تراجعت أسعار الإيجارات في دبي والشارقة بمعدل يصل إلى 5٪ خلال الربع الأخير من العام الجاري مقارنة بالربع الثالث، كما بلغ حجم التراجع في دبي أكثر من 47٪ وفي الشارق
ة أكثر من 55٪ منذ العام الماضي، بحسب مسؤولين في شركات عقارية في الإمارتين.
وقال عقاريون إن السوق العقارية في دبي والشارقة تشهد تنامي ظواهر عدة، أهمها ظاهرة «حرق الأسعار» التي باتت تهدد سوق الإيجارات بمزيد من التراجع خلال العام المقبل، مدعومة بزيادة العرض من الوحدات السكنية وتسليم مشروعات عقارية جديدة مع ثبات في الطلب.
تراجع الإيجارات
وتفصيلاً، قال المسؤول في «كوليرز انترناشيونال» سعدالله العابد، إن «قيمة الإيجارات في دبي انخفضت بنسبة كبيرة تصل في بعض المناطق لـ49٪ خلال العام الجاري».
وتوقع أن يصل حجم العرض المتوافر من الوحدات السكنية بنهاية العام الجاري إلى 340.5 ألفاً في دبي وحدها بزيادة مقدارها 24.7 ألف وحدة عن 2008.
وأوضح العابد لـ«الإمارات اليوم» «نتوقع أن تستمر أسعار الإيجارات في دبي بالانخفاض خلال الربع الأول من العام المقبل»، واستطرد «بنينا توقعاتنا على أساس مبدأ العرض والطلب، وهناك زيادة كبيرة في المعروض من الشقق السكنية مقابل عدم كفاية في الطلب». وأردف قائلاً «لا نستطيع تحديد حجم العائد على العقار للملاك من التأجير في السوق حالياً، وذلك بسبب تغير أسعار البيع والإيجارات من شهر إلى شهر، وبالتالي تغير العائد بشكل دائم، ما يجعل تحديد العائد عملية صعبة»، لافتاً إلى أن العائد العادل يختلف من بلد إلى آخر ومن مستثمر إلى آخر.
وأكد أن «الملاك وشركات إدارة العقارات لا يلتزمون حالياً بالمؤشر السعري الذي سبق أن وضعته مؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» لتحديد مستوى الزيادة في الإيجارات، وذلك بسبب انخفاض أسعار الإيجارات، وبالتالي لجأ الملاك إلى تحديد الأسعار وفقاً لقدراتهم وبناء على الطلب على وحداتهم العقارية».
و لم يتسن الحصول على رد من مؤسسة التنظيم العقاري بهذا الخصوص.
وقال العابد إن «حرق الأسعار بين ملاك العقارات اتسع ليشكل ظاهرة في دبي والشارقة»، واستطرد «انتشرت تلك الظاهرة فلا يوجد شيء يمكن فعله، لأننا في اقتصاد حر يخضع لشروط العرض والطلب».
مرحلة استقرار
من جانبه، قال المدير العام لشركة «هاربور العقارية» مهند الوادية، إنه «على الرغم من عدم توافر البيانات الكافية عن سوق العقارات في الشارقة، فإنه يمكننا الافتراض، أن تأثر السوق العقارية في الشارقة مماثل لدبي».
وأضاف «انخفضت معدلات الإيجار بشكل حاد في دبي والشارقة بسبب الأزمة الاقتصادية العالمية، فمعدل الانخفاض في الربع الأخير من العام الماضي يقدر بنحو 47٪، وفي مناطق أخرى شهدت انخفاضاً حاداً جداً وصل إلى 65٪».
ولفت إلى أن «أسعار الإيجارات تمر حالياً بمرحلة الاستقرار، وذلك لسببين، أوّلهما تحسن الجو والوضع العام في السوق، وثانيهما اعتقاد أصحاب المصالح المعنيين بأن الأسعار في هذه الفترة وصلت إلى مستويات واقعية».
واستطرد قائلا ان «انخفاض أسعار الإيجارات في دبي ولّد موجة طلب جديدة من الإمارات المجاورة على الوحدات السكنية».
وأكد أنه «على الرغم من صدور تقارير مختلفة توقعت أن نحو 36 ألف وحدة عقارية سيتم تسليمها بحلول نهاية 2009 ،فإننا نتوقع أن 30٪ فقط من تلك الوحدات سيتم تسليمها، بسبب نقص السيولة لدعم برامج تطوير المشروعات، وتراجع أو انعدام مبيعات العقارات على الخريطة».
ولاحظ الوادية انتشار ظاهرة حرق الأسعار بين الملاك الأفراد، وقال إن «تلك الظاهرة تؤثر في تراجع الأسعار، وإن كان الملاك يستطيعون التنافس في ما بينهم بمنح المستأجرين اختيارات وقيماً مضافة مع الاستئجار، من دون الدخول في سباق خفض الأسعار، مثل منح اشتراكات مجانية في المسابح أو صالات الرياضة أو فرش مطبخ الشقة، وأحياناً إطالة مدة الشيكات ومنح شهر مجاني».
زيادة المعروض
ولفت الوادية إلى أن «العرض الفائض على الوحدات السكنية والمساحات المكتبية سيكون أكثر الموضوعات سخونة في عام 2010 ،بغض النظر عن توقيت عملية الانتعاش، حيث يقدر وصول عدد الوحدات السكنية التي سيتم تسليمها إلى 60 ألف وحدة، بينما ستصل المساحات المكتبية المتوافرة إلى نحو 30 مليون قدم مربعة بحلول نهاية 2011».
وبحسب بحث أجرته «هاربور»، فإنه «خلال العامين المقبلين سيتم تسليم نحو 10 آلاف و200 وحدة في مشروعي أبراج بحيرات جميرا، ومرسى دبي، كما يتوقع زيادة العرض أيضاً عند تسليم المزيد من الوحدات في مناطق أخرى مثل «دبي سبورتس سيتي»، و«موتور سيتي»، وقرية جميرا الجنوبية، ونخلة جميرا، والخليج التجاري، فضلاً عن انتهاء برج دبي في الفصل الأول لعام ،2010 الذي يعد أبرز وأكثر المشروعات العقارية التي طال انتظارها».
وبيّن البحث أن «السوق العقارية ستواجه تحديات كبيرة في جميع قطاعاتها بسبب العرض الفائض، فمعدل الوحدات الشاغرة يصل إلى 20٪ في الوقت الراهن».
وقال الوادية إن «الربع الثالث من عام 2009 كان واعداً أكثر من الربعين الأولين، لكننا نتوقع أن تشهد معدلات الإيجار في مناطق معينة في دبي المزيد من الانخفاض التدريجي بنحو 10 إلى 15٪ حتى نهاية العام الجاري وبداية العام المقبل».
وأضاف «يتوقع أن يكون لهذا الانخفاض أثر أكبر في المناطق التي تتوافق أسعارها مع ميزانيات الأفراد ذوي الدخل المتوسط مثل حدائق ديسكفري، وإنترناشيونال سيتي، وموتور سيتي، وأبراج بحيرات جميرا، وواحة دبي للسيليكون». وبيّن أنه «يجب أن يزيد معدل النمو السكاني في دبي من أجل تلبية العرض المتوقع وملء العقارات الشاغرة التي سلمت خلال الأشهر الـ12 الماضية»، مشيراً إلى أن «المحرك الرئيس لأداء معدلات التأجير العقاري هو النمو السكاني الذي يتولد عن نشاط صحي في القطاعات التجارية المختلفة».
ولفت إلى أن «الحكومة قامت والجهات المختصة بتنفيذ عدد من المبادرات البناءة أثبتت أن دبي لاتزال الموقع المثالي لعقد الصفقات والأعمال».
وأفاد بأنه «على الرغم من تراجع عوائد الإيجار الحالية للملاك بين سبعة و8٪ في قطاع العقارات ذات الأسعار المتوسطة، وبين 4 إلى 6٪ في قطاع العقارات الفخمة فإن دبي لاتزال توفر عوائد إيجار أعلى في المتوسط للملاك والمستثمرين مقارنة بالمتوسط العالمي الذي يتراوح بين أربعة و5٪».
وضع طبيعي
قال المدير التنفيذي لشركة تايغر العقارية طه محمد، إن «أسعار الإيجارات في الشارقة تراجعت أكثر من 25٪ منذ بداية العام الجاري»، وضرب مثلاً بالقول إن سعر إيجار بعض الشقق ذات الغرف الثلاث كان يبلغ 105 آلاف لكنها تراجعت لتصل إلى 70 ألفاً».
ولفت إلى انتشار ظاهرة حرق الأسعار في الشارقة «بشكل بسيط»، وهو ما وصفه بـ«الوضع الطبيعي جراء التنافس الحاصل بين الملاك، كما أن المستأجر يسعى أحياناً إلى البحث عن الفرص المتاحة في السوق».
ورأى أنه «على الرغم من التراجع الذي شهدته السوق خلال العام الجاري إلا أن هناك بوادر تعاف لبعض الأسعار، حيث ارتدت أسعار بعض المناطق في دبي والشارقة، لكن ذلك لا يمنع الملاك من منح بعض التسهيلات والمزايا لجذب المستأجرين، مثل زيادة عدد الشيكات، أو خفض الأسعار لمستوى السوق لبعض المستأجرين عند تجديد العقود».
وبيّن أن «السوق العقارية تحكمها عوامل عدة، منها جاهزية المشروعات، وجودة الخدمات، ومواقع العقارات».
خدمات مضافة
من جهته، قال المسؤول في شركة ند الشبا العقارية خالد البحطيطي، إن «السوق العقارية في دبي والشارقة تشهد ظواهر عدة من أهمها قيام الملاك الأفراد بحرق الأسعار لاجتذاب أكبر عدد ممكن من المستأجرين».
وبين أن «من أهم تلك الظواهر تقارب أسعار إيجارات الشقق مع أسعار إيجارات الشقق الفندقية المفروشة تماماً، والتي تمنح خدمات فندقية إلى جانب السكن».
وأضاف «ملاك بعض البنايات أصبحوا يتجنبون التأجير للعزاب، حتى لا ينزعج المستأجرون أصحاب العائلات الذين لا يفضلون السكن إلى جوار العزاب»، واستطرد «هناك ظاهرة أخرى تتجلى في أن بعض الملاك باتوا يؤجرون الشقق مضافاً إليها أدوات المطبخ والستائر وميزات أخرى مثل زيادة عدد الشيكات إلى 12 شيكاً، أو منح شهر مجاني عن كل سنة، وتغيير الحارس العادي برجال أمن تابعين لشركات، وتحمل تكلفة التكييف، فضلاً عن إعطاء النزلاء مواقف سيارات مجانية».
وأضاف «أغلب الملاك يفضلون خفض السعر عن ترك البناية شاغرة، خصوصاً الملتزمين منهم بسداد أقساط بنكية، والذين هم في أمسّ الحاجة إلى السيولة».
وقال البحطيطي «تراجعت أسعار العقارات في الشارقة نحو 55 إلى 60٪ حتى الآن منذ العام الماضي، فيما تراجعت في دبي نحو 50٪، لكننا نلاحظ زيادة في الطلب على دبي من الإمارات المتاخمة لها، فهناك عائلات تنتقل من الشارقة ومن أبوظبي للسكن في دبي»، متوقعاً أن تتراجع الأسعار بنحو 5٪ خلال الربع الأول من العام المقبل مع الزيادة الملحوظة في حجم العرض من الوحدات السكنية والبنايات في دبي والشارقة».
بلدية الشارقة
إلى ذلك، قدّر مدير عام بلدية الشارقة، سلطان المعلا، تراجع أسعار إيجارات الوحدات العقارية بشكل عام خلال الفترة الماضية بنحو 20٪ تتركز أغلبها بشكل كبير في وحدات المساكن العمالية، التي قدر التراجع في أسعارها ما بين 20 و30٪».
لكنه أوضح أن «أسعار الوحدات السكنية شهدت تحسناً بنسب تبلغ نحو 5٪ خلال الشهرين الأخيرين مقارنة بحجم تراجعها خلال الفترات الماضية، وذلك في ظل بداية ظهور حالة من الاستقرار النسبي في العرض والطلب في أسواق الشارقة».
وأشار إلى أن «هناك تراجعاً محدوداً في حجم العقود الإيجارية الجديدة في الإمارة يتراوح بين خمسة و10٪ بالنسبة لعقود الوحدات السكنية، بينما يقدر التراجع بنحو 20 إلى 25٪ بالنسبة للمساكن العمالية، وذلك مقارنة بحجم العقود الإيجارية الجديدة المسجلة خلال العام الماضي».
وأضاف أن «حجم المنازعات الإيجارية في الإمارة مستقر عند معدلاته خلال الفترة الحالية، ويتركز معظمها في خلافات فسخ العقود وفي قضايا المساكن العمالية»، موضحاً أن «تدني القيمة الإيجارية في مناطق عدة أسهم في إنعاش حركة الانتقال من الوحدات السكنية القديمة إلى الجديدة في مختلف مناطق الإمارة، فضلاً عن دخول العديد من البنايات الجديدة السوق بشكل مهّد لاستقرار حجم تسجيل العقود الإيجارية الجديدة التي يتم رصدها».
