تراجعت أسعار الإيجارات في دبي والشارقة بمعدل يصل إلى 5٪ خلال الربع الأخير من العام الجاري مقارنة بالربع الثالث، كما بلغ حجم التراجع في دبي أكثر من 47٪ وفي الشارق

ة أكثر من 55٪ منذ العام الماضي، بحسب مسؤولين في شركات عقارية في الإمارتين.

وقال عقاريون إن السوق العقارية في دبي والشارقة تشهد تنامي ظواهر عدة، أهمها ظاهرة «حرق الأسعار» التي باتت تهدد سوق الإيجارات بمزيد من التراجع خلال العام المقبل، مدعومة بزيادة العرض من الوحدات السكنية وتسليم مشروعات عقارية جديدة مع ثبات في الطلب.

تراجع الإيجارات

وتفصيلاً، قال المسؤول في «كوليرز انترناشيونال» سعدالله العابد، إن «قيمة الإيجارات في دبي انخفضت بنسبة كبيرة تصل في بعض المناطق لـ49٪ خلال العام الجاري».

وتوقع أن يصل حجم العرض المتوافر من الوحدات السكنية بنهاية العام الجاري إلى 340.5 ألفاً في دبي وحدها بزيادة مقدارها 24.7 ألف وحدة عن 2008.

وأوضح العابد لـ«الإمارات اليوم» «نتوقع أن تستمر أسعار الإيجارات في دبي بالانخفاض خلال الربع الأول من العام المقبل»، واستطرد «بنينا توقعاتنا على أساس مبدأ العرض والطلب، وهناك زيادة كبيرة في المعروض من الشقق السكنية مقابل عدم كفاية في الطلب». وأردف قائلاً «لا نستطيع تحديد حجم العائد على العقار للملاك من التأجير في السوق حالياً، وذلك بسبب تغير أسعار البيع والإيجارات من شهر إلى شهر، وبالتالي تغير العائد بشكل دائم، ما يجعل تحديد العائد عملية صعبة»، لافتاً إلى أن العائد العادل يختلف من بلد إلى آخر ومن مستثمر إلى آخر.

وأكد أن «الملاك وشركات إدارة العقارات لا يلتزمون حالياً بالمؤشر السعري الذي سبق أن وضعته مؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» لتحديد مستوى الزيادة في الإيجارات، وذلك بسبب انخفاض أسعار الإيجارات، وبالتالي لجأ الملاك إلى تحديد الأسعار وفقاً لقدراتهم وبناء على الطلب على وحداتهم العقارية».

و لم يتسن الحصول على رد من مؤسسة التنظيم العقاري بهذا الخصوص.

وقال العابد إن «حرق الأسعار بين ملاك العقارات اتسع ليشكل ظاهرة في دبي والشارقة»، واستطرد «انتشرت تلك الظاهرة فلا يوجد شيء يمكن فعله، لأننا في اقتصاد حر يخضع لشروط العرض والطلب».
مرحلة استقرار

من جانبه، قال المدير العام لشركة «هاربور العقارية» مهند الوادية، إنه «على الرغم من عدم توافر البيانات الكافية عن سوق العقارات في الشارقة، فإنه يمكننا الافتراض، أن تأثر السوق العقارية في الشارقة مماثل لدبي».

وأضاف «انخفضت معدلات الإيجار بشكل حاد في دبي والشارقة بسبب الأزمة الاقتصادية العالمية، فمعدل الانخفاض في الربع الأخير من العام الماضي يقدر بنحو 47٪، وفي مناطق أخرى شهدت انخفاضاً حاداً جداً وصل إلى 65٪».

ولفت إلى أن «أسعار الإيجارات تمر حالياً بمرحلة الاستقرار، وذلك لسببين، أوّلهما تحسن الجو والوضع العام في السوق، وثانيهما اعتقاد أصحاب المصالح المعنيين بأن الأسعار في هذه الفترة وصلت إلى مستويات واقعية».

واستطرد قائلا ان «انخفاض أسعار الإيجارات في دبي ولّد موجة طلب جديدة من الإمارات المجاورة على الوحدات السكنية».

وأكد أنه «على الرغم من صدور تقارير مختلفة توقعت أن نحو 36 ألف وحدة عقارية سيتم تسليمها بحلول نهاية 2009 ،فإننا نتوقع أن 30٪ فقط من تلك الوحدات سيتم تسليمها، بسبب نقص السيولة لدعم برامج تطوير المشروعات، وتراجع أو انعدام مبيعات العقارات على الخريطة».

ولاحظ الوادية انتشار ظاهرة حرق الأسعار بين الملاك الأفراد، وقال إن «تلك الظاهرة تؤثر في تراجع الأسعار، وإن كان الملاك يستطيعون التنافس في ما بينهم بمنح المستأجرين اختيارات وقيماً مضافة مع الاستئجار، من دون الدخول في سباق خفض الأسعار، مثل منح اشتراكات مجانية في المسابح أو صالات الرياضة أو فرش مطبخ الشقة، وأحياناً إطالة مدة الشيكات ومنح شهر مجاني».

زيادة المعروض

ولفت الوادية إلى أن «العرض الفائض على الوحدات السكنية والمساحات المكتبية سيكون أكثر الموضوعات سخونة في عام 2010 ،بغض النظر عن توقيت عملية الانتعاش، حيث يقدر وصول عدد الوحدات السكنية التي سيتم تسليمها إلى 60 ألف وحدة، بينما ستصل المساحات المكتبية المتوافرة إلى نحو 30 مليون قدم مربعة بحلول نهاية 2011».

وبحسب بحث أجرته «هاربور»، فإنه «خلال العامين المقبلين سيتم تسليم نحو 10 آلاف و200 وحدة في مشروعي أبراج بحيرات جميرا، ومرسى دبي، كما يتوقع زيادة العرض أيضاً عند تسليم المزيد من الوحدات في مناطق أخرى مثل «دبي سبورتس سيتي»، و«موتور سيتي»، وقرية جميرا الجنوبية، ونخلة جميرا، والخليج التجاري، فضلاً عن انتهاء برج دبي في الفصل الأول لعام ،2010 الذي يعد أبرز وأكثر المشروعات العقارية التي طال انتظارها».

وبيّن البحث أن «السوق العقارية ستواجه تحديات كبيرة في جميع قطاعاتها بسبب العرض الفائض، فمعدل الوحدات الشاغرة يصل إلى 20٪ في الوقت الراهن».

وقال الوادية إن «الربع الثالث من عام 2009 كان واعداً أكثر من الربعين الأولين، لكننا نتوقع أن تشهد معدلات الإيجار في مناطق معينة في دبي المزيد من الانخفاض التدريجي بنحو 10 إلى 15٪ حتى نهاية العام الجاري وبداية العام المقبل».

وأضاف «يتوقع أن يكون لهذا الانخفاض أثر أكبر في المناطق التي تتوافق أسعارها مع ميزانيات الأفراد ذوي الدخل المتوسط مثل حدائق ديسكفري، وإنترناشيونال سيتي، وموتور سيتي، وأبراج بحيرات جميرا، وواحة دبي للسيليكون». وبيّن أنه «يجب أن يزيد معدل النمو السكاني في دبي من أجل تلبية العرض المتوقع وملء العقارات الشاغرة التي سلمت خلال الأشهر الـ12 الماضية»، مشيراً إلى أن «المحرك الرئيس لأداء معدلات التأجير العقاري هو النمو السكاني الذي يتولد عن نشاط صحي في القطاعات التجارية المختلفة».

ولفت إلى أن «الحكومة قامت والجهات المختصة بتنفيذ عدد من المبادرات البناءة أثبتت أن دبي لاتزال الموقع المثالي لعقد الصفقات والأعمال».

وأفاد بأنه «على الرغم من تراجع عوائد الإيجار الحالية للملاك بين سبعة و8٪ في قطاع العقارات ذات الأسعار المتوسطة، وبين 4 إلى 6٪ في قطاع العقارات الفخمة فإن دبي لاتزال توفر عوائد إيجار أعلى في المتوسط للملاك والمستثمرين مقارنة بالمتوسط العالمي الذي يتراوح بين أربعة و5٪».

وضع طبيعي

قال المدير التنفيذي لشركة تايغر العقارية طه محمد، إن «أسعار الإيجارات في الشارقة تراجعت أكثر من 25٪ منذ بداية العام الجاري»، وضرب مثلاً بالقول إن سعر إيجار بعض الشقق ذات الغرف الثلاث كان يبلغ 105 آلاف لكنها تراجعت لتصل إلى 70 ألفاً».

ولفت إلى انتشار ظاهرة حرق الأسعار في الشارقة «بشكل بسيط»، وهو ما وصفه بـ«الوضع الطبيعي جراء التنافس الحاصل بين الملاك، كما أن المستأجر يسعى أحياناً إلى البحث عن الفرص المتاحة في السوق».

ورأى أنه «على الرغم من التراجع الذي شهدته السوق خلال العام الجاري إلا أن هناك بوادر تعاف لبعض الأسعار، حيث ارتدت أسعار بعض المناطق في دبي والشارقة، لكن ذلك لا يمنع الملاك من منح بعض التسهيلات والمزايا لجذب المستأجرين، مثل زيادة عدد الشيكات، أو خفض الأسعار لمستوى السوق لبعض المستأجرين عند تجديد العقود».

وبيّن أن «السوق العقارية تحكمها عوامل عدة، منها جاهزية المشروعات، وجودة الخدمات، ومواقع العقارات».

خدمات مضافة

من جهته، قال المسؤول في شركة ند الشبا العقارية خالد البحطيطي، إن «السوق العقارية في دبي والشارقة تشهد ظواهر عدة من أهمها قيام الملاك الأفراد بحرق الأسعار لاجتذاب أكبر عدد ممكن من المستأجرين».

وبين أن «من أهم تلك الظواهر تقارب أسعار إيجارات الشقق مع أسعار إيجارات الشقق الفندقية المفروشة تماماً، والتي تمنح خدمات فندقية إلى جانب السكن».

وأضاف «ملاك بعض البنايات أصبحوا يتجنبون التأجير للعزاب، حتى لا ينزعج المستأجرون أصحاب العائلات الذين لا يفضلون السكن إلى جوار العزاب»، واستطرد «هناك ظاهرة أخرى تتجلى في أن بعض الملاك باتوا يؤجرون الشقق مضافاً إليها أدوات المطبخ والستائر وميزات أخرى مثل زيادة عدد الشيكات إلى 12 شيكاً، أو منح شهر مجاني عن كل سنة، وتغيير الحارس العادي برجال أمن تابعين لشركات، وتحمل تكلفة التكييف، فضلاً عن إعطاء النزلاء مواقف سيارات مجانية».

وأضاف «أغلب الملاك يفضلون خفض السعر عن ترك البناية شاغرة، خصوصاً الملتزمين منهم بسداد أقساط بنكية، والذين هم في أمسّ الحاجة إلى السيولة».

وقال البحطيطي «تراجعت أسعار العقارات في الشارقة نحو 55 إلى 60٪ حتى الآن منذ العام الماضي، فيما تراجعت في دبي نحو 50٪، لكننا نلاحظ زيادة في الطلب على دبي من الإمارات المتاخمة لها، فهناك عائلات تنتقل من الشارقة ومن أبوظبي للسكن في دبي»، متوقعاً أن تتراجع الأسعار بنحو 5٪ خلال الربع الأول من العام المقبل مع الزيادة الملحوظة في حجم العرض من الوحدات السكنية والبنايات في دبي والشارقة».

بلدية الشارقة

إلى ذلك، قدّر مدير عام بلدية الشارقة، سلطان المعلا، تراجع أسعار إيجارات الوحدات العقارية بشكل عام خلال الفترة الماضية بنحو 20٪ تتركز أغلبها بشكل كبير في وحدات المساكن العمالية، التي قدر التراجع في أسعارها ما بين 20 و30٪».

لكنه أوضح أن «أسعار الوحدات السكنية شهدت تحسناً بنسب تبلغ نحو 5٪ خلال الشهرين الأخيرين مقارنة بحجم تراجعها خلال الفترات الماضية، وذلك في ظل بداية ظهور حالة من الاستقرار النسبي في العرض والطلب في أسواق الشارقة».

وأشار إلى أن «هناك تراجعاً محدوداً في حجم العقود الإيجارية الجديدة في الإمارة يتراوح بين خمسة و10٪ بالنسبة لعقود الوحدات السكنية، بينما يقدر التراجع بنحو 20 إلى 25٪ بالنسبة للمساكن العمالية، وذلك مقارنة بحجم العقود الإيجارية الجديدة المسجلة خلال العام الماضي».

وأضاف أن «حجم المنازعات الإيجارية في الإمارة مستقر عند معدلاته خلال الفترة الحالية، ويتركز معظمها في خلافات فسخ العقود وفي قضايا المساكن العمالية»، موضحاً أن «تدني القيمة الإيجارية في مناطق عدة أسهم في إنعاش حركة الانتقال من الوحدات السكنية القديمة إلى الجديدة في مختلف مناطق الإمارة، فضلاً عن دخول العديد من البنايات الجديدة السوق بشكل مهّد لاستقرار حجم تسجيل العقود الإيجارية الجديدة التي يتم رصدها».

تباينت توقعات المراقبين في السوق العقاري في السوق المحلي بدبي حول حركة منحنى أسعار إيجارات الوحدات السكنية بناء على الموقع وتميز

الخدمات، حيث توقعوا أن تشهد أسعار إيجارات الوحدات السكنية الجاهزة للمشاريع المطورة التي تتميز من ناحية الموقع والخدمات، استقراراً نسبياً يعقبه نمو هامشي مع نهاية العام الحالي وبداية العام المقبل . كما توقعوا أن تشهد معدلات الإيجار في مناطق أخرى في دبي المزيد من الانخفاض التدريجي بنحو 10-15% لنهاية العام الحالي وبداية العام المقبل. وهذا الانخفاض متوقع أن يكون ذا أثر أكبر في المناطق التي تتوافق أسعارها مع ميزانيات الأفراد ذوي الدخل المتوسط.

أشار المراقبون إلى أن الربع الثالث من العام 2009 كان واعدا أكثر من الربعين الأول والثاني من العام نفسه، مؤكدين أن المحرك الرئيسي لأداء معدلات التأجير العقاري هو النمو السكاني الذي يتولد عن نشاط صحي في القطاعات التجارية المختلفة، وقامت الحكومة والجهات المختصة بتنفيذ عدد من المبادرات البناءة لتثبت أن دبي لاتزال الموقع المثالي لعقد الصفقات والأعمال .

ولا يزال قطاع إيجارات المساكن يترقب انتهاء مرحلة التنقلات والهجرة الداخلية بين مناطق الامارة نفسها ومن الامارات الأخرى القريبة اليها لصياغة معادلة السوق الجديد وتحديد نقطة الاستقرار وما ترتكز عليه من حيث القيمة السعرية والمناطق الأكثر اقبالاً .

وفي الوقت ذاته، عولت مصادر عقارية على عامل التأخر في تسليم الوحدات السكنية في كثير من الشركات لاستقرار السوق وتماسك الأسعار، الا أن ظواهر السوق تؤكد حجم الفجوة بين طرفي العرض والطلب خاصة في مناطق التملك الحر بدبي، وهذا سيلجم أي قفزات سعرية غير مبررة لفترة زمنية معقولة .

وشهد السوق خلال الفترة التصحيحية التي بدأت منذ أكثر من عام، تغيرا جذريا في توجه الكثير من المستأجرين خاصة في ظل المستويات السعرية المشجعة على الشراء الذين باتوا يفضلونه ويعطونه الأولوية على حساب الاستئجار تحسبا لأي مفاجآت في هذا المجال مستقبلا .

وأوضح مهند الوادية، المدير الإداري لشركة “هاربور” للوساطة العقارية، أن حركة أسعار الإيجارات للفترة المقبلة حتى نهاية العام وبداية العام المقبل ستشهد تبايناً بين المناطق بناء على أمرين أساسيين هما الموقع والخدمات، حيث يتوقع أن تشهد أسعار إيجارات الوحدات السكنية الجاهزة للمشاريع المطورة التي تتميز من ناحية الموقع والخدمات استقراراً نسبياً يعقبه نمو هامشي مع نهاية العام الحالي وبداية العام المقبل، مثل مشروع مرسى دبي، ونخلة الجميرا، ووسط مدينة برج دبي، وتلال الإمارات .

وأوضح الوادية أن المحرك الرئيسي لأداء معدلات التأجير العقاري هو النمو السكاني الذي يتولد عن نشاط صحي في القطاعات التجارية المختلفة . وقد قامت الحكومة والجهات المختصة بتنفذ عدد من المبادرات البناءة لتثبت أن دبي لاتزال الموقع المثالي لعقد الصفقات والأعمال .

وأكد المدير الإداري في “هاربور” للوساطة العقارية أهمية عامل معدل النمو السكاني في دبي من أجل تلبية العرض المتوقع وملء العقارات الشاغرة التي سلمت خلال الأشهر ال 12 الماضية . وقد قدرت مصادر مختلفة أن انخفاض عدد السكان بسبب الركود الاقتصادي سيصل إلى نسبة تتراوح بين 8% أو 20% بين سنة 2009 و2010 .

وكانت غرفة دبي للتجارة قد قامت بالمبادرة الثانية، بحيث طرحت فكرة إلغاء النظام الحالي بضرورة وجود كفيل للشركات الأجنبية الراغبة في إقامة شركات في دبي . وإذا وافق المجلس التنفيذي على هذه الرؤية الطموحة فإن مكانة دبي وثقة المستثمرين ستتعززان .

وقالت شركة لاندمارك الاستشارية إنها لاحظت ظهور مؤشرات مبكرة على استقرار سوق الإيجارات في بعض المناطق في دبي في حين تستمر الإيجارات بالارتفاع في مناطق أخرى .

وتصف لاندمارك هذه الزيادة الهامشية في أسعار الإيجارات وهي ناجمة عن العدد الكبير من العقود المنتهية بالزيادة ب”غير المستدامة”، إذ إن هذا الكم الكبير من عقود الإيجارات المنتهية خلال الفترة الماضية سيؤدي إلى اضطراب وتشويه مؤقت في المعروض بعد فترة من الطلب القوي .

وكانت الإيجارات في دبي قد انخفضت بشكل كبير على مر الأشهر الخمسة الماضية، إلا أنه وعلى الرغم من ذلك، كان هناك بعض الاستثناءات لهذا التوجه، إذ تشهد بعض أنواع الوحدات العقارية في المشاريع العقارية المميزة والمفضلة أداء جيداً .

وازدادت أسعار الإيجار الخاصة بالشقق ذات النوعية الجيدة في منطقة دبي مارينا (مرسى دبي) بنسبة 11% للشقق المؤلفة من غرفة النوم الواحدة، وبنسبة 6 في المائة للشقق المؤلفة من غرفتي نوم، في حين عادت أسعار الإيجار الخاصة بالفلل ذات الثلاث وأربع غرف في منطقة المرابع العربية والفلل المؤلفة من ثلاثة غرف نوم في نخلة الجميرا لأسعار شهر مارس ،2009 أو ازدادت بشكل هامشي في بعض الحالات .

وتتوقع “لاندمارك” أن تشهد كافة المناطق السكنية في دبي المزيد من التقلبات، خصوصاً مع زيادة المعروض من الوحدات السكنية على مر الأشهر ال 12 إلى ال24 شهراً القادمة .

وقالت إنه في حال انخفضت الإيجارات أكثر في هذه المناطق فإنه يتوقع المزيد من الطلب على الانتقال من مناطق إلى مناطق أخرى بهدف التحديث بالإضافة إلى اعتماد الملاك لاستراتيجيات تسعير جديدة . وبالطبع فإن هذا الطلب على الانتقال سيساعد في التخفيف من حدة أية انخفاضات إضافية في الإيجارات .

العرض المتوفر بنهاية 2009

توقعت شركة “هاربور” للوساطة العقارية، أن يدخل السوق العقاري في دبي نحو 30% من أصل حوالي 000 .36 وحدة كان متوقعا أن يتم تسليمها بحلول نهاية عام ،2009 وذلك بدافع الظروف الاقتصادية الحالية التي أدت إلى نقص في السيولة لدعم برامج تطوير المشاريع وإلى مبيعات أقل، أو شبه معدومة، عندما يتعلق الأمر ببيع العقارات عن الخارطة .

كما يتوقع أن يكون العرض الفائض على الوحدات السكنية والمساحات المكتبية أكثر المواضيع سخونة في عام ،2010 بغض النظر عن توقيت عملية الانتعاش؛ حيث يقدر وصول عدد الوحدات السكنية إلى 60،000 وحدة، بحلول نهاية 2011 .

ويشير البحث الذي أجرته شركة “هاربور” للوساطة العقارية إلى أنه خلال العامين القادمين سيتم تسليم حوالي 10،200 وحدة في مشروعي أبراج بحيرات جميرا “جميرا ليك تاورز” ومرسى دبي “دبي مارينا” .

ويتوقع زيادة العرض أيضا عند تسليم المزيد من الوحدات في مناطق أخرى “مدينة دبي الرياضية”، و”موتور سيتي”، و”جميرا فيليج ساوث”، و”النخلة جميرا”، و”الخليج التجاري” بالإضافة إلى انتهاء برج دبي في الفصل الأول لعام 2010 .