تقرير هاربور الأخير يناقش أهم العوامل التي ستساهم في عملية الإنتعاش
سوق العقاري دبي أكثر نضوجا واستقرارا في 2010

دبي، 10 يناير 2010، أعلنت شركة هاربور للوساطة العقارية، إحدى أبرز شركات الإستشارات العقارية الرائدة في دبي، عن نشر النسخة الثالثة من “تقرير هاربور”، والذي يكشف عن “الواقع الجديد” والوضع العام للسوق العقاري في دبي في العام 2010.

ويحلل “تقرير هاربور”، عن طريق ما يصفه “بالواقع الجديد”، مختلف العوامل المهمة المتعلقة بانتعاش اقتصاد دبي بما في ذلك إعادة احياء علامة دبي التجارية وكيفية تسويقها للعالم كمركز لعقد الصفقات أو للعيش أو للزيارة. بالإضافة إلى ذلك، يناقش قطاع السياحة و تأثيره على قطاع العقارات، والذي يعتبر موضوع مهم وحساس، وذلك لأن توفير تجربة فريدة للمسافرين والسياح يعد أحد العناصر الأساسية لتحقيق الانتعاش.

“إن نسيان عام 2009 لن يكون بالأمر السهل ولكن يجب وضعه في سياقه الصحيح، فالتباطؤ الاقتصادي في 2009 علم العديد من الحكومات والمؤسسات التجارية والأفراد العديد من الدروس القيمة على المستوى الاقليمي و العالمي. و يجب على هذه الدروس أن تزيدنا معرفة وخبرة وحكمة وأن تبقى بالأذهان خلال تطلعنا قدما نحو العقد المقبل” قال مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية، ورئيس تحرير تقرير هاربورالفصلي. “لكن 2020 لا تزال على بعد 10 أعوام وعلينا جميعا أن نركز الآن على المستقبل القريب وما نسميه في هاربور “الواقع الجديد”.”

ويتابع التقرير النقاش في مسألة النمو السكاني، فإن نموه بمعدلات سريعة هو المفتاح الأساسي للإزدهار الاقتصادي، والذي يحدده النمو في قطاعات التجارة والأعمال والسياحة. فيعد نمو الكثافة السكانية العامل الرئيسي لتوليد الطلب اللازم لبدء نهوض قطاع العقارات مرة أخرى، بعد مرحلة الإنخفاض التي شهدتها الكثافة السكانية في 2009 بنسبة ترواحت بين 5 و8 ٪.

ويؤكد “تقرير هاربور” الفصلي أن الناتج المحلي الإجمالي لدولة الإمارات سينمو إلى حوالي 3 %، بينما سيستمر تحريك الإقتصاد عن طريق الإنفاق على مشاريع البنية التحتية الممولة بأسعار النفط والتي يتوقع أن تستقر بمستويات مناسبة بين 75 و 85 دولار سنويا

وتابع الوادية: “سوق العقارات في دبي سيشهد المزيد من الضغوطات كلما انجز مشروع جديد. لذلك على اقتصاد دبي أن يتخذ أنشطة أخرى مدرة للدخل، غير مجال العقارات، استجابة للنموذج الإقتصادي الذي أعيد هيكلته تماشيا مع تتابعات الأزمة الإقتصادية.”.

هذا ويغطي التقرير عوامل أخرى مثل السباق العالمي لجذب رؤوس الاموال العالمية، وموضوع العرض الفائض، وتأثير عمليات الاندماج، ودمج المشتريات العقارية، ودور مؤسسة التنظيم العقاري “ريرا”، بالإضافة إلى أهمية خلق علاقات جديدة بسبب التحول الجذري في السيطرة على السوق.
بالاضافة إلى ذلك، أعلن “تقرير هاربور” عن الشراكة الجديدة بين هاربور للوساطة العقارية ومكتب ” برستيج ” للمحاماة والإستشارات القانونية، كما يبحث ايضا في قانون الملكية العقارية المشتركة “ستراتا” ومسألة رسوم الخدمات وكما يوفر النصائح للمهنيين في قطاع العقارات لتخطي تحديات الواقع الجديد.

ومن الجدير بالذكر أن النسخة الثالثة من تقرير هاربور متوافرة على موقع “هاربور” الإلكتروني. وللمزيد من المعلومات عن خدمات هاربور العقارية المتكاملة و تحديدا الخدمات التسويقية والقانونية الجديدة، يرجى زيارة www.harbordubai.com

—–نهاية الخبر—–
هاربور في سطور:
تعد شركة هاربور للوساطة العقارية إحدى أبرز شركات الإستشارات العقارية الرائدة في دبي فهي جزء من مجموعة شركات عقارية عالمية أنشئت منذ عام 2001. وتكمن قوة الشركة بفريقها الذي يمتلك خبرة أكثر من 15 سنة في السوق العقارية ومن خلال تقديمها لخدمات رفيعة المستوى لعملائها والتي تشمل: خدمات البحوث المتخصصة في مجال العقارات وخدمات البيع والتسويق المتكاملة ووضع وإدارة استراتجيات البيع وإدارة الإستثمارات العقارية.
وتمتلك هاربور قاعدة عملاء واسعة تتكون من أكثر من 5000 عميل من مختلف القطاعات الخاصة والعامة ومن شركات التطوير الكبرى والمستثمرين والأفراد والمؤسسات.
ولدى هاربور للوساطة العقارية فريق متخصص وعلى مستوى عال من الكفاءة المهنية من الخبراء والاستشاريين المشهود لهم بخبرتهم في السوق العقارية المحلية والعالمية. فالشركة تلتزم بتقديم خدمات عالية المستوى للعملاء وحلولا عقارية مبتكرة.
في عام 2009 أطلقت هاربور للوساطة العقارية “تقرير هاربور” الفصلي، الذي يطرح ويحلل أهم المواضيع وآخر الأخبار والمستجدات التي تسود السوق العقارية بإسلوب واضح وصريح.
تشمل خدمات هاربور للوساطة العقارية على:

خدمات البحوث المتخصصة في مجال العقارات: إن معرفة هاربور للسوق العقارية وخبرتها التي اكتسبتها من خلال عمليات البحث والتدقيق المدروسة والمشهود لها من العملاء –والتي تجريها في مجال العقارات، تجعل الشركة تؤمن بأن التحاليل والنتائج المبنية على وقائع نابعة من أبحاث في السوق العقارية هو الشرط الأساسي لإصدار أي توصيات أو توقعات متخصصة توفر أفضل النتائج لعملائها.
خدمات البيع والإيجار والتسويق المتكاملة: ان هاربور ليست شركة تهتم بعمليات بيع وشراء العقارات فحسب، بل لديها القدرة على ابتكار خطط عمل متكاملة يمكن للمطورين أن يستفيدوا منها مثل وضع استراتيجيات التسويق والاتصالات والخدمات الاستشارية. فقد صممت استراتيجياتها على أيدي مختصين في خدمات البيع والتسويق لتساعد المطورين والبائعين على الاستفادة تماماً من الفرص المتوفرة في السوق العقارية و تحقيق نتائج فوق المتوقعة.
خدمات إدارة عمليات البيع والتحويل: تختلف خدمات البيع وما بعد البيع مع هاربور بحيث ان إدارة هذه العمليات تتم من خلال قنوات خاصة صممت لتحويل عمليات التسويق والبيع الطويلة والمعقدة إلى حلول منتظمة ومنضبطة والتي عن طريقها تتجاوز عوائد العملاء وتوقعاتهم .
خدمات إدارة الإستثمارات العقارية: يتألف فريق هاربور من خبراء عقاريين واستشاريون على مستوى عال من الثقافة والخبرة. ويفخر فريقها بتوفير خدمات استشارية ذات معيار عالمي لمستثمري الأراضي والعقارات التجارية والسكنية في الإمارات العربية المتحدة.

الخدمات القانونية المتكاملة المتعلقة بقطاع العقارات

للمزيد من المعلومات يرجى الاتصال بـ:
شذى الخطيب
مسؤول العلاقات العامة
هاربور للاتصالات التسويقية
هاتف: +971 50 2908921
عنوان الكتروني: Shatha@harbordubai.com

مهند الوادية
المدير الإداري – هاربور للوساطة العقارية
هاتف: +971 4 3251616
عنوان الكتروني: mohanad@harbordubai.com

تقرير هاربور الأخير يناقش أهم العوامل التي ستساهم في عملية الإنتعاش

سوق العقاري دبي أكثر نضوجا واستقرارا في 2010

دبي، 10 يناير 2010، أعلنت شركة هاربور للوساطة العقارية، إحدى أبرز شركات الإستشارات العقارية الرائدة في دبي، عن نشر النسخة الثالثة من “تقرير هاربور”، والذي يكشف عن “الواقع الجديد” والوضع العام للسوق العقاري في دبي في العام 2010.

ويحلل “تقرير هاربور”، عن طريق ما يصفه “بالواقع الجديد”، مختلف العوامل المهمة المتعلقة بانتعاش اقتصاد دبي بما في ذلك إعادة احياء علامة دبي التجارية وكيفية تسويقها للعالم كمركز لعقد الصفقات أو للعيش أو للزيارة. بالإضافة إلى ذلك، يناقش قطاع السياحة و تأثيره على قطاع العقارات، والذي يعتبر موضوع مهم وحساس، وذلك لأن توفير تجربة فريدة للمسافرين والسياح يعد أحد العناصر الأساسية لتحقيق الانتعاش.

“إن نسيان عام 2009 لن يكون بالأمر السهل ولكن يجب وضعه في سياقه الصحيح، فالتباطؤ الاقتصادي في 2009 علم العديد من الحكومات والمؤسسات التجارية والأفراد العديد من الدروس القيمة على المستوى الاقليمي و العالمي. و يجب على هذه الدروس أن تزيدنا معرفة وخبرة وحكمة وأن تبقى بالأذهان خلال تطلعنا قدما نحو العقد المقبل” قال مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية، ورئيس تحرير تقرير هاربورالفصلي. “لكن 2020 لا تزال على بعد 10 أعوام وعلينا جميعا أن نركز الآن على المستقبل القريب وما نسميه في هاربور “الواقع الجديد”.”

ويتابع التقرير النقاش في مسألة النمو السكاني، فإن نموه بمعدلات سريعة هو المفتاح الأساسي للإزدهار الاقتصادي، والذي يحدده النمو في قطاعات التجارة والأعمال والسياحة. فيعد نمو الكثافة السكانية العامل الرئيسي لتوليد الطلب اللازم لبدء نهوض قطاع العقارات مرة أخرى، بعد مرحلة الإنخفاض التي شهدتها الكثافة السكانية في 2009 بنسبة ترواحت بين 5 و8 ٪.

ويؤكد “تقرير هاربور” الفصلي أن الناتج المحلي الإجمالي لدولة الإمارات سينمو إلى حوالي 3 %، بينما سيستمر تحريك الإقتصاد عن طريق الإنفاق على مشاريع البنية التحتية الممولة بأسعار النفط والتي يتوقع أن تستقر بمستويات مناسبة بين 75 و 85 دولار سنويا

وتابع الوادية: “سوق العقارات في دبي سيشهد المزيد من الضغوطات كلما انجز مشروع جديد. لذلك على اقتصاد دبي أن يتخذ أنشطة أخرى مدرة للدخل، غير مجال العقارات، استجابة للنموذج الإقتصادي الذي أعيد هيكلته تماشيا مع تتابعات الأزمة الإقتصادية.”.

هذا ويغطي التقرير عوامل أخرى مثل السباق العالمي لجذب رؤوس الاموال العالمية، وموضوع العرض الفائض، وتأثير عمليات الاندماج، ودمج المشتريات العقارية، ودور مؤسسة التنظيم العقاري “ريرا”، بالإضافة إلى أهمية خلق علاقات جديدة بسبب التحول الجذري في السيطرة على السوق.
بالاضافة إلى ذلك، أعلن “تقرير هاربور” عن الشراكة الجديدة بين هاربور للوساطة العقارية ومكتب ” برستيج ” للمحاماة والإستشارات القانونية، كما يبحث ايضا في قانون الملكية العقارية المشتركة “ستراتا” ومسألة رسوم الخدمات وكما يوفر النصائح للمهنيين في قطاع العقارات لتخطي تحديات الواقع الجديد.

ومن الجدير بالذكر أن النسخة الثالثة من تقرير هاربور متوافرة على موقع “هاربور” الإلكتروني. وللمزيد من المعلومات عن خدمات هاربور العقارية المتكاملة و تحديدا الخدمات التسويقية والقانونية الجديدة، يرجى زيارة www.harbordubai.com

تقرير هاربور الأخير يناقش أهم العوامل التي ستساهم في عملية الإنتعاش

سوق العقاري دبي أكثر نضوجا واستقرارا في 2010

دبي، 10 يناير 2010، أعلنت شركة هاربور للوساطة العقارية، إحدى أبرز شركات الإستشارات العقارية الرائدة في دبي، عن نشر النسخة الثالثة من “تقرير هاربور”، والذي يكشف عن “الواقع الجديد” والوZضع العام للسوق العقاري في دبي في العام 2010.

ويحلل “تقرير هاربور”، عن طريق ما يصفه “بالواقع الجديد”، مختلف العوامل المهمة المتعلقة بانتعاش اقتصاد دبي بما في ذلك إعادة احياء علامة دبي التجارية وكيفية تسويقها للعالم كمركز لعقد الصفقات أو للعيش أو للزيارة. بالإضافة إلى ذلك، يناقش قطاع السياحة و تأثيره على قطاع العقارات، والذي يعتبر موضوع مهم وحساس، وذلك لأن توفير تجربة فريدة للمسافرين والسياح يعد أحد العناصر الأساسية لتحقيق الانتعاش.

“إن نسيان عام 2009 لن يكون بالأمر السهل ولكن يجب وضعه في سياقه الصحيح، فالتباطؤ الاقتصادي في 2009 علم العديد من الحكومات والمؤسسات التجارية والأفراد العديد من الدروس القيمة على المستوى الاقليمي و العالمي. و يجب على هذه الدروس أن تزيدنا معرفة وخبرة وحكمة وأن تبقى بالأذهان خلال تطلعنا قدما نحو العقد المقبل” قال مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية، ورئيس تحرير تقرير هاربورالفصلي. “لكن 2020 لا تزال على بعد 10 أعوام وعلينا جميعا أن نركز الآن على المستقبل القريب وما نسميه في هاربور “الواقع الجديد”.”

ويتابع التقرير النقاش في مسألة النمو السكاني، فإن نموه بمعدلات سريعة هو المفتاح الأساسي للإزدهار الاقتصادي، والذي يحدده النمو في قطاعات التجارة والأعمال والسياحة. فيعد نمو الكثافة السكانية العامل الرئيسي لتوليد الطلب اللازم لبدء نهوض قطاع العقارات مرة أخرى، بعد مرحلة الإنخفاض التي شهدتها الكثافة السكانية في 2009 بنسبة ترواحت بين 5 و8 ٪.

ويؤكد “تقرير هاربور” الفصلي أن الناتج المحلي الإجمالي لدولة الإمارات سينمو إلى حوالي 3 %، بينما سيستمر تحريك الإقتصاد عن طريق الإنفاق على مشاريع البنية التحتية الممولة بأسعار النفط والتي يتوقع أن تستقر بمستويات مناسبة بين 75 و 85 دولار سنويا

وتابع الوادية: “سوق العقارات في دبي سيشهد المزيد من الضغوطات كلما انجز مشروع جديد. لذلك على اقتصاد دبي أن يتخذ أنشطة أخرى مدرة للدخل، غير مجال العقارات، استجابة للنموذج الإقتصادي الذي أعيد هيكلته تماشيا مع تتابعات الأزمة الإقتصادية.”.

هذا ويغطي التقرير عوامل أخرى مثل السباق العالمي لجذب رؤوس الاموال العالمية، وموضوع العرض الفائض، وتأثير عمليات الاندماج، ودمج المشتريات العقارية، ودور مؤسسة التنظيم العقاري “ريرا”، بالإضافة إلى أهمية خلق علاقات جديدة بسبب التحول الجذري في السيطرة على السوق.
بالاضافة إلى ذلك، أعلن “تقرير هاربور” عن الشراكة الجديدة بين هاربور للوساطة العقارية ومكتب ” برستيج ” للمحاماة والإستشارات القانونية، كما يبحث ايضا في قانون الملكية العقارية المشتركة “ستراتا” ومسألة رسوم الخدمات وكما يوفر النصائح للمهنيين في قطاع العقارات لتخطي تحديات الواقع الجديد.

ومن الجدير بالذكر أن النسخة الثالثة من تقرير هاربور متوافرة على موقع “هاربور” الإلكتروني. وللمزيد من المعلومات عن خدمات هاربور العقارية المتكاملة و تحديدا الخدمات التسويقية والقانونية الجديدة، يرجى زيارة www.harbordubai.com

على الرغم من تراجع معدلات التضخم في سوق البناء والتطوير وتكلفة أعمال المقاولات ومواد البناء بنسب كبيرة، إلا أن أسعار إدارة المرافق وخدمات الصيانة لا تزال تراوح مكانها عند نفس معدلاتها السابقة، لتستنزف بذلك جزءا كبيرا تتراوح نسبته بين 25 و 30% من الهامش الربحي الذي يجنيه ملاك العقارات والمشترين من هذا الوسط الاستثماري خاصة في ظل تراجع أسعارالإيجارات بشكل ملحوظ . ويشكل عدم اكتمال التشريع القانوني المنظم ل “جمعيات الملاك” (strata) في السوق المحلي في دبي عائقا كبيرا في وجه تطور العمل في قطاعات إدارة المرافق وصيانتها من جهة واختلاط المعايير التي تحدد آليات التسعير وحساب التكلفة بين المشاريع التي وصلت إلى مستويات مبالغ بها، حيث ينبع أساس المشكلة من عدم توافر عناصر القانون جميعها .

على الرغم من تأثير رسوم الخدمات السنوية على القيمة المضافة على رأس المال وعوائد الإيجار السنوية، فمن المدهش ان بعض أصحاب المصالح الأساسيين في سوق العقارات يتجنبون التعامل مع هذا الموضوع الحرج وحل الغموض والإحباط المحيط به . على سبيل المثال، فإن معظم شركات مطوري المشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء لن توفر تفاصيل كافية عن رسوم الخدمات المتوقعة للقدم المربع الواحد حتى اكتمال المشروع . ومن ناحية أخرى، فإن معظم المشترين والبائعين، وحتى السماسرة، لن يطرحوا هذا الموضوع إلا لحين المراحل النهائية من عملية التفاوض .

وفي الوقت الذي يخضع المستثمرون والملاك للضغط الذي ولده التباطؤ الاقتصادي، ازداد اهتمامهم بتأثير رسوم الخدمات السنوية على ممتلكاتهم وثرواتهم الشخصية .

وتشهد أسعار إدارة المرافق وصيانة المباني تباينا بين الجهات العاملة في القطاع العقاري سواء أكان مطورا ثانويا أو رئيسيا أو شركات متخصصة بهذا العمل من جهة، واختلاف المناطق من جهة أخرى، الأمر الذي يضاعف من حجم المسؤولية التي تقع على كاهل دائرة الأراضي والأملاك بدبي ومؤسسة التنظيم العقاري “ريرا” ، للإسراع في وضع النقاط على الحروف في هذا الشأن ومعالجة النقص الذي يضعف آلية تطبيق قانون “جمعيات الملاك” ورفده بلوائح تنظيمية وتنفيذية بالإضافة إلى لائحة سعرية موحدة وعادلة مدعمة بالمحددات التي تبنى عليها الواجبات والحقوق التي لا تستثني أي جهة .

ووفقا لدراسة حديثة أجراها فريق البحوث الخاص لدى شركة “هاربور” للوساطة العقارية، تبين أن معدل رسوم الخدمات السنوية بلغ حوالي 16 درهما للقدم المربع الواحد، وفي حين أن هذا الرقم لا يبدو باهظا، يجب النظر الى القيمة الكلية التي تستحق سنويا . فعلى سبيل المثال، فإن مالك شقة مؤلفة من غرفتي نوم مساحتها تقدر بحوالي 1800 قدماً مربعاً سوف يستحق عليه 28،800 درهم سنويا، مع الوضع في الاعتبار أنه لن تطبق أي زيادة نسبية سنوية على رسوم الخدمات .

لكن المعدلات لا تعكس الواقع فمن العقارات التي شملتها الدراسة، وصلت أعلى رسوم خدمات للقدم المربع الواحد إلى 22 درهماً في المشاريع الراقية في جميع أنحاء دبي بما في ذلك وسط مدينة برج دبي . إذاً، سيصل مبلغ رسوم الخدمات إلى 39،600 درهم سنويا لمالك الشقة التي تصل مساحتها إلى 1800 قدم مربع . في حين أن أدنى رسوم تم رصدها في منطقة “ذاغرينز” الروضة والتي بلغ متوسطها 11 درهماً للقدم المربع الواحد . ومن الجدير بالذكر أنه أعلن في الربع الثاني من عام 2009 عن تثبيت رسوم الخدمات في “جميرا بيتش ريزيدنس” على 32 .15 درهماً، والتي هي أقل من السعر الذي اقترحه المطور 75 .21 درهماً سابقا – ولكن حتى مع تثبيث السعر الجديد لم يسر العديد من سكان المنطقة، وخاصة عند مقارنته بالسعر الأساسي الذي كان 5 .9 درهم .

من جهة أخرى، أفاد المسح أن متوسط رسوم الخدمات للفلل داخل المجمعات هو 5 .2 درهم للقدم المربع الواحد والذي يحسب على المساحة الكلية للأرض . فلمشروع نخلة جميرا أعلى رسوم خدمات والتي تقارب 4-5 دراهم وهي متفرقة حسب مستوى الخدمات . أما أدنى سعر كشف عنه المسح فهو 16 .1 درهم للقدم المربع الواحد لبعض الفلل في مجمع السهول “ذا ميدوز” وهي موزعة على الصندوق العام 03 .1 درهم، ورأس المال للصندوق الاحتياطي 05 .0 درهم، وضريبة المجمع الرئيسية 08 .0 درهم . ويبدو هذا المبلغ مرتفعا جدا لبعض الفيلات المجاورة مثل مجمع البحيرات “ذا ليكس” الذي يطالب بأكثر من ضعف هذا المبلغ (6 .2 درهم موزعة على الصندوق العام 30 .2 درهم، ورأس المال للصندوق الاحتياطي 14 .0 درهم، وضريبة المجمع الرئيسية 16 .0 درهم) .

ولكن القضايا المحيطة برسوم الخدمات لا تتوقف فقط على الرسوم ذاتها؛ فانعدام الشفافية في الكشف عن تفاصيل النفقات، ومستوى ونوعية الخدمات المقدمة، والارتباك الناتج عن الغموض حول ما تغطيه الرسوم أدى إلى سخط الكثيرين . فبالإضافة إلى تغطية متطلبات الصيانة اليومية للعقار، ما هي الإجراءات المعتمدة عند إجراء تحسينات مستقبلية عقارية أو رأسمالية؟

وتجدر الإشارة هنا إلى أن العديد من المشاريع بيعت على الخرائط من قبل الشركات المطورة دون أن تشمل رسوم الخدمات عند البيع مما خلف مئات المستثمرين بحالة جهل لقدر الرسوم، وجعل عملية تحديد العائدات على الاستثمارات المحتملة مهمة صعبة عليهم وأضاف أيضا عنصر شك جديداً في بيئة يسيطر عليها عدم الاستقرار . فعند النظر في شراء العقارات، يفضل المستثمر شراء الوحدات السكنية الجاهزة واضحة الرسوم على شراء العقارات من على الخارطة .

وتغلب حالة من الفوضى على إدارة وصيانة عشرات آلاف الوحدات العقارية في السوق المحلي بالإمارة، حيث تجري إدارتها بطريقة تعاقدية تقليدية وليست قانونية، حيث تعود إلى اجتهادات خاصة بكل جهة على حدة، كما أن بعض المطورين توجهوا إلى التركيز على هذا المجال لتعويض تراجع هامش الأرباح بعد غياب عمليات البيع على الخارطة وتمركزها على عملات بسيطة في سوق الجاهز منها .

ومن جانب آخر، تشمل المجمعات السكنية المطورة من قبل مطورين رئيسيين تكاليف عديدة يصعب أحيانا تحديد من هو المسؤول عنها، مثل الرسوم المتعلقة بالمرافق المحيطة، كتبريد المناطق . فهل يتوقع من ملاك الوحدات السكنية دفع الرسوم المتعلقة بمحلات التجزئة المتضمنة في المشروع . يجب أن توضح عقود الشراء أو صكوك الملكية رسوم الخدمة السنوية عند عملية الشراء المبدئية . ومن المهم معالجة هذه المسألة بطريقة سريعة وبناءة لتجنب أي انتكاسات في عملية الانتعاش في سوق دبي العقاري .

إن تكاليف إدارة المرافق وصيانتها باتت تشكل عبئاً ثقيلاً على ملاك الشقق في دبي . ولكن يجب نعلم أن الصيانة المناسبة والإدارة ذات الجودة العالية للمرافق ستشكل عاملاً حاسماً للحفاظ على قيمة الممتلكات وتجنب الاستهلاك المفرط للأصول على مر الزمن . فالعديد من هذه العقارات قد تم شراؤها عندما كان هناك القليل من الوضوح حول النفقات التشغيلية لهذه الوحدات . بالإضافة إلى ذلك، تتغير هذه النفقات مع مرور الوقت وستستمر بالتغير تبعاً لوعي المستخدم النهائي واتباعه للوائح والتعليمات .

وسيؤدي إيجاد جمعيات للملاك إلى وضوح وتحكم أكبر بالنفقات الفعلية لإدارة المرافق . وتوجد هنالك مخاطرة تكمن في عدم وعي الملاك حول أهمية الصيانة الجيدة للوحدات، وبالتالي الانسياق وراء الخيارات الأرخص ثمناً والأقل جودةً . مما سيعزز أرباحهم على المدى القصير من خلال تقليل النفقات التشغيلية خلال السنوات الاثنتين أو الثلاث الأولى، ولكن ذلك سيزيد معدل استهلاك الأصول أيضاً . وبكلمة أخرى فإن ذلك سيقلل من النفقات التشغيلية بشكل مؤثر، ولكنه في نفس الوقت سيقلل من قيمة إعادة البيع .

وتعتبر إدارة المرافق المناسبة خدمة ذات قيمة، وتساعد في المحافظة على قيمة الأصول . لذلك لا يمكن وصفها بالضريبة . ومع ذلك، وفي بعض الحالات، فإن رسوم الصيانة تؤثر بشكل ملحوظ على معدلات رأسمال الاستثمار .

وعلى الرغم من تراجع رسوم خدمات الصيانة وإدارة المرافق في الفترة الأخيرة مع تراجع تكلفة المواد التي تدخل في هذا العمل بنسبة تتراوح بين 20 و 25%، إلا أنها لا تزال برأي الملاك مرتفعة وتقتطع جزءا ليس بالقليل من معدل الربح .

وأعلنت بعض شركات التطوير العقاري الكبرى في السوق المحلي في وقت سابق عن خفض تكاليف خدمات الصيانة بمعدل 5 دراهم للقدم المربع، على صعيد بعض مشاريعها التطويرية، وبمعدلات أكبر في مشاريع أخرى، حيث أعلنت كل من “إعمار” و”نخيل” و”دبي للعقارات” أيضا عن إعادة النظر برسوم خدمات الصيانة والإدارة وتقليصها إلى مستويات أفضل .

وتتأثر تكاليف الإدارة وصيانة المرافق طردا مع حركة العرض والطلب في السوق العقاري إضافة إلى عمر المبنى، وطريقة الإنشاء، والتصميم والتنفيذ، مع الأخذ في الاعتبار أن تكاليف الصيانة تكون أعلى في المشاريع القديمة مقارنة بالجديدة . .

وعلى صعيد تأثر هذا القطاع بتداعيات الأزمة المالية العالمية أشار مراقبون إلى أنه حتى الآن لم يتأثر من حيث حركة النشاط والطلب على الصيانة، وذلك لأهمية وجوده في كل الظروف مع وجود الكم الهائل من البنايات والمشاريع العملاقة التي تتطلب الإشراف والصيانة بشكل دوري .

وللقضاء على أي شك أو عدم يقين يحيط بموضوع صيانة الممتلكات يجب تطبيق قانون الملكية العقارية المشتركة أو قانون “ستراتا” في السوق العقارية في أقرب وقت ممكن . وعند تنفيذه، يضع قانون الملكية العقارية المشتركة مسؤولية صيانة البناء على الملاك عن طريق إنشاء “جمعية الملاك” والتي من خلالها لا يعد المطور مسؤولا عن تقديم هذه الخدمات إلا إذا قررت جمعية الملاك توظيف المطور للقيام بها .

وتتحمل الجمعية مسؤولية تنفيذ متطلبات الصيانة وتحسين البناء، إلى جانب ترؤسي الإدارة السنوية للميزانيات والصندوق المالي اللازمة لعمليات التحسين المستقبلية . وسيمتلك الملاك حصة في الأماكن المشتركة كالمصاعد، والمسابح، والحدائق بالإضافة إلى الحق في التصويت على الميزانيات التي تحدد رسوم الخدمة السنوية، ووضع قوانين المجمعات السكنية ومنح عقد الصيانة لأحد شركات إدارة المرافق . وسيتم الحرص على تطبيق هذه القوانين من خلال توجيه غرامات مالية للملاك أو حتى طردهم من العقار في حال الاستمرار في خرق القوانين أو عدم دفع رسوم الخدمات . ويتطلب القانون من مطوري المباني والمجمعات العقارية المشتركة الكشف عن رسوم الخدمات السنوية المقدرة في العامين الأولين من عملها في اتفاقية البيع والشراء .

وقد انشئ قانون الملكية العقارية المشتركة في عام 1965 ويطبق حاليا في كل من كندا ونيوزيلندا والولايات المتحدة واستراليا . وقامت “مؤسسة التنظيم العقاري” “ريرا” بإعادة هيكلة قانون “ستراتا” لإمارة دبي ليصبح مطابقا للقانون المطبق في كوينزلاند في استراليا .

“التنظيم العقاري” مسؤولة عن تحديد أسعار ادارة المرافق

اشارت مجموعة دبي للعقارات الى ان مؤسسة التنظيم العقاري “ريرا” هي الجهة الاولى المسؤولية عن تقييم وتحديد اسعار إدارة المرافق والخدمات في المجمعات العقارية وليس شركة التطوير، حيث لدى المؤسسات المعايير التي يتم بناء عليها تحديد الرسوم التي تختلف من مشروع الى آخر حسب مواصفاته وجودته وتكلفته الانشائية اضافة الى موقعه .

قرب اصدار لوائح قانون “ستراتا”

علمت “الخليج” ان دائرة الأراضي والأملاك في دبي باتت قريبة من اصدار اللوائح التنظيمية والتنفيذية المتعلقة بقانون جمعيات الملاك (Strata)، ومن المتوقع ان يضع هذا القانون حداً للجدل الذي يدور في السوق العقاري المحلي في الإمارة حول هذا الشأن وما يتعلق به من إدارة المرافق والمجمعات

لاحظ عاملون في السوق العقاري المحلي في دبي ارتفاعا ملحوظا في عمليات البيع والشراء في منطقة وسط برج خليفة، مع افتتاحه رسميا أمس وأشاروا إلى أن الغالبية العظمى من المشترين هم من المستثمرين على المدى الطويل أو المستخدمين النهائيين .

وقال مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية: “لن يتمتع المستثمرون، الذين دفعوا أسعارا مرتفعة للغاية في عام 2008 مقابل شراء عقارات في مشروع وسط برج خليفة “داون تاون برج خليفة”، بعائد أولي صحي على الاستثمار السنوي بسبب تواصل انخفاض أسعار الإيجار نتيجة للأزمة الاقتصادية العالمية . فقد يصل العائد على الاستثمار للبعض إلى 2% فقط في السنة الأولى أو حتى الثانية، لكن المستثمرين القادرين على الانتظار من 5 الى 10 سنوات، والذين يسعون لكسب فوائد عالية على قيمة رأس المال على المدى الطويل وغير العابئين بعائد منخفض على الاستثمار السنوي، سيكافأون بشكل سخي” .

وأوضح الوادية أن أسعار العقار في مشروع وسط برج خليفة ستواصل نموها بمعدلات واعدة على مدى السنوات العشر المقبلة، مما يجعلها استثماراً ذا أهمية أعلى من أي استثمار في مشاريع أخرى .

وأشار إلى أن “هاربور” للوساطة العقارية، كانت من غير المؤيدين للاستثمار في برج خليفة خلال عام 2008 بسبب ما شوهد من تصاعد أسعار سريع، ولكننا بالتأكيد نؤيد الاستثمار في هذا المشروع الآن وذلك للاستفادة من الأسعار الممتازة المعروضة والارتفاع المؤكد في قيمة رأس المال حالما أطلق البرج . ويتمتع برج خليفة بمجموعة من

العوامل التي تؤهله للنجاح، وهي: التصميم الأيقوني، الموقع المثالي، اللمسات النهائية التي لا مثيل لها، مرافق من الدرجة الأولى، مزيج رائع من الممتلكات .

وسيحتفظ البرج بقيمته بعد إطلاقه، وسترتفع قيمته المالية بمرور الوقت بمعدل يتراوح بين 10% و15% سنوياً . وإذا قورن سعره بأسعار أبراج مختلفة في أنحاء العالم، سميت في يوم من الأيام “أطول برج”، ستجد أن السعر المتوسط الذي يطالبون به في هذه الأبراج يصل إلى 10،000 درهم للقدم المربع . وهو سعر بعيد كل البعد عما نعيشه اليوم في سوق العقارات، فأسعار برج خليفة تصل إلى أقل من نصف هذه القيمة، إن أسعار برج خليفة الحالية تتراوح بين 3،300 و4،500 درهم للقدم المربع .