المستجدات تدفع المستثمرين لإعادة النظر بعلاوات المخاطر
استمرار شح السيولة وغياب التمويل أبرز التحديات أمام العقار
أكدت مصادر عقارية أن استمرار شح السيولة وغياب التمويل عن السوق العقاري المحلي لا يزالان يشكلان التحدي الرئيسي أمام استعادة السوق لمشهد النشاط والانتعاش، خاصة على صعيد التوجهات الاستثمارية في المنتجات العقارية التي لا تزال تنحصر حول المجالات التقليدية كالبيع والإيجار والإدارة، مشيرة إلى أن التوجه للمنتجات الجديدة سيواجه نفس المعضلة ويفقد بريقه من حيث الجدوى . وقالوا: “السوق العقاري مريض والسبب غياب التمويل إثر انسحاب البنوك” .
وتوقعت المصادر أن يشهد العام 2010 تغيراً طفيفاً على صعيد الإقراض العقاري، مع إحجام البنوك عن التمويل في ظل القيود القائمة على السيولة، وغياب المقرضين البارزين مثل “أملاك” و”تمويل”، كما ستدفع الأحداث الأخيرة التي شهدها العام 2009 بعض المستثمرين إلى إعادة النظر في مفهوم علاوات المخاطر .
وقالت: “اليوم هو الوقت المناسب للدخول من جديد إلى السوق بالاعتماد على خطط مدروسة ومرنة مرتبطة بجداول زمنية أوسع نطاقاً من سابقاتها، فبات من الممكن تملك الأراضي بأسعار اليوم التي شهدت تراجعاً وتصحيحاً سعرياً رافقها في الجانب المقابل انخفاض تكلفة البناء جراء تراجع أسعار مواد البناء، وتشير القراءات إلى أن قطاع الإيجارات سيواصل تماسكه السعري في ظل الظروف الحالية ويحقق عوائد جيدة حتى لو تم طرح وحدات سكنية بنصف أسعار السوق اليوم .
أشارت المصادر إلى أن التوجهات الاستثمارية المستقبلية للمستثمرين في القطاع ستتركز على العقارات التي تدر أرباحاً عالية من عوائد الإيجار . وتعتبر الوحدات السكنية، في المشاريع المطورة جيداً والمنجزة والتي توفر لقاطنيها (المستأجرين أو الملاك) تجربة عيش فريدة، أفضل العقارات التي يجب الاستثمار فيها، في ظل المؤشرات المبكرة لاستقرار أسعار بعض الأصول المختارة منها، أما التجارية فيتوقع بروز المزيد من المخزون المتقلب في العام الجاري .
وتوفر أسعار الفلل الحالية والجذابة وانخفاض نسبة عرضها مقارنة بالشقق، والتي تقدر بحوالي 13% من إجمالي الوحدات السكنية المتوفرة، فرصة استثمارية أكثر أماناً ونضجاً للمستثمرين .
وأوضح محمد رمضان جمعة، نائب رئيس مجموعة أحمد رمضان جمعة، أن الاستثمار في القطاع العقاري في السوق المحلي في دبي يجب أن يعود ليؤمن ويقوم على أساس الاستثمار على المدى الطويل، فأي منتج عقاري سواء كان سكنياً أو تجارياً أو غيره يجب أن يؤخذ به في هذا الاتجاه سيكون واعداً وبعيداً عن هامش المخاطرة .
وأشار رمضان إلى أن المشكلة الحقيقية التي تعيق الانفتاح المتوازن في الاستثمار العقاري هي عودة التمويل المنطقي من قبل البنوك الوطنية التي لا تزال ممتنعة وترفض الحديث في هذا النشاط من جديد على الرغم من استقرار الأسعار والخروج من حالة التخوف والشك حول توجهات منحنى الأسعار المستقبلية، وعندما نقول التمويل المتوازن لا نشير إلى النسب السابقة التي تجاوزت 90%، وإنما أضعف الإيمان حول 60% التي تطرحها البنوك الأجنبية لعملائها .
وأضاف رمضان “لا بد من أن ننظر إلى مواطن الطلب الحقيقي في السوق المحلي، حيث أن الأسعار الحالية للمنتجات العقارية المعروضة في السوق مغرية جدا وتتمتع بالوقت نفسه بأهمية على المدى الطويل للمجتمع المحلي من مواطنين ومقيمين، وهذا بمثابة فرص حقيقية للشراء والاستثمار على المدى الطويل، ولا أرى أن الأسعار ستشهد مستقبلاً انخفاضاً سعرياً ينبئ بالخطر، وأن أي انخفاض سيكون في نسب المعقول التي لا تؤثر في الجدوى الاستثمارية للعقار نفسه” .
وأشار إلى أن عام 2009 “كان عاماً صعباً واستطعنا تجاوزه بأقل الأضرار، في الوقت الذي تعلمنا منه الكثير من الدروس”، ولا أعتقد أن عام 2010 سيكون أصعب .
وقال مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية: “لقد تكبد المستثمرون المضاربون خسائر كبيرة خلال العام الماضي، باستثناء المستثمرين الذين باعوا ممتلكاتهم قبل منتصف عام ،2008 بينما تمكن مستثمرو الأجل الطويل، الذين خططوا لتدفقات أموالهم، من الصمود في وجه العاصفة الاقتصادية” .
وأضاف الوادية: “شهدت السوق العقارية، خلال النصف الثاني من عام ،2009 بروز مؤسسات استثمارية ومستثمرين أفراد الذين ركزوا على شراء الممتلكات من الباعة الذين يواحهون صعوبات مالية . ونحن نتوقع أن يستمر هذا التوجه في عام ،2010 كما نتوقع ان يزيد طلب المستهلكين النهائيين في السوق عندما يبدأ الإقراض من جديد” .
وأشار إلى أنه برز استثمار ملحوظ آخر خلال النصف الثاني من عام 2009 وهو الاستثمار في الممتلكات المدرة للدخل مع وضع الأهمية على الأرباح . ولكن من الصعب جدا التنبؤ بالزيادة في قيمة رأس المال في بيئة اليوم، في حين أن استثمارات المدى الطويل ستزيد فيها قيمة رأس المال بالتأكيد، إلا أن السوق في حال عدم استقرار مما يصعب علينا التكهن بنسبة الزيادة المحتملة .
وعموماً، لا يزال الكثيرون يعتقدون أن العقارات هي فرصة للحصول على استثمار مربح .
وعلى صعيد المنتجات العقارية الأفضل من حيث الاستثمار، تتوافر الآن مجموعة متنوعة من هذه المنتجات، ويمكن للمشترين الحصول بنجاح على القيمة الحقيقية والنوعية المطلوبة في العقارات المرجو شراؤها . فالآن ستظهر الأساسيات الحقيقية لشراء أو تأجير العقارات، والتي تتضمن: الموقع، نوعية البناء، البنية التحتية، والعائد على الاستثمار ونسبة الربح .
وتعد العقارات التي تنتج عنها أرباح عالية من عوائد الإيجار، أكثر العقارات طلبا وذلك لأنها توفر للمستثمرين الفرصة للاستمتاع بأرباح سنوية (التي لا تزال أعلى من متوسط الأرباح السنوي العالمي) . وتعتبر الوحدات السكنية، في المشاريع المطورة جيدا والمنجزة والتي توفر لقاطنيها (المستأجرين أو الملاك) تجربة عيش فريدة، أفضل العقارات التي يجب الاستثمار فيها .
وعندما يتعلق الأمر بالمساحات المكتبية والتجارية، فإن هاتين الفئتين تأثرتا من الاستثمار بسبب تباطؤ النشاط التجاري وارتفاع حجم العرض المتوقع . ولكن بشكل عام، تتوافر العديد من فرص الاستثمار الرائعة في كلا الفئتين، فهناك بعض المساحات المكتبية والتجارية أجرت لمحلات أو شركات تجارية عالمية مشهورة بعقود إيجار طويلة الأمد، والتي من شأنها أن تمد المستثمر بقدر أكبر من الاستقرار . فمن المعروف أن الشركات لا تغير موقعها بقدر ما يغير مستأجري الوحدات السكنية .
وأوضح الوادية أن القطاع يواجه بعض التحديات ولكن سيتغلب عليها بالتأكيد، فجميع الإشارات والدلائل تتجه بصوب أننا سنشهد تحسناً كبيراً في مستوى النشاط العقاري في الربع الثاني من 2010 وذلك في الوقت الذي يتعزز فيه الاقتصاد العالمي، ويصبح الحصول على التمويل أكثر سهولة وتعيد دبي تأكيد مكانتها على أنها المكان المثالي للاستثمار والتجارة .
وقال: “نؤمن أن السوق العقاري يمر في مرحلة استقرار إيجابية ولكن لا يمكننا القول إننا نمر في مرحلة انتعاش، وذلك بالرغم من ظهور علامات بدأت في الربع الثالث من 2009 والتي تدل على أن السوق وصل القاع وأن علامات الانتعاش ستبدأ بالظهور في الأشهر القليلة المقبلة” .
وبالطبع، هنالك قضايا اقتصادية أساسية التي ينبغي النظر فيها، والتي من شأن بعضها أن تسرع عملية الانتعاش الاقتصادي ككل، وانتعاش قطاع العقارات بالأخص . ولكن الخبر الجيد، أن الإمارات بدأت بالفعل في دراسة ومعالجة هذه القضايا والصعوبات التي من شأنها أن توفر المساحة للاستثمارات الجديدة .
ونؤكد أن الموضوع الأكثر حساسية وأهمية هو النقص في مصادر الائتمان، فهناك العديد من المستثمرين الذين هم على استعداد للاستثمار في مستقبلهم، ولكن العائق الرئيسي لتحقيق ذلك هو عدم توافر السيولة .
وأوضحت جيسي داونز، مديرة الأبحاث والخدمات الاستشارية لدى شركة “لاندمارك الاستشارية”، أنه في حين تستمر القيود على توفير السيولة النقدية، يهيمن المستثمرون الذين تتوفر لديهم السيولة على السوق . وفي عام ،2009 استمر نشاط الإقراض العقاري منخفضاً . واستناداً إلى بيانات “لاندمارك” فإن 20% من العقارات المتداولة خلال العام الماضي قد تم شراؤها من خلال الرهن العقاري . والفرق بين 2008 و2009 هو ان الاقراض العقاري الآن يفضل بشدة المستخدمين النهائيين أو المشترين للمرة الأولى، بينما يبحث المستثمرون الذين تتوافر لديهم السيولة النقدية عن قيمة رأس المال و، أو عائد إيجاري قوي .
وأشارت داونز إلى أن الأحداث الأخيرة التي شهدها الربع الرابع من العام ،2009 قادت بعض المستثمرين إلى إعادة النظر بمفهوم علاوات المخاطر، وتوقعت نتيجة لذلك أن يتطلع المستثمرون من المؤسسات إلى تحقيق عوائد أعلى من تلك التي اعتادوا تحقيقها في السابق، كما ستشكل الجودة عاملاً حساساً ذو أهمية متزايدة في إمارة دبي، فقد بيعت الكثير من المشاريع باعتبارها شققاً سكنية فاخرة أو مساحات سكنية من الفئة الأولى في دبي، كما أنه غالباً ما لا يتوافق المنتج الذي يتم تسليمه في السوق مع الجودة المعلن عنها والمتفق عليها تعاقدياً .
وفي دبي، توقعت أن تستمر عملية تقسيم الأسعار استناداً إلى الجودة خلال العام 2010 . وفي الواقع هناك كمية محدودة من المساحات السكنية والتجارية من الفئة الأولى في دبي، كما نشهد حالياً مؤشرات مبكرة على استقرار أسعار بعض الأصول المختارة في سوق العقارات السكنية . أما بالنسبة للمساحات التجارية، فقد شهدت هذه المساحات أنشطة متقلبة إلى تاريخ الآن، كما يتوقع بروز المزيد من المخزون المتقلب من هذه المساحات خلال العام 2010 في الوقت الذي يتم فيه تسليم المعروض الإضافي من هذه المساحات .
