مـالكو شقق يـشكون المبالغة في رسوم الصيـانـة

المجمعات السكنية المطورة من قبل مطورين رئيسين تشمل تكاليف عديدة يصعب أحياناً تحديد المسؤول عنها.
اشتكى مالكو شقق وعقارات في دبي من مبالغة شركات تطوير عقاري في فرض رسوم الصيانة على عقاراتهم، موضحين أن انخفاض أسعار مواد البناء والتضخم بشكل عام خلال العام الجاري لم ينعكس على تسعيرة تلك الرسوم.

وطالبوا بمعيار حكومي يحد من الارتفاعات المبالغ فيها لأسعار الصيانة ، وإلزام المطورين بإطلاع الملاك على الفواتير الحقيقية لعمليات الصيانة.

إلى ذلك، طالب تقرير عقاري حديث بسرعة تطبيق قانون الملكية المشتركة على المشروعات العقارية في دبي، مشيراً إلى أهمية معالجة عنصري جمعية الملاك واحتساب مصروفات الخدمات اللذين يمثلان أحد أهم المشكلات التي يواجهها ملاك العقارات في الإمارة. ودعا إلى ضرورة أن توضح عقود الشراء أو صكوك الملكية رسوم الخدمة السنوية عند عملية الشراء المبدئية لتجنب أي انتكاسات في عملية الانتعاش في سوق دبي العقارية مستقبلاً.

تقييم حكومي

وتفصيلاً، قالت المالكة في إحدى بنايات منطقة مرسى دبي، فرح إبراهيم، إنها تضطر لدفع ما يصل إلى 11.8 درهماً للقدم المربعة مصروفات للصيانة للشركة المطورة للمشروع، موضحة أن «هذا المبلغ يمكن اعتباره منطقياً في ظل أسعار التضخم التي شهدتها البلاد بين عامي 2006 و،2007 لكن مع تراجع معدلات التضخم وهبوط أسعار مواد البناء خلال العام الجاري، فإن أسعار الصيانة أيضاً انخفضت، وهو ما يعني ضرورة خفض مصروفات الخدمات ووضع معيار لتقييمها من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي».

وأضافت أن «بعض البنايات المجاورة لبنايتنا يبلغ سعر خدمات الصيانة فيها نحو 15 درهماً للقدم المربعة، وهو رقم مرتفع»، واستطردت «لابد أن تتدخل دائرة الأراضي لتصنيف المباني وفرض مصروفات الصيانة وفقاً للتصنيف، كما أن هناك ضرورة لوضع سقف لزيادة تلك المصروفات، وإلزام المطورين بإطلاع الملاك على الفواتير الحقيقية لأعمال الصيانة في المشروعات».

من جهته، قال المالك في منطقة «ديسكفري غاردنز» توفيق عزاوي، إنه اشترى استوديو في تلك المنطقة بتمويل يصل إلى 60 ألفاً سنوياً، ومع تراجع أسعار الإيجارات قام بتأجيره مفروشاً بنحو 60 ألف درهم سنوياً، لكنه يضطر لدفع مصروفات صيانة للشركة المطورة بنحو 18.8 درهماً للقدم المربعة في الاستوديو البالغة مساحته الإجمالية 637 قدماً مربعة، ما يجعل خسارته السنوية تصل إلى 12 ألف درهم جراء استثماره في هذا الاستوديو».

وقال إن «الشركة المطورة فرضت علي دفع مصروفات التبريد لمدخل الاستوديو، كما أن مصروفات الصيانة لم تكن مذكورة في عقد الشراء، ولم أتسلم بعد عقد الملكية النهائي على الرغم من حصول المطور على مصروفات التسجيل لدى دائرة الأراضي».

تحديد المسؤولية

إلى ذلك، قال تقرير فصلي صادر عن شركة «هاربور» العقارية إن «المجمعات السكنية المطورة من قبل مطورين رئيسين تشمل تكاليف عديدة يصعب أحياناً تحديد من المسؤول عنها، مثل الرسوم المتعلقة بالمرافق المحيطة، وتبريد المناطق».

وتساءل التقرير «هل يتوقع من ملاك الوحدات السكنية دفع الرسوم المتعلقة بمحال التجزئة المتضمنة في المشروع؟».

ودعا إلى ضرورة أن توضح عقود الشراء أو صكوك الملكية رسوم الخدمة السنوية عند عملية الشراء المبدئية ومعالجة تلك المسألة بطريقة سريعة وبناءة لتجنب أي انتكاسات في عملية الانتعاش في سوق دبي العقاري.

وكانت دائرة الأراضي والأملاك في دبي كشفت في وقت سابق عن اعتماد السلطات المختصة في الإمارة لقانون الملكية المشتركة للشقق السكنية والطبقات بهدف تنظيم السوق العقارية، وترسيخ ثقة المستثمرين بها، ووضع تعاملاتها كافة في إطار قانوني يحفظ حقوق جميع الأطراف، ويسهم في نضج السوق وجذب الاستثمارات.

ولم يتسن لـ«الإمارات اليوم» الحصول على رد من الدائرة بشأن إصدار اللوائح التنظيمية لقانون الملكية المشتركة.

وقال تقرير «هاربور» إنه «للقضاء على أي شك يحيط بموضوع صيانة الممتلكات يجب تطبيق قانون الملكية العقارية المشتركة في السوق العقارية في أقرب وقت ممكن». ولفت إلى أنه «عند تنفيذ القانون، فإنه سيحمل الملاك مسؤولية صيانة البناء، عن طريق إنشاء «جمعية الملاك»، التي من خلالها لا يعد المطور مسؤولاً عن تقديم هذه الخدمات إلا إذا قررت جمعية الملاك توظيف المطور للقيام بها».

وأكد أنه «على الرغم من تأثير رسوم الخدمات السنوي في القيمة المضافة على رأس المال وعوائد الإيجار السنوية، فمن المدهش أن بعض أصحاب المصالح الأساسيين في سوق العقارات يتجنبون التعامل مع هذا الموضوع الحرج وحل الغموض المحيط به»، ولفت إلى أن «معظم مطوري المشروعات العقارية التي لاتزال قيد الإنشاء لن يوفروا تفاصيل كافية عن رسوم الخدمات المتوقعة للقدم المربعة الواحدة حتى اكتمال المشروع.

كما ان معظم المشترين والبائعين، وحتى السماسرة، لا يطرحون هذا الموضوع إلا عند المراحل النهائية من عملية التفاوض». وكشف أنه «في الوقت الذي يخضع فيه المستثمرون والمالكون للضغط بسبب التباطؤ الاقتصادي العالمي، ازداد اهتمامهم بتأثير رسوم الخدمات السنوية على ممتلكاتهم وثرواتهم الشخصية».

رسوم كبيرة

ووفقاً لدراسة حديثة أجراها فريق البحوث الخاص لدى «هاربور»، تبين أن معدل رسوم الخدمات السنوية يبلغ نحو 16 درهماً للقدم المربعة الواحدة في دبي، وبذلك فإن مالك شقة مؤلفة من غرفتي نوم مساحتها تقدر بنحو 1800 قدم مربعة سيدفع 28.8 ألف درهم سنوياً، مع الوضع في الاعتبار أنه لن تطبق أي زيادة نسبية سنوية على رسوم الخدمات.

وقال التقرير إن «المعدلات لا تعكس الواقع، فمن العقارات التي شملتها الدراسة، وصلت أعلى رسوم خدمات للقدم المربعة إلى 22 درهماً في المشروعات الراقية في جميع أنحاء دبي، بما في ذلك وسط مدينة برج دبي»، ما يعني أن مالك الشقة التي تصل مساحتها إلى 1800 قدم مربعة في منطقة راقية سيصل مبلغ رسوم الخدمات السنوي المترتب عليه إلى 39.6 ألف درهم سنوياً».وأشار إلى أن «أدنى رسوم تم رصدها كانت في منطقة «ذا غرينز» الروضة، إذ بلغ متوسطها 11 درهماً للقدم المربعة». وكانت مجموعة دبي للعقارات، خفضت أسعار الخدمات لملاك مشروع «جميرا بيتش ريزيدنس» من 21.5 درهماً للقدم المربعة لتصل إلى 15.3 درهماً في الربع الثاني من العام الجاري، وقال تقرير (هاربور) «حتى مع تثبيت السعر الجديد لم يُسرّ العديد من سكان المنطقة، خصوصاً عند مقارنتها بالسعر الأساسي الذي كان 9.5 دراهم».

خدمات الفلل

وفي السياق ذاته، بلــغ متوسـط رســوم الخدمات للفلل داخــل المجمعــات 2.5 درهم للقدم المربعة، والذي يحسب بناء على المساحة الكلية للأرض.

ويعد مشروع «نخلة جميرا» الأعلى من حيث رسوم الخدمات، التي تتراوح بين أربعة وخمسة دراهم للقدم المربعة، فيما يعد مجمع السهول «ذا ميدوز» الأدنى سعراً إذ يبلغ 1.16 درهم للقدم المربعة لبعض الفلل. وقال التقرير «يبدو هذا المبلغ منخفضاً جداً لبعض الفلل في مجمع البحيرات «ذا ليكس» مثلا، الذي يطالب بأكثر من ضعف هذا المبلغ وهو 2.6 درهم». وأكد أن «القضايا المحيطة برسوم الخدمات لا تتوقف فقط على الرسوم ذاتها، فانعدام الشفافية في الكشف عن تفاصيل النفقات، ومستوى ونوعية الخدمات المقدمة، والإرباك الناتج عن الغموض حول ما تغطيه الرسوم، أدى إلى سخط الكثيرين».
مشروعات الخريطة

قال المدير العام لشركة هاربور للاستشارات العقارية، مهند الوادية، إن «مشروعات عدة بيعت على الخريطة من قبل الشركات المطورة من دون أن تشمل رسوم الخدمات عند البيع، ما خلف مئات المستثمرين الذين يجهلون مقدارالرسوم، وجعل عملية تحديد العائدات على الاستثمارات المحتملة مهمة صعبة عليهم».

وأضاف «يعد ذلك عنصر شك جديداً في بيئة يسيطر عليها عدم الاستقرار، فعند النظر في شراء العقارات، يفضل المستثمر شراء الوحدات السكنية الجاهزة واضحة الرسوم على شراء العقارات من على الخريطة».