Ask The Agent

Ask the Agent
Mohanad Alwadiya
Managing Director of Harbor Real
Estate and part-time instructor at
The Dubai Real Estate Institute

Everybody is telling me to invest now before the prices go up again. What’s your point of view?
James H.

Well, if you are taking a long term view your investment, definitely; or if you are currently paying rent and wish to live in your own home, absolutely. If you are financially secure, have the cash available, or have access to financing, opportunities abound. In essence, over the last three years, the real estate market has moved rapidly from a seller’s to a buyer’s market.

Nowadays, buyers are getting a lot closer to true value, particularly with the willingness of sellers to negotiate as more projects are handed over. There now exists a greater range of choice and you can succeed in obtaining true value and quality in the property you purchase. It is now that the fundamentals of purchasing or leasing real estate come to the fore: location, quality construction, infrastructure, return on investments and yield.

The biggest issue is the availability of credit. There are buyers who are willing to invest in their future but the availability of funds is the major inhibitor. It is also a time where your real estate broker will really work for you. Times are tight, and every transaction is precious. You will now find many licensed brokers who will work hard as your partner in the transaction, not merely acts as a facilitator who reaps commissions for little or no effort.

Based on your experience should I list my property at a higher price and they come down with my price?
Abdul Rahman A.

Your property is only worth as much as the buyer is willing to pay. With the buyers having access to sales statistics, market reports and the Land Department’s publicity published data and price indexes; they are more knowledgeable and cautious.

Your key marketing period will be the first month your property comes on to the market. Pricing your property too high at this period would result in a lower final selling price and a longer transaction time. Based on our experience, the properties that are priced realistically from the beginning of the selling process, sell faster.

If you are dealing with a professional and experienced broker, you will be getting fact-based advice regarding what your property should be priced as to achieve the quickest and the most rewarding sale possible.

A knowledgeable professional will provide you with comparative market analysis of your property and the area or any other comparable areas. If done properly, you will be able to make your own decision on a price and stick to the correct value of your property. Furthermore, you can always get a valuation from your brokerage firm, which by law will give the current accurate value of your home.

What is the best property to invest in?
Vafa N.

Since the beginning of the infamous economic crisis, everyone has shied away from investing in real estate. Beginning 2012, slowly but surely, we have started witnessing an increased interest from long term investors who are seeking lucrative investment opportunity in real estate. Where else can you get six to seven per cent yields annually in addition to capital appreciation nowadays?

I personally believe the villa project offers an excellent investment opportunity. It’s a freehold project that boasts an excellent master plan and the villa designs are first class. The villas are available today at excellent prices, some at below DH700 per SqFt. Phase 1 of the project proved to be a big hit with the prices increasing between 15-20 per cent over the last 12 months.

The 3Cs of the Real Estate market Essential prerequisites – Capital, Confidence and Clarity

By Mohanad Alwadiya
Special to Properties

There are three essential ingredients considered prerequisites for any real estate market to function effectively. These can be summed up as Capital, Confidence and Clarity.

The 3Cs are interdependent whereby a shift or change in any one element will affect the other two. The relationship can either be positive or negative, and can lead to a multiplier effect on growth, or can increase the rate of contraction or decline. The good news is that all three present in Dubai.

The amount of capital being injected has been steadily increasing midway through 2011. This capital comes from a number of sources. Creditors such as banks have been more willing to lend cash as the world and local economies attained a semblance of growth.

Confidence in any investment venture boils down the perceived predictability of future cash flow and capital growth. With much of Dubai property having reached a cyclical low and some returning increased cash flow and capital growth, confidence is on the rise again.

The last ingredient, clarity, is arguably the most important. Investor confidence in the level of understanding of their legal rights, the consistency in the application of the law, government economic and social policies, and knowledge of developer track records in terms of quality, integrity and proficiency can be boosted by a proactive drive for clarity.

Law makers in Dubai have been working hard to address the issues of clarity and confidence. Steps have been taken to introduce laws that better protect investor rights, and standardize and clarify the relationship between developers and investors.

Increased clarity is essential to driving, confidence and eventually creditors and investors capital into Dubai’s real estate landscape.
The writer is the Managing Director of Harbor Real Estate
Handy Hints
• The amount of capital being injected is steadily increasing.
• Lawmakers are addressing issues of clarity and confidence.
• Steps have been taken to better protect investors rights

إدارة العقارات.. بين إستدامة القيمة ةزيادة العوائد

منذ بداية الأزمة الاقتصادية في نهاية 2008 ظهر تحول واضح في الطلب من المضاربين و مستثمري المدى القصير إلى المستخدم النهلئي و المستثمرين المؤسسيين و الأفراد على المدى الطويل الذين لديهم ما يكفي من السيولة لشراء أو الاستثمار مما يسمح لهم يالاستفادة من الفرص الغنية التي صعدت خلال فترة الأعوام الثلاثة الماضية.
هذا ولقد دخل قطاع العقارات في دبي حقبة جديدة . حيث أن بيئة الأعمال و متطلبات القطاع اليوم يتطلب سلالة جديدة من مقدمي الخدمات العقارية المتكاملة و الخلاقة و التي توفر قيمة حقيقية و خدمة عملاء استثنائية.
إن أحد أهم الخدمات العقارية التي ازداد الطلب عليها خلال هذه الحقبة الجديدة هي خدمات إدارة العقارات و التي تركز على توفير العمليات و النظم و القوى البشرية اللازمة لادارة الممتلكات التي يملكها طرف أو كيان اخر حيث تقوم شركة ادارة العقارات بتمثيل المالك بطريقة مهنية بكل ما يتعلق بادارة العقار للحفاظ على قيمة العقار وزيادة عوائده الايجارية.
أن مفهوم إدارة العقارات لا يزال غير واضح بالنسبة للكثيرين من أصحاب العقارات الذين يخلطون بينه و بين خدمات التأجير التقليدية التي تقدمها شركات الوساطة العقارية مع العلم بأن خدمات التأجير تعد جزءا واحدا من سلسلة الخدمات المهنية التي تقدمها شركات ادارة العقارات .
لا بد من العمل على زيادة الوعي لدى مختلف الأطراف المعنية بالعمل العقاري بمفهوم ودور إدارة العقارات تاكامل و الصحيح من خلال الجهات الحكومية المختصة مثل كلية دبي العقارية التابعة لدائرة الأراضي و الأملاك, و شركات إدارة العقارات المحترفة بالأضافة إلى تفعيل دور الإعلام في نفس السياق .
يتطلب قطاع إدارة العقارات المزيد من الضبط و التنظيم من خلال منح تراخيص معتمدة للعاملين فيه شأنه شأن قطاع الوساطة العقارية , و هذا ما يمكن أن تقوم به دائرة الأراضي و الأملاك بالتعاون و التنسيق مع دائرة التنمية الإقتصادية . و من المقترحات الأخرى الواردة للدراسة و النقاش تأسيس جمعية تحمل إسم “الإمارات لإدارة العقارات”.
و توفر شركات ادارة العقارات تاخدمات التالية:
– تمثيل الملاك خلال فترة استلام العقار من المطور أو البائع .
-التخطيط المالي ووضع الاستراتيجيات الاستثمارية مع التركيز على تحديد القيم الأمثل و شروط الدفع و العوائد الصافية على المدى القصير و المدى الطويل .
-وضع استراتيجيات التسويق المتماملة للعقار.
-ادارة العملاء المحتملين و توفير البيئة المناسبة لتجميل و تقديم العقارات في أفضل صورة ممكنة .
-التحقق من بيانات و أهلية المستأجرين المحتملين لضمان اختيار أفضل المستأجرين .
-صياغة عقود الإيجار طبقا للقوانين و اللوائح المطلوبة من الجهات المختصة للتأكد من حماية حقوق الأطراف المتعاقدة .
-تسجيل عقود الايجار مع الجهات ذات الإختصاص .
-الاشراف على عملية تسليم العقار للمستأجرين بطريقة مهنية مع جميع الأوراق و النماذج المطلوبة .
-تحصيل الايجارات و التعامل مع النفقات و دفعها .
-إدارة العلاقة بالعملاء و التفاعل مع المستأجرين لحل المشاكل المتعلفة بالعقار أو تحصيل الدفعات التأخرة و التأكيد من التزام المستأجرين بشروط و بنود التعاقد.
-الاشراف على عملية إخلاء العقار بطريقة مهنية مع جميع الأوراق و النماذج المطلوبة.
-إدخال تحسينات ذات مغزى من شأنها أن تساعد من زيادة عوائد العقار و قيمته.
-تخطيط و إدارة الصيانة ة الاطراف الأخرى من موفري الخدمات و الموردين .
-إعداد التقارير و سرد تفاصيل الإيجار و يوميات الأحداث الحرجة.
-تمثيل الملاك في مجالس جمعيات الملاك.
نحن في “هاربور” العقارية , ندرك أن كل عميل قد اختار الاستثمار في العقارات بسبب دافع فريد و مجموعة من التوقعات . فلبعضهم العقار هو منزل للعائلة و لبعضهم هو وسيلة لتوليد الثورة , و لكن جميع عملائنا لديهم نفس الهدف و هو حفظ و ادارة عقاراتهم لتعزيز قيمتها و عوائدها . و لذلك من المهم جدا اختيار شركة ادارة عقارات متكاملة لتوفر لهم خدمات ادارة خلافة و مناسبة لمتطلبات كل عميل.
ولدى “هاربور”, أحد أبرز شركات الخدمات العفارية الرائدة, و التي تدير في الوقت الراهن نحو 4000 عقار بطريقة مميزة و مبتكرة و بنتائج فاقت توقعات جميع عملائنا مرشحة للإرتفاع إلى أكثر من 6000 عقار بحلول نهاية العام الجاري , فريق متخصص و على مستوى عال من الكفاءة المهنية من الخبراء و الاستشاريين و مديري العقارات المشهود لهم بخبرتهم في السوق العقارية المحلية و العالمية . فالشركة تلتزم بتقديم خدمات عالية المستوى للعملاء و حلول عقارية مبتكرة و فعالة”.

“دبي للاستثمار العقاري” تبدأ تسليم 2024 وحدة سكنية في “رتاج “

للاستثمار العقاري، ذراع الاستثمار العقارية لدبي للاستثمار، في تسليم 2024 وحدة سكنية فاخرة من “رتاج”، المشروع السكني الذي يتمتع بمواصفات جودة عالية، ويقع في مجمع دبي للاستثمار بمنطقة جبل علي، حيث تتمتع الوحدات التي تم الشروع في تسليمها بمواصفات عالية الجودة وتجهيزات وتشطيبات تتناسب مع أسلوب حياة الذي توفره هذه الوحدات . وتتألف الوحدات السكنية في “رتاج” من 1343 شقة استوديو فسيحة، و447 شقة بغرفة نوم، و194 شقة بغرفتي نوم، و40 شقة من ثلاث غرف نوم . كما يضم المشروع مجمعاً تجارياً متنوعاً ضخماً لتلبية احتياجات قاطني المشروع ومرافق متنوعة وحيوية .

ويقع “رتاج” ضمن مجمع دبي للاستثمار ويعتبر نموذجاً للشقق السكنية الفاخرة ذات الأسعار المعقولة . وتبلغ مساحة المنشآت الإجمالية في المشروع 2580000 قدم مربعة موزعة على 11 مبنى تم تشييدها على مرحلتين .

طرح مجمع “رتاج” مؤخراً العديد من العروض الترويجية لاستقطاب المستأجرين الباحثين عن السعر المعقول ضمن مواصفات وجودة عالية، كخيارات الدفع المرنة في خطة دفع الشيكات المتعددة وبدون عمولات، وعرض تأجير ينتهي بالتملك مع استبعاد أي رسوم خفية أو دفعة أولى، ويأتي هذا العرض غير المسبوق ليمكن المستأجرين من تجربة أسلوب الحياة الرائع في “رتاج” من دون أي ضغوط أو رسوم إضافية قبل ممارسة خيارهم في الشراء .

وقال عبيد السلامي، مدير عام “شركة دبي للاستثمار العقاري”: “يوفر المشروع معايير جديدة لأسلوب حياة عصرية في دبي حيث يقدم القيمة المستحقة للمستأجرين والمالكين بأسعار معقولة تبدأ من 23000 درهم سنوياً من دون المساس بالجودة . حيث يتمتع قاطني هذه الوحدات بوسائل الراحة والخدمات بقيم سعرية تناسب مختلف شرائح المجتمع” .

ويتضمن مجمع “رتاج” مجموعة من المباني الأيقونية منخفضة الأرتفاع المملوءة بالحياة الخضراء، إضافة إلى خدمات ومرافق الراحة التي تشتمل على حمامات السباحة والمنتجع الصحي، وصالات الرياضة، وملاعب للأطفال التي تطل على مناظر طبيعية خلابة .

ويوفر “رتاج” خدمات الأمن والصيانة والتنظيف لتلبية راحة المستأجرين والقاطنيين على مدار الساعة . ويتمتع بسوقه التجاري الخاص ومحلات التجزئة التي تصل إلى أكثر من 50000 قدم مربعة، إضافة إلى محال السوبرماركت الكبيرة، والمطاعم، والمقاهي الفاخرة، والمرافق الطبية، والمساجد، والكثير من مواقف السيارات للمستأجرين وزوارهم لتوفير نمط حياة متكامل .

وقال السلامي: “إن الهدف الرئيسي والطويل الأجل للمشروع يعتمد على تزويد العائلات الصغيرة والمتوسطة بنمط حياة يفوق توقعاتهم . وأعتقد أن “رتاج” حقق هذا الهدف بجدارة وبتوفير حلول مبتكرة ترتكز على خدمة عملاء المشروع ومصالحهم” .

ويقع مجمع “رتاج” في موقع استثنائي من حيث بعده عن حركة السير وضجيج مدينة دبي، إلا أنها لا تزال قريبة من مناطق الجذب الرئيسية والطرق السريعة حيث يستغرق أقل من ساعة لتصل إلى أبوظبي .

ويصف السلامي عروض “رتاج” بالفريدة من نوعها، حيث يتمتع المجمع بموقع استثنائي يقدم كافة وسائل الراحة والشقق الفسيحة بأسعار تبدأ من 23 ألف درهم سنوياً . ويشمل أيضاً قيم مذهلة مثل منح المستأجرين شهراً مجانياً بدون عمولة، ومواقف مغطاة للزوار والمستأجرين، ومرونه في خطة دفع الشيكات المتعددة، وشققاً جديدة وفسيحة تطل على مناظر خلابة بتشطيبات عالية الجودة مع الإيجار للتملك بدون دفع أي رسوم خفية .

وقال مدير عام شركة دبي للاستثمار العقاري: “سوف يتميز مستأجرو مجمع “رتاج” السكني بتجربة أسلوب الحياة الرائعة الخالية من أي ضغوط أو رسوم إضافية قبل ممارسة خيارهم في الشراء” .

وقامت إدارة مجمع “رتاج”، بتعين شركة “هاربور” العقارية، إحدى أبرز شركات الخدمات العقارية المتكاملة والمتخصصة في دبي، حصرياً بتأجير وتسليم شقق “رتاج”، حيث يتم توفير الفرصة للمستأجرين المحتملين من الشركات والأفراد بزيارة المشروع وشقق العرض المفروشة بالكامل برفقة أحد خبراء التأجير من “هاربور” في أي يوم من أيام الأسبوع .

وتعليقا على الاتفاقية الجديدة، قال مهند الوادية، المدير الإداري لشركة “هاربور” للخدمات العقارية المتخصصة والمتكاملة: “نحن سعداء لكوننا جزءاً من هذا المشروع الفريد من نوعه، وفخورون جداً في الوقت نفسه لفوزنا بهذا العقد المهم بعد أن تم اختيارنا من بين قائمة المرشحين المنافسين والتي ضمت كبرى شركات مزودي الخدمات العقارية” .

وشكلت شركة “هاربور” للوساطة العقارية فريقاً خصيصاً لهذا المشروع، حيث يتكون الفريق من خمسة من المستشارين من ذوي الخبرة والممارسة في تسويق وتأجير العقارات السكنية والتجارية للمستأجرين من فئة الأفراد والمؤسسات، وخدمة الأفراد الذين يبحثون عن شراء بيوت مريحة ذات مساحات شاسعة بأسعار تنافسية .

وأوضح الوادية قائلاً: “يعد مجمع “رتاج” مشروعاً متميزياً من حيث تكامل بيئته الاجتماعية وجهوزيته الكاملة، ويعكس في الوقت ذاته مجموعة من الخيارات أمام العملاء لاختيار مساكنهم، حيث يحتوي على 2024 شقة سكنية واسعة ومصممة بشكل جيد ومجهزة بتجهيزات وتشطيبات غنية منها 1343 شقة استوديو فسيحة، و447 شقق بغرفة نوم، و194 شقة بغرفتي نوم، و40 شقة من ثلاث غرف نوم . كما يضم المشروع مركزاً تجارياً متنوعاً ضخماً لتلبية احتياجات قاطني المشروع ومرافق متنوعة وحيوية .

وتتوقع “هاربور العقارية” أن تواصل أسعار إيجارات الشقق في مناطق مثل “حدائق ديسكفري” و”المدينة العالمية” تراجعها بسبب اكتمال العديد من المشاريع الجديدة والمميزة التي تلائم المستأجرين من فئة الدخل المتوسط مما سيحفز العديد من المستأجرين على التوجه لهذه المشاريع الجديدة للاستفادة من أسعارها المنخفضة والمرافق والخدمات المميزة التي توفرها .

وشهدت “هاربور”، الشريك العقاري الحصري لتأجير وبيع والإشراف على الوحدات السكنية والتجارية في مشروع “رتاج” اهتماماً كبيراً من قبل المستأجرين المحتملين من فئة المؤسسات والأفراد الذين أدركوا القيمة الكبيرة وأسلوب الحياة المميز التي يوفرها مشروع “رتاج” مقابل المبلغ المدفوع، إذ سيوفر المشروع لقاطنيه شقق سكنية رحبة ذات جودة عالية في بيئة متكاملة من مرافق الاستجمام والتسوق .

وأضاف الوادية: “إن لدى مشروع “رتاج” قدرة عالية على جذب المستأجرين من دبي والامارات المجاورة، حيث يتميز المشروع بموقعه الاستراتيجي وسهولة الوصول إليه من شارع الإمارات .

وقامت هاربور العقارية بعقد حملة “بيت المفتوح” تمتد على مدار أيام الأسبوع لجذب المستأجرين والمشتريين من مختلف الجنسيات . وتعليقاً على هذه الحملة قال الوادية: “نظراً للنتائج الممتازة التي شهدناها خلال الحملة والتي تم فيها تأجير أكثر من خمسين وحدة سكنية وحجز سبعين وحدة أخرى، قررنا إقامة حملة “بيت مفتوح” أخرى في 30 مايو/أيار الحالي مع استمرار تقديم العروض الإضافية ذات القيمة الفريدة التي تقدمها “هاربور” لعملائها” .

Dubai tenancy contracts have to be in one person’s name only

Families or bachelors sharing accommodation in Dubai may not be able to add their names in the tenancy contracts as multiple names cannot be registered on ejari registration system, real estate agents opine.

“Rental contracts have always been prepared in one name. Moreover, it is not possible to enter more than one name on the ejari system,” Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, told Emirates 24/7.

He states that they are a bit more cautious and hence do add names of the people who will be staying in the apartment in the rental contract.

Ejari is an online registration system for rental contracts in Dubai. Under the law, it is mandatory to register all tenancy contracts.

Parvees Gafur, Chief Executive Officer, PropSquare Real Estate, says it has never been a practice to issue rental agreements in joint names.

“The rental contracts are issued in one name… this question was never raised to date.”

According to lawyers, the practice in Dubai has always been on issuing tenancy contracts in the name of the person who has issued the cheque.

“Although the law does not state anything on whether rental contracts cannot be issued in joint names, over the years it has become the norm to issue the contract in the name of the person who has issued the rent cheques.”

Last week, Emirates 24|7 first reported that the new rule will herald an end of sharing accommodation in the UAE.

Matthew Green, Head of Research & Consultancy, UAE, CB Richard Ellis, had said that one solution was to put names of those sharing an apartment on the rental contract.

On Monday, Abu Dhabi confirmed that expatriates seeking a renewal of their residence visa must submit an attested tenancy contract with a valid utility bill, saying those sharing an accommodation would be rejected.

An official at the General Directorate of Residence and Foreigners Affairs in Abu Dhabi said the new rules issued last week apply to all expatriate families and bachelors, excluding those applying for a renewal of a visit visa.

Expat Reaction

The rule has evoked reaction among expatriates residing in the country.

“With a tenancy contract requirement in the name of the sponsor only, those expatriates who sahe accommodation are left with mainly four choices: take up a separate accommodation where the tenancy contract is in their own names; move to cheaper accommodation in places such as International City, Ajman or Umm Al Quwain; send the family back home if they cannot afford a separate unit; or try and get their spouse on the company’s visa. But event hen the children’s sponsorship would be up in the air,” said R Kumar, an indian living in Dubai.

MA Khan from Afghanistan said he lives in a joint family with his two brothers and their families in a 3-bedroom villa in Al Quoz. “Each of us brothers have a bedroom for our use. The lease is in the name of the eldest brother. I do not know if we also come under the rule and would need a separate tenancy contract.”

Expatriates said they have been living in sharing accommodation because they could not afford the high rentals and have been unwilling to move to cheaper places in Ajman or Umm Al Quwain becaus eon infrastrcutre and travel bottlenecks.

They have expressed hope that the authoritiesd would reconsider the rule and amend it to make it possible for people who share accommodation, to also get their visas renewed.