Impact of Expo 2020 bid win for Dubai

444

It’s hard to imagine the scale of Expo 2020 and therefore easy to underestimate its impact. It is the third largest event in the world with only the Olympics and the Soccer World Cup being larger however, while the Olympics and World Cup are conducted over a relatively short period of time, the Expo will be conducted over 6 months.

It is estimated that over 270,000 jobs will be created in Dubai with 90% of them in the period 2018 to 2021. The majority of these jobs are expected to be created in the tourism and hospitality sector while 80,000 jobs are expected to be created in the construction industry, the majority of which will be required to build the Expo site itself. Located in Jebel Ali, the Expo site will encompass 438 hectares and will consist almost entirely of hospitality and tourism amenities with at least 180 exhibition pavilions to cater for the 25 million visitors who 20% during the 6 months of the Expo.

The total costs are estimated at $8.8 billion with $7 billion required to develop the city-wide infrastructure, the Expo Area and its surrounding site. The benefits to the UAE economy from infrastructural investment, job growth, and massive increase in tourist revenue are enormous and obvious. Economies grow on the back of investment and investments of this scale are rare as are the resulting benefits in terms attracting more tourist dollars and further embellishing the brand Dubai. For Real Estate, hosting the World Cup is likely to create a boom in the industry. The last city to host a World Expo was Shanghai in 2010. Despite being held during the worst global recession in history, property values grew in excess of 60% in the 12 months before the event was held. While Dubai may not achieve such stellar value growth, the predictable surge in demand for accommodation of all types, from labor camps to apartments to executive Villas, for the additional 270,000 or so new job holders is sure to have a significant effect on values.

In addition, demand for office and commercial space is also likely to increase as existing businesses expand and new business entities set up operations to support the conduct of the event or service the bevy of new business operators or the millions of additional visitors. There is no doubt that the Expo will help re-balance supply and demand in this area. Retail space is likely to be at a premium as visitors will not confine their spending to the Expo site alone. In addition, 25 million visitors require a place to stay and, with Dubai’s hotel industry already enjoying consistently high occupancy rates, more hotels need to be built and serviced. Many of these are already planned as part of Mohammed Bin Rashid city.

Expert Eye: Office space – the next opportunity?

EXPERT EYE
With Cityscape now a distant memory and all the headlines and hype regarding Dubai’s resurgent real estate scene starting to sound a little repetitive, it’s time to sit back and contemplate where, as a real estate investor, the next untapped opportunity may be.

There is no doubt that most of the focus has been on the residential market, however, despite Dubai’s strengthening economy, investors have been slow to consider office space despite values having bottomed out early in the second quarter of this year. A few points to consider …

• The Dubai economy is doing very well. Economic growth is strong at around 4.5 and is being driven by fundamentals such as tourism and trade, and new projects to expand these important revenue -generating economic sectors are a feature of Dubai’s growth outlook

• Confidence in the emirate is growing rapidly, not only because 6f its regional ‘safe haven’ status, but also because of the regulatory measures and economic framework initiatives that are being implemented

• The amount of infrastructural, development and economic initiatives, culminating in the possible hosting of the World Expo in 2020 are indicative of the government’s determination to compete on the global stage

• Population growth is forecasted to be at least 5 going forward and, by some estimates, is considered to be conservative and the human capital requirements going forward will be enormous

• Business establishment costs, including the cost of capital, have been at their lowest for years, and opportunities exist for real estate investors to benefit accordingly

While office rental returns are in the very early stages of recovery, Dubai office space is still cheap, and with a high, albeit shrinking, vacancy rate of 45 , there are definitely opportunities for value purchases providing strong cash flows increasing with Dubai’s economic momentum over the longer term.

Already, there is a relative shortage of Grade A, large floor plate, single owner space. This type of space is favored by larger, often multinational companies and represents strong investment potential.

ملاك يرجئون بيع عقاراتهم أملاً في ارتفاع أكبر للأسعار مع الفوز بـ إكسبو 2020

تاريخ النشر: الثلاثاء 12 نوفمبر 2013- جريدة الأتحاد

تحجم شريحة كبيرة من المستثمرين عن بيع الوحدات العقارية بدبي في الوقت الحالي، أملاً في تحقيق المزيد من المكاسب مع تزايد الآمال بفوز الإمارات بملف استضافة إكسبو 2020.

وارتفعت أسعار بيع العقارات السكنية والتجارية في دبي قبيل أسابيع من إعلان نتيجة التصويت على الدولة الفائزة بالمعرض العالمي، وسجلت الأسعار زيادة تراوحت نسبتها بين 5% و10% خلال شهر أكتوبر الماضي، مقارنة بشهر سبتمبر، بحسب خبراء ومديرين تنفيذيين بالقطاع العقاري.

وكشفت إحصاءات حديثة صادرة عن دائرة الأراضي والأملاك بدبي، تراجع تداولات الأراضي والفلل والوحدات العقارية بنسبة 57% خلال شهر أكتوبر الماضي لتصل إلى 11,2 مليار درهم، مقارنة مع 17,6 مليار درهم خلال شهر سبتمبر من العام الحالي.

وقال مهند الوادية، المدير الإداري في شركة ‘هاربور’ للوساطة العقارية: إن موجة الانتعاش الراهنة التي يشهدها القطاع العقاري في دبي تستند منذ بدايتها إلى زيادة الطلب الحقيقي على العقار من قبل المستخدم النهائي، إلا أن تعاظم أجواء التفاؤل بفوز دبي باستضافة ملف أكسبو 2020 في الآونة الأخيرة، أدى إلى زيادة وتيرة ارتفاع الأسعار.

وأشار إلى أن الثقة الكبيرة بفوز ملف الإمارات لاستضافة إكسبو 2020 أدى إلى بروز العديد من الظواهر والممارسات التي لم يعرفها السوق العقارية المحلية من قبل، حيث تسجل الوحدات العقارية زيادات متسارعة على نحو يومي.

استغلال البائعين

وقال: إن الأجواء الإيجابية بشأن تعاظم فرص دبي باستضافة الحدث العالمي الكبير، أسهمت بزيادة أسعار العقارات وفي مقدمتها الوحدات السكنية بنسبة تتراوح بين 20 و30% خلال العشرة أشهر الأولى من العام الحالي، مقارنة مع الفترة المقابلة من العام الماضي.

ولفت إلى أن معدل زيادة أسعار العقارات بدأ في التسارع على نحو غير مسبوق خلال شهر أكتوبر الماضي، مع قرب إعلان نتيجة التصويت على ملف الإمارات لاستضافة إكسبو 2020، وسجلت وحدات وفلل سكنية زيادة تراوحت بين 5 و10% خلال هذا الشهر مقارنة بالشهر الذي سبقة.

وأكد الوادية أن تسارع وتيرة زيادة أسعار العقارات في الآونة الأخيرة، أدى إلى عرقلة تنفيذ العديد من صفقات البيع والشراء، حيث يعرض الملاك وحداتهم العقارية بأكثر من وسيلة، ومن خلال العديد من مكاتب الوساطة، بهدف تلقى عروض الشراء والمفاضلة فيما بينها.

وأضاف: إن العديد من محفزات النمو في السوق العقاري في دبي، وفي مقدمتها ملف إكسبو، أدت إلى حدوث تغيير دراماتيكي مهم فيما يتعلق بمواقع القوة بين طرفي عملية البيع والشراء، حيث تحولت الكلمة الأولى للبائعين، فيما وجد المشتري نفسه في وضع الإذعان وسط الزخم الكبير في الطلب وعروض الشراء.

وأفاد: “في ظل هذا الوضع يضطر المشتري في معظم الأحيان للقبول بما يمليه مالك العقار من شروط، بدءًا بالسعر الذي يتزايد على نحو يومي، وصولاً بتحمل المشتري لعمولة الوساطة والتسجيل والتي تصل قيمتهما الإجمالية لما يعادل نحو 6% من إجمالي سعر العقار.”

وأشار الوادية إلى أن القوانين واللوائح المعمول بها في دبي، تنص على تحمل عمولة الوساطة والتسجيل مناصفة بين البائع والمشتري بواقع 1% لكل منهما فيما يتعلق بالأولى و2% لكل منهما فيما يتعلق بالثانية، إلا أن بائعين للعقار فرضوا ومن خلال موقعهم القيادي الجديد في السوق العقارية، على المشترين تحمل هذه الرسوم كاملة، الأمر الذي يضطر المشتري للانصياع في كثير من الأحيان في سبيل إنجاز الصفقة.

ولفت الوادية إلى أن شريحة كبيرة من المستثمرين وملاك الوحدات السكنية تراجعوا عن بيع عقاراتهم المعروضة في الوقت الراهن، وأرجؤوا اتخاذ هذه الخطوة لما بعد حسم نتيجة التصويت على ملف إكسبو 2020 أملاً في تحقيق المزيد من المكاسب عقب إعلان الفوز المتوقع لملف الإمارات.

وقال: إن تزايد ظاهرة الإحجام عن عملية بيع العقار قبيل حسم ملف إكسبو إلى جانب العديد من العوامل الأخرى، أدى إلى تراجع واضح في حجم التداولات العقارية، رغم الارتفاع المضطرد في أسعار بيع العقار.

وأوضح أن السوق العقارية في دبي تترقب حدوث زيادات إضافية تتراوح بين 5% و20% بحسب نوع العقار وموقعه، مستنداً في ذلك للزيادات التي حدثت في مدن استضافت فعاليات معرض إكسبو الدولي خلال الأعوام الماضية.

وألمح الوادية إلى أنه بالرغم من المكاسب الوقتية التي يجنيها القطاع العقاري في الدولة من الزيادات المضطردة في أسعار البيع، إلا أن هذه الزيادات المتسارعة لا تخلو من مخاطر تتعلق باستدامة النمو وطول أمد فترة الانتعاش.

… واستغلال مكاتب الوساطة

وفي مثال على تسارع وتيرة الزيادات في أسعار العقار يروي محمد. ع قصته مع أحد مكاتب الوساطة العقارية، ويقول: إنه كان يعتزم شراء فيلا سكنية قريبة من مكان عمله في مدينة الإنترنت سيتي بدبي، وقام بالاتصال مع أحد المكاتب العقارية لتسهيل مهمته في عملية الشراء وتوفير وحدة سكنية بسعر يتناسب مع مستويات الأسعار السائدة في السوق.

وأشار إلى أن المكتب العقاري أخطره بتوفر فيلا في منطقة جميرا فيليج بسعر يبلغ نحو 2.2 مليون درهم، وقام بالفعل باستصدار شيك «مقبول الدفع» بقيمة 220 ألف درهم ما يعادل 10% من قيمة الوحدة العقارية استعداداً لتوقع مذكرة التفاهم مع البائع، غير أنه فوجئ بمطالبة البائع بزيادة على المبلغ المتفق عليه بنحو 100 ألف درهم ليصل السعر الإجمالي إلى 2,3 مليون درهم، بحجة تلقيه عروض شراء بهذه القيم، واضطر للموافقة على الزيادة حرصاً منه على إتمام الصفقة وتم الاتفاق على إبرام مذكرة التفاهم وسداد الدفعة المقدمة بعد أربعة أيام.

وبعد يومين كما يضيف محمد، تلقى اتصالاً من الوسيط العقاري يخبره بأن المالك يطلب زيادة أخرى على السعر بواقع 200 ألف درهم، مما دفعه إلى عدم الاستجابة وبالتالي تعثر إتمام الصفقة.

وقال فردان الفردان «رجل أعمال»، يملك ويدير مجموعة من العقارات في منطقة بر دبي: إن التفاؤل السائد فيما يتعلق باستضافة دبي لمعرض إكسبو 2020 أدى إلى زيادة أسعار العقارات على نحو مضطرد منذ بداية العام، وتتركز الزيادات في مناطق التملك الحر فيما نالت المناطق القديمة مثل ديرة وبر دبي نصيباً أقل من هذه الزيادات.

ولفت إلى أن بعض البائعين يستغلون حالة الانتعاش والارتفاعات غير المسبوقة في مستويات الطلب والأسعار التي تشهدها السوق العقارية في الإمارة قبيل إعلان نتيجة التصويت على ملف إكسبو 2020 لتحقيق مكاسب سريعة تسبق موافقة البائع الرسمية على إتمام الصفقة.

 

مستثمرون يحتفظون بالعقارات ترقباً لنتائج إكسبو 2020

انتقد عقاريون ممارسات في السوق العقارية، تستهدف الاحتفاظ بالعقارات للمضاربة على أسعارها، أو ما يعرف بـ«تسقيع العقارات»، ترقباً لإعلان نتائج المدينة المرشحة لاستضافة معرض «إكسبو2020»، emiratyoum2ما أدى إلى تراجع التداولات العقارية.

وأفادوا بأن التصرفات العقارية تراجعت خلال أكتوبر الماضي بنحو 57.5% مقارنة بالشهر السابق، معتبرين تلك الممارسات فردية، لكنها توجه السوق بشكل خاطئ.

وتفصيلاً، قال المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن “السوق العقارية في دبي شهدت تباطؤاً في حركة البيع والشراء خلال أكتوبر 2013، واستمرت حتى نوفمبر الجاري”، مشيراً إلى أن هذا التباطؤ دللت عليه حركة التصرفات العقارية بشكل واضح. وأرجع الوادية هذا التراجع إلى عاملين، الأول ارتفاع الرسوم العقارية إلى 4%، والثاني اقتراب موعد إعلان نتائج المدينة المرشحة لاستضافة معرض «إكسبو 2020»، لافتاً إلى أن “هناك ترقباً من ملاك عقارات لإعلان النتائج، لتحديد الزيادات السعرية للعقارات وأوضح أن “العامل النفسي من أقوى العوامل المؤثرة في القطاع العقاري، الأمر الذي جعل المستثمرين يعرضون عن بيع العقارات خلال الفترة الماضية، انتظاراً لإعلان نتائج التصويت، إذ يتوقع أن تشهد أسعار العقارات زيادات كبيرة في حال فوز دبي باستضافة المعرض”

إلى ذلك، قال مدير الأصول في شركة «آي بي» العقارية، ماثيو تيري، إن “من شأن نجاح دبي في استضافة (إكسبو) أن يرفع من التوقعات الإيجابية للقطاعات الاقتصادية، لاسيما العقارات، ما دفع البعض للترقب، وعدم بيع الوحدات السكنية خلال الفترة الماضية”

وأتفق مع الوادية في أن التداولات العقارية شهدت تراجعاً ملحوظ خلال أكتوبر الماضي والجلسات الأولى من نوفمبر الجاري، ما يدل على أن هناك حالة من الامتناع عن البيع أو ما يعرف (التسقيع) خلال هذه الفترة.

واعتبر تيري هذه الممارسات في السوق العقارية غير صحية، ويأتي معظمها من أفراد، وتهيئ لفكرة زيادة الأسعار حتى لو لم تكن حقيقية. وقال إنه “يجب أن ترتبط الحركة السعرية للعقارات بالطلب”، متوقعاً عدم تراجع هؤلاء المستثمرين عن رفع الأسعار ــ في حال الفوز ــ دون مراعاة لعامل الطلب.

من جانبه، أكد مدير العقارات في مجموعة «الوليد»، محمد تركي، أن “هناك إحجاماً من ملاك عقارات في دبي عن بيع الوحدات العقارية خلال الفترة الماضية، انتظاراً لنتائج التصويت على استضافة (إكسبو 2020) المنتظر الإعلان عنها 27 من نوفمبر الجاري”
وأشار إلى أن “هناك حالة انطباعية لدى مستثمرين، تؤكد أن أسعار العقارات ستشهد قفزة في حال فوز دبي باستضافة المعرض، الأمر الذي يضمن لهم مكاسب كبيرة خلال فترة قصيرة، مع وقف البيع في الفترة الحالية”
ولفت تركي إلى أن “تلك الممارسات فردية، إذ لا تميل الشركات الكبرى إلى مثلها»، مشيراً إلى أن «البعض استغل هذه التوقعات، ورفع الأسعار تحسباً لما سيشهده المستقبل”
وشدد على أن “هذه الممارسات العشوائية من الممكن أن تضر استقرار السوق، واستدامة النمو الذي تسعى إليه عقارات دبي منذ فترة طويلة”، داعياً إلى وضع تعافي القطاع العقاري واستدامته وفق أولويات المستثمرين الفردية.

 

Impact of Expo 2020 Bid Win for Dubai

Property-Times--217013It’s hard to imagine the scale of Expo 2020 and therefore easy to underestimate its impact. It is the third largest event in the world with only the Olympics and the Soccer World Cup being larger however, while the Olympics and World Cup are conducted over a relatively short period of time, the Expo will be conducted over 6 months.

It is estimated that over 270,000 jobs will be created in Dubai with 90% of them in the period 2018 to 2021. The majority of these jobs are expected to be created in the tourism and hospitality sector while 80,000 jobs are expected to be created in the construction industry, the majority of which will be required to build the Expo site itself. Located in Jebel Ali, the Expo site will encompass 438 hectares and will consist almost entirely of hospitality and tourism amenities with at least 180 exhibition pavilions to cater for the 25 million visitors who 20% during the 6 months of the Expo.

The total costs are estimated at $8.8 billion with $7 billion required to develop the city-wide infrastructure, the Expo Area and its surrounding site. The benefits to the UAE economy from infrastructural investment, job growth, and massive increase in tourist revenue are enormous and obvious. Economies grow on the back of investment and investments of this scale are rare as are the resulting benefits in terms attracting more tourist dollars and further embellishing the brand Dubai. For Real Estate, hosting the World Cup is likely to create a boom in the industry. The last city to host a World Expo was Shanghai in 2010. Despite being held during the worst global recession in history, property values grew in excess of 60% in the 12 months before the event was held. While Dubai may not achieve such stellar value growth, the predictable surge in demand for accommodation of all types, from labor camps to apartments to executive Villas, for the additional 270,000 or so new job holders is sure to have a significant effect on values.

In addition, demand for office and commercial space is also likely to increase as existing businesses expand and new business entities set up operations to support the conduct of the event or service the bevy of new business operators or the millions of additional visitors. There is no doubt that the Expo will help re-balance supply and demand in this area. Retail space is likely to be at a premium as visitors will not confine their spending to the Expo site alone. In addition, 25 million visitors require a place to stay and, with Dubai’s hotel industry already enjoying consistently high occupancy rates, more hotels need to be built and serviced. Many of these are already planned as part of Mohammed Bin Rashid city.

ASK THE AGENT

 

News regarding the return of long queues at project launches’, flipping of properties and double digit growth is starting to sound like a bubble might be developing. Is the recent growth sustainable?

Dubai’s real estate recovery following the global financial crisis has consolidated from a “surge” in 2011 that included the Arab Spring and other extraneous events as catalysts, into a “trend” as evidenced with a strong 2012 performance with momentum continuing well into 2013. The sustain ability of the recovery is being underpinned by an economy which is steadily strengthening, showing strong GDP growth of anywhere between 4.0 and 4.5 which is mainly driven by the strong performance of the tourism and retail sectors, with trade and logistics also growing significantly. Local real estate recovery is being fuelled by growth in these core areas of the economy, aided of course, by the economic or geo-political problems being experienced elsewhere in the world.

In addition, there is no doubt that investors have returned to Dubai which is being seen as more favorable compared to a weak Eurozone, a slowly recovering US and uncertainty regarding the true state of the Chinese economy.

I bought my apartment about a year ago. A family recently moved into the unit next door, and the children are quite unruly and play noisily in the corridor. I have spoken nicely to the parents about the noise but nothing seems to stop them. What can I do?

You will need to maintain a good relationship with your neighbors and not get into any heated arguments over this matter. I suggest that you get to know your owners association and ask that an amendment be made to community rules regarding the use of corridors as playgrounds by children. Remember, the purpose of the association is to manage, operate and maintain the common areas such as hallways, lifts, stairwells, recreational areas, building systems – virtually all of the “owner shared” elements of the building in question, including rules with regard to how these areas are to be utilized by the residents. I suggest you take your issue to the next meeting and raise it with the association as it would seem to be a clear breach of community rules.

I have been thinking about investing in Dubai Marina but have been a little put off by the sharp increase in prices over the last year. Would you suggest any alternatives? 

You need to consider Jumeirah Lakes Towers. While Dubai Marina is a location of note, entrenched as a respected and recognized area of Dubai, prices have been rising so sharply that some buyers must consider other areas. JLT enjoys a very strategic location. While there may not be a sea view, the proximity to Dubai Marina (including JBR) and all that the place has
to offer is certainly tempting, and it will cost you anywhere up to 25 less depending on the type of property you are looking at.
For a long-term investment purchased today, I would slightly favor Jumeirah Lakes Towers as I anticipate that the better quality buildings in JLT will enjoy more impressive capital growth over the long term given the project commenced its recovery after Dubai Marina, and the likelihood that it will benefit from buyers and tenants such as yourself who consider the more iconic locations a little out of the acceptable price range.

ASK THE AGENT

Property measurement standardization.

The news in September stating that Dubai has announced its support for the implementation of an International Property Measurement Standard (IPMS) is yet another sign of the local industry maturing even further.

The IPMS is being jointly developed by over 20 notable organizations including the IMF, Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) and Building Owners and Managers Association (BOMA International), and will address global inconsistencies in the way property is measured.

One of the areas of confusion for many property investors in Dubai has been the variety of acronyms and terminologies used to describe the actual area that the investor is considering purchasing. Recently, I decided to quiz several of my investor clients as to what constitutes “BUA,” “GFA’ and “NF A” . I was little surprised that only a quarter of them could accurately answer the question.

Of course, we all know that BUA stands for “built- up area” and is the total area being developed or constructed on. Another way of looking at it is that it is the GFA plus parking space plus any service area associated with the subject building or project. So, what then is the GFA?

Well, the GFA is the gross floor area which is the total floor area of a building including any underground saleable or leasable area (such as basement shops) but excluding parking and underground technical areas. Any building used for the purpose of supporting/ housing any type of service plant should be excluded from the GFA

But wait a minute, there is another unit of measurement which is used – the NFA which is the net floor area and is the GFA as described above, minus the facade of the building (measured from the center line of glass), plant areas, service risers, building structural core, fire stairs, lifts and lift lobbies, common corridors and common toilets.

Confused? am not surprised if you are; however, the individual, measurements all play important yet
differing roles and are used for separate reasons ranging from purchasing a building, calculating potential revenues to be derived from selling or leasing a building, to estimating cleaning costs. EXPERT EYE