على قوائم الانتظار.

نشاط اقتصادي

وتابع الوادية: «هناك وفرة معروض عقاري في قطاع التجزئة، وعلى الرغم من ذلك فإن النشاط الاقتصادي الذي تشهده دبي قادر على استيعاب هذه الزيادة، خصوصاً ما يتعلق بمساحات التجزئة الصغيرة والمتوسطة»، لافتاً إلى وجود طلب كبير على مساحات التجزئة، في مناطق مثل «جميرا بيتش ريزدينس»، إذ أصبحت المحال التجارية ذات العدد المحدود من الطاولات، هي الأكثر طلباً في هذه المناطق، لتحل مكان المحال والمطاعم الكبيرة، وظهر مفهوم جديدة يسمى «ريتيل ميكس»، وهو يجمع أنواع التسوق كافة في منطقة عمرانية محددة، تخدم المحيط السكاني الخاص بهذه المنطقة.

طلب انتقائي

وقال الوادية إن الطلب على مساحات التجزئة في دبي انتقائي، بحسب النشاط التجاري والمساحة، إذ ازدادت الطلبات الإيجارية الواردة من محال تجارية تستهدف شرائح كبيرة من السكان، وخفت في المقابل طلبات مستثمرين، يعملون في تجارة السلع الفاخرة. وأوضح أن الطلب على قطاع التجزئة تركز على المساحات الصغيرة والمتوسطة دون الكبيرة، مشيراً إلى أن هذا واضح جداً في المشروعات التي تطورها شركتا «مراس» و«وصل»، والتي تستهدف إنشاء مجمعات سكنية صغيرة متكاملة مع وفرة مناطق التسوق بها، ما يجعل سلاسل المتاجر تتنافس للوجود في هذه المناطق، منها «كارفور» و«شويترام» و«سبينس».

مزيد من الاستثمارات

من جانبه، قال الرئيس التنفيذي لشركة «ستاندرد» لإدارة العقارات، عبدالكريم الملا، إن «الطلب على قطاع التجزئة تركز على المساحات الصغيرة والمتوسطة، التي تستهدف النشاطات ذات الشعبية، خصوصاً في مراكز التسوق، إذ ازداد الطلب من قبل مستأجري هذه الأماكن، مقارنةبتراجع في الطلب من قبل الذين يعملون في السلع الفاخرة على سبيل المثال، ما عوّض التراجع في هذه الفئة». وأكد أن زيادة الطلب أسهمت في زيادة ضخ المطورين العقاريين مزيداً من الاستثمارات في مراكز التسوق الكبيرة.

link: http://www.emaratalyoum.com/business/local/2016-05-07-1.894508

عقاريون يطالبون بتشديد ضوابط الترويج محلياً لعقارات مقامة خارج الدولة

By Mohanad Alwadiya, CEO, Harbor Real Estate
Published in Emarat Al Youm
Dated: 13th March, 2016

طالب مسؤولون عقاريون بتشديد الرقابة على الشركات المسوّقة للمشروعات العقارية المقامة خارج الدولة، عبر إخضاعها لمعايير وضوابط محددة يتم من خلالها ضمان حقوق الأفراد الراغبين في ضخ استثمارات في هذه المشروعات. وأوضحوا لـ«الإمارات اليوم» أنه على الرغم من أن الإمارات قطعت شوطاً في هذا الجانب من حيث وضع لوائح وقوانين منظمة لعمليات التسويق لهذه العقارات الدولية، إلا أن الأمر يتطلب المزيد من الجهود لتنظيم هذا النشاط.

من جهتها، أكدت دائرة الأراضي والأملاك بدبي، أن مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، وضعت شروطاً محددة لعمليات التسويق للعقارات الدولية، مشيرة إلى أن دبي لا تمنع أي ترويج لمشروعات عقارية من الخارج. ودعت المستثمرين إلى الحذر عبر التأكد من المستندات القانونية ومعاينة العقار قبل التعاقد مع شركات تروّج لعقارات خارج حدود الدولة.

في المقابل، أكدت إحدى الشركات المطورة لمشروعات عقارية خارج الدولة، أن الكثير من المستثمرين في الإمارات يهتمون بشراء عقارات خارج الدولة، بالتزامن مع انخفاض الأسعار بشكل كبير في دول محددة، فضلاً عن أن العائد الاستثماري مرتفع نسبياً.

تشديد الرقابة

وتفصيلاً، طالب المدير التنفيذي لـ«شركة الرواد للاستشارات العقارية»، إسماعيل الحمادي، بتشديد الرقابة على الشركات المسوّقة للعقارات الدولية، خصوصاً التي تنشر إعلاناتها بكثرة في الصحف الإعلانية المجانية، عبر إخضاعها لمعايير وضوابط محددة يتم من خلالها ضمان حقوق الأفراد الراغبين في ضخ استثمارات في هذه العقارات. وأكد الحمادي ضرورة توفير الجهات التنظيمية لقطاع العقارات بالدولة، أدلة استرشادية للتعريف بالاستثمار العقاري بالدول التي تتوافر فيها هذه المشروعات العقارية.

بدوره، قال مدير العقارات في شركة «الوليد للعقارات»، محمد تركي، إن «دائرة الأراضي والأملاك بدبي وغيرها من الجهات التنظيمية بالدولة، لابد أن يكون لها دور أكبر من خلال تعيين إدارة للتفتيش تراقب الإعلانات الخاصة بشركات وساطة عقارية التي تروّج لمشروعات عقارية دولية، وذلك للوقوف على حقيقة هذه المشروعات، وأنها موجودة من عدمه، ويتم ذلك من خلال مخاطبة الجهات الرسمية وهيئات التطوير العمراني في هذه الدول التي يتم الإعلان عن عقاراتها داخل الدولة».

السوق العقارية

من جانبه، أوضح المدير الإداري لشركة «هاربور العقارية»، والمحاضر بكلية «دبي العقارية»، مهند الوادية، أن «السوق العقارية في دبي تشهد منافسة عالمية، وأن الكثير من الدول تهدف إلى جذب استثمارات عبر تسويق عقاراتها في الإمارة والدولة ككل»، لافتاً إلى أن «البعض يقوم بالترويج لعقارات دولية من دون وجود ضمانات، وهو ما يستلزم معه تشديد الرقابة على الإعلانات المرتبطة بهذه العقارات والشركات التي تقوم عليها».

ولفت الوادية، إلى أن «الاستثمار في الداخل أفضل من الاستثمار الخارجي، على اعتبار أن الاستثمار الخارجي يوجد به مخاطر عالية مقارنة بسوق العقارات في دبي والدولة، التي تتمتع بدرجة كبيرة من الأمان». وأكد الوادية أنه «على الرغم من أن دائرة الأراضي والأملاك بدبي تقوم بدور كبير في ضبط سوق الإعلانات العقارية عبر المخالفات، التي تصل إلى 50 ألف درهم لمخالفة نشر إعلان من دون موافقة الدائرة، إلا أن كثرة هذه الإعلانات واستهدافها السوق العقارية في الإمارات بهذا الشكل يستهدفان مراجعة الضوابط وتغليظها».

من جهته، قال الرئيس التنفيذي لشركة «إس إيه إس انترناشيونال للعقارات»، سيف بن يوخة، إن «دائرة الأراضي والأملاك بدبي عليها أن تقوم بزيادة الرسوم الخاصة بالإعلان عن هذه المشروعات العقارية الخارجية، بما يعود على الدائرة بعوائد مجزية على اعتبار أنها تخلق بيئة استثمارية جيدة لبيع هذه العقارات من خلال وجودها في مدينة مثل دبي».

عمليات التسويق

إلى ذلك، قال مدير إدارة الترخيص العقاري في دائرة الأراضي والأملاك بدبي، علي عبدالله آل علي، إن «مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، تضع شروطاً معينة لعمليات التسويق للمشروعات العقارية من خارج الدولة، ويأتي في مقدمتها المستندات الواردة من خارج الدولة، ويجب أن تكون مصدّقة من سفارات الإمارات في هذه الدول ووزارة الخارجية ومترجمة باللغة العربية عن طريق مترجم قانوني».

وأضاف آل علي، أن دبي لا تمنع أي ترويج لمشروعات عقارية من الخارج، ولكن يتم التأكد أولاً من مدى صدقية هذه المشروعات عبر توثيق الأوراق الخاصة بها، فضلاً عن طلب استيفاءات محددة من الوسطاء العقاريين داخل الدولة، حتى يتم إعطاؤهم الترخيص للترويج لهذه المشروعات، مشيراً إلى أن «الأوراق المطلوبة في هذا الجانب تتضمن صورة من ملكية العقار وعقد تسويق بين مالك العقار ومكتب الوسيط العقاري، ورسالة توضيحية من الوسيط توضح نوع العقار (شقة) أو (فيلا) أو (بناية) أو (مبنى جاهز أو على الخريطة)، بالإضافة إلى تعهد من الوسيط بتحمل المسؤوليات القانونية كافة من ناحية البيانات المقدمة إلى (ريرا)». وطالب آل علي مستثمري هذا النوع من العقارات بالحذر عبر التأكد من المستندات القانونية ومعاينة العقار قبل التعاقد، مع شركات تروّج لعقارات خارج حدود الدولة.

في السياق نفسه، قال الرئيس التنفيذي لشركة «الوادي الأخضر»، (إحدى الشركات المطورة لمشروعات عقارية خارج الدولة)، زياد عباس، إن «دائرة الأراضي والأملاك في دبي تتخذ الكثير من الإجراءات التنظيمية الخاصة بالترويج لعقارات خارج الدولة، ومنها إلزام الشركات بتوثيق جميع العقود والأوراق الخاصة بالمشروع، وهو شرط لحصولها على ترخيص لترويج مشروعات عقارية يتم إنشاؤها في الخارج». وأكد عباس، أن الكثير من المستثمرين في الإمارات يهتمون بشراء عقارات خارج الدولة بالتزامن مع انخفاض الأسعار بشكل كبير في دول محددة، فضلاً عن أن العائد الاستثماري مرتفع نسبياً.