يوسف العربي (دبي) امتنع مطورو وملاك الوحدات السكنية في دبي عن تخفيض أسعار البيع بمشروعاتهم العقارية المكتملة، رغم هدوء التداولات، مستفيدين من ارتفاع العوائد الاستثمارية واستقرار نسبة الإشغال، بالإضافة إلى توقعاتهم بحدوث طفرة مستقبلية في الطلب في غضون الاثني عشر شهراً المقبلة. وقالوا: إن العائد على الاستثمار العقاري في دبي واصل ارتفاعه ليسجل 7% بقطاع المكاتب و8% للسكني، وصولاً إلى 12% وإلى 15% للمستودعات ومساكن العمال مطلع العام الحالي، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي. وأشاروا إلى أن شريحة كبيرة من ملاك العقارات في دبي يرفضون تخفيض أسعار البيع، ويفضلون الاحتفاظ بوحداتهم العقارية في الوقت الراهن، للاستفادة من هذه العوائد الإيجارية المرتفعة. واستمرت كبريات شركات تطوير عقاري في دبي، منها دبي إعمار ونخيل ودبي للعقارات وداماك، في طرح مشروعات جديدة وفق معدلات الأسعار المعتمدة في المشروعات السابقة دون تغيير. وقال إسماعيل الحمادي، المؤسس والمدير العام لمؤسسة «الرواد» لاستشارات تطوير المشاريع، إن شريحة من المشتريين تحاول ممارسة بعض الضغوط على الملاك ومطوري العقارات لتخفيض أسعار الوحدات العقارية بدعوى استقرار الطلب، مستندين في ذلك لبعض التقارير العقارية. وأضاف أن المطورين والملاك لم يخضعوا من جانبهم إلى مثل هذه الضغوط لعدة أسباب، والتي يأتي في مقدمتها احتفاظ السوق العقاري بدبي بمقومات النمو المستدام التي تضمن له تجديد الطلب على نحو مستمر، بالإضافة إلى تمتعهم بعوائد استثمارية قياسية تراوح بين 7 % إلى 15% حسب نوع المشروع، وهي عوائد لا يمكن تحقيقها في أي سوق عالمي آخر في الوقت الراهن. وأشار الحمادي إلى أن المستثمرين في قطاع المستودعات، على سبيل المثال، يحققون حالياً عوائد إيجارية تصل إلى 15% سنوياً، فيما تحقق الاستمارات في القطاعين المكتبي والسكني 7% و8% على التوالي. وأضاف أنه في ظل استمرار تدفق الإيرادات الإيجارية وتمتع شركات التطوير العقاري والملاك باحتياطات نقدية كبيرة تم تكوينها على مدار السنوات الماضية، فإنهم يفضلون الاحتفاظ بهذه العقارات وتأجيرها لحين تحقيق قفزات سعرية متوقعة مع اقتراب استضافة الإمارة للحدث العالمي إكسبو 2020. ووفق تقرير «دائرة الأراضي والأملاك في دبي»، بلغ إجمالي قيمة التصرفات العقارية في دبي 267 مليار درهم، خلال عام 2015، فيما بلغت قيمة المبايعات العقارية نحو 130 مليار درهم. وتفوقت منطقة «الخليج التجاري» على باقي المناطق من حيث تصرفات الوحدات العقارية بعدد 3212 صفقة قيمتها 4.95 مليار درهم، تلتها منطقة «الحبيه الرابعة» بعدد صفقات قدره 3080 (2.57 مليار درهم)، في حين جاءت منطقة مرسى دبي (مارينا) ثالثاً مع صفقات بلغ عددها 3056، وقيمتها 6,24 مليار درهم. واعتبرت دائرة الأراضي والأملاك أن محافظة سوق العقارات في دبي على هذا الزخم لأعوام طويلة حتى الآن يدل على الجاذبية التي يتمتع بها، وقدرته المتواصلة على استقطاب المستثمرين من شتى أنحاء العالم، ما يعني أنه لا يزال من المرجح المحافظة على النمو المستدام لأعوام أخرى مقبلة. ومن جانبه، قال محمد تركي، مدير العقارات بشركة الوليد للعقارات ،التي تنشط في مجال بيع تطوير العقارات وبيعها وتأجيرها، إن الانخفاض في أسعار بيع العقارات لا يزال «ورقياً»، أي أنه لم يترجم على أرض الواقع في ظل صمود الملاك والمطورين وامتناعهم عن البيع بأسعار منخفضة. وقال تركي: إن الملاك لا يجدون أنفسهم مضطرين لبيع الوحدات السكنية أو التجارية المكتملة في الوقت الراهن بأسعار منخفضة، لاسيما في ظل استقرار العوائد الإيجارية عند مستويات مرتفعة ووصول نسبة الإشغال إلى معدلات قياسية تتراوح بين 92% و98%. وأوضح أن ملاك العقارات يستفيدون حالياً من عوائد سنوية على استثماراتهم في دبي تتراوح بين 6 و8% للقطاعين السكني والتجاري، لذلك فإن الاحتفاظ بهذه الوحدات والاستفادة من هذه العوائد التي لا تتوافر في أسواق عالمية أخرى، مثل لندن ونيويورك وسنغافورة، هو الأقرب إلى مصلحة الملاك. وارتفع العائد السنوي على الاستثمار العقاري بالدولة بشكل تدريجي خلال عامين، ليتراوح بين 8 و12% خلال النصف الأول من الحالي، مقابل 3% و6% خلال الفترة المماثلة من العام 2011. ويعتبر تحديد العائد على الاستثمار العقاري من الأمور الرئيسية لأي مستثمر، ويتم احتسابه من خلال احتساب نسبة إجمالي الحصيلة الصافية من الإيجارات، مقارنة بتكلفة البناء أو شراء العقار. وأضاف أنه في مقابل ذلك فإن مطوري العقارات يتمتعون بمستويات مقبولة من الطلب على مشروعاتهم، كما أن لديهم احتياطات نقدية كبيرة تم تكوينها على مدار سنوات، والأهم من ذلك أن شركات التطوير تؤمن بأن أسعار العقارات ستمضي إلى ارتفاع مطرد على مدار السنوات المقبلة، ما يدفعهم مجتمعين- ودون اتفاق- إلى تثبيت الأسعار وعدم تخفيضها. وتوقع تركي أن يحافظ السوق العقاري في دبي خلال لمرحلة المقبلة على مقومات النمو وقدرته على توليد الطلب، من دون حدوث انخفاضات كبيرة في أسعار البيع والإيجار، لاسيما في ظل الأداء القوي للقطاعات الاقتصادية في الدولة ومواصلة الشركات عمليات التوسع والتوظيف. العوائد المرتفعة تقوي موقف الملاك دبي (الاتحاد) أكد مهند الوادية، المدير الإداري لشركة «هاربو» العقارية والمحاضر بكلية دبي العقارية التابعة لدائرة الأراضي والأملاك، إن العوائد الإيجارية المرتفعة على الاستثمار العقاري في دبي تقوي موقف الملاك وتدفعهم للاحتفاظ بالوحدات المكتملة. وقال إن المستثمر العقاري في دبي بات أكثر نضجا وإدراكا بأهمية الاستثمار بالقطاع بطريقة الاستثمار طويل الأجل لذلك يلجا للاحتفاظ بالوحدة العقارية والاستفادة من عوائدها الإيجارية لحين ارتفاع الأسعار. وأوضح أن بعض التقارير العقارية التي تتحدث عن انخفاضات في معدلات الأسعار تستند في ذلك إلى مقارنات غير مقبولة لا تراعي نوع المشروع وموقعة، حيث اتجهت معظم الشركات العقارية في الدولة خلال الفترة الأخيرة إلى تطوير مشروعات جديدة في مناطق عمرانية جديدة بهدف توجيه هذه المشروعات لمتوسطي الدخل. وأضاف «دخول هذا النوع من المشروعات انخفض المعدل العام لأسعار العقارات وهو ما يعد أمرا طبيعيا ومتوقعا ولا يعني حدوث انخفاض حقيقي في المشروعات التي تتمتع بمعايير جيدة». لا تخفيضات في أسعار العقارات القائمة دبي (الاتحاد) أكد خالد بن كلبان، رئيس مجلس إدارة شركة الاتحاد العقارية، أن المطورين العقاريين في الدولة يتمتعون بسجلات حافلة مليئة بالإنجازات، مشيرا إلى أن الخبرات العريضة التي تكونت مع هذه النجاحات منحتهم الثقة في قدرة السوق المحلية استعادة النمو والانتعاش خلال دورات اقتصادية قصيرة. وأشار بن كلبان إلى أن تخفيض أسعار العقارات المطروحة للبيع يعد أسهل وسيلة وسيلة للمنافسة ورفع الحصة السوقية للشركة العقارية، إلا أن تداعيات هذه الممارسات وتأثيراتها على السوق تكون سلبية للغاية. وأضاف: إن المراقب للسوق العقارية في الدولة يجد أن المطورين العقاريين لم يخفضوا أسعار العقارات المكتملة فيما تنحصر انخفاضات المشروعات قيد التنفيذ في حدو 5% في إطار صفقات قوية للبيع تشمل عدد معين من الوحدات. وقال: إن الظروف المالية تختلف من مطور إلى آخر إلا أن الاكتفاء بمستويات الطلب الراهنة دون إجراء أية تخفيضات لاتزال الصفة الأعم، وذلك انطلاقا من إيمانهم بقدرة السوق على معاودة الانتعاش قريباً

ها هو عام 2015 يقترب من نهايته، وفي واقع الحال فقد انتهى عام 2015 قبل عدة أشهر، حيث بدأت عملية التخطيط للعام الجديد في الربع الثالث من عامنا هذا إذا استثنينا بعض الشكليات المتبقية فلقد أصبح عام 2015 من الماضي.

ما الذي سنتذكره من عام 2015 .حسناً، لن ننسى جميعاً أهم العناوين التي تصدرت مختلف وسائل الاعلام وأشارت طوال الوقت إلى حقيقة وجود حركة تصحيحية في قطاع العقارات.
وبالنسبة لأولئك الذين يمتلكون وجهة نظر تكتيكية وأقل استراتيجية وذات مدى قصير، فسوف ينظرون إلى عام 2015 من عدسة ضيقة وسلبية ولكن بالنسبة لأولئك الذين يتمتعون بوجهة نظر طويلة الأمد فسوف ينظرون إليه على أنه عام التخلص من العديد من القضايا النسقية والتصدي للاختلالات في الأسواق الاساسية وتطبيق التعديلات الضرورية للتعامل مع تأثيرات القضايا الخارجية على أداء سير اسواق العقارات نفسها.

سنتذكر 2015 على أنه العام الذي شهد مساهمة وتأثير أنظمة الرهن العقاري والمطبقة من جانب «المصرف المركزي» والزيادة في رسوم التسجيل من جانب «دائرة أراضي دبي» في تهدئة اسواق العقارات.

وسنتذكر 2015 أيضا على أنه العام الذي شهد لجوء المطورين العقاريين إلى «سلة الأفكار» وذلك لخلق عدد لا يحصى من مختلف مخططات الدفع السهلة التي لا تمنح فقط العملاء المحتملين طريقة مباشرة وسهلة للعقارات التي ما زالت قيد الانشاء ولكن أيضاً ساعدت في التأسيس لقيم جديدة للعقارات الجاهزة أيضاً.

لقد شهد عام 2015 عدداً كبيراً من المشاريع التي اطلقت وكل منها يساهم في زيادة مستويات السيولة وبالتالي زيادة الأسعار على المستوى الإجمالي لسوق العقار.

وقد عمل كل مشروع تم إطلاقه على زيادة التنافسية بالنسبة للمستثمرين في الدرهم الإماراتي الذي شهد تصاعداً وتحسناً أدى إلى انخفاض تدريجي في أسعار الوحدات غير الجاهزة والذي بدوره أدى لوضع معادلة المخاطرة أكثر قبولا بالنسبة للوحدات غير الجاهزة مقارنة مع الوحدات الجاهزة.

علاوة على ذلك، إن التغير في تركيز المطورين عند استجابتهم للطلب على مزيد من الوحدات السكنية ذات التكلفة الميسورة يعني أيضا أن المستثمرين قد انجذبوا لهذا وربما كان هذا أهم تصحيح هيكلي في السوق حتى هذه اللحظة.

وما سبق يعني أن 2015 سيتم تذكره على أنه العام الذي شهد اهتماماً جدياً من السوق حول بناء العقارات التي تتصف بكونها في متناول غالبية الجميع وذلك يرجع بالتحديد إلى النمو السريع في أسعار العقارات في السنوات السابقة، وارتفاع قيمة الدرهم الإماراتي بشكل متسارع مقابل معظم العملات الأخرى نظرا للعديد من القضايا الجيوسياسية في روسيا، وتخزين الكثير من السلع (بما في ذلك النفط بالطبع)، والتسهيلات الكمية غير المسبوقة في أوروبا، وعمليات إعادة تقييم قيمة اليوان الصيني المفاجئة بالإضافة إلى فرض القيود على رأس المال، والموضوع الذي حظي باهتمام الجميع وهو موضوع رفع سعر الفائدة لأعلى مستوى في تاريخ الولايات المتحدة الأمريكية.

ومع تباطؤ النمو العالمي والتشكيك بانتعاش الاقتصاد في جميع انحاء العالم باستثناء الولايات المتحدة الامريكية، فقد واجهت دبي الواقع ببساطة وهي أنها مكلفة جدا للمقيمين فيها وكذلك الحال بالنسبة لقطاع الأعمال.

إن التكاليف المرتبطة بالحصول على عقار أو امتلاكه أو إدارته يلعب دوراً كبيراً في تحديد الجدوى المالية لكل من الأفراد وقطاعات الأعمال في هذه الإمارة.
ولكننا سنتذكر 2015 أيضاً على أنه العام الذي كان ضروريا للنمو المتوقع للعام القادم 2016.
إن التصحيح في الأسعار الذي كان جزءاً من 2015 في دبي سيعاود الارتفاع في بداية العام وذلك قبل أن يبدأ السوق بإعادة معايرة نفسه.

إن النمو السكاني سيؤدي للمزيد من الطلب، وببساطة يمكننا القول بأن دبي بحاجة للأشخاص القادرين والمؤهلين لدعم اقتصاد من المتوقع نموه بمعدل يتراوح بين 4 و 5% سنوياً حتى نهاية عقدنا هذا ولكي يتمكن من تحقيق المبادرات والمشاريع مثل معرض «إكسبو الدولي 2020» الذي من المتوقع أن يوفر 270,000 وظيفة إضافية وزيادة الطلب على الوحدات السكنية والمرافق التجارية والتي لا تتوفر حالياً.

إن التخطيط الحالي للمدينة يستوعب عدد الأشخاص المقيمين بالإمارة التي ستشهد نموا بمعدل 3.4 مليون شخص بحلول عام 2020 ما يشكل زيادة تبلغ 7% سنويا مقارنة مع التعداد الحالي البالغ 2.25 مليون شخص.

ليس هنالك أدنى شك بأن التقلب في الأسواق لعام 2015 سيؤدي لسوق عقار أكثر استقراراً وسيوفر منصة أفضل لفترة ستشهد نشاطا اقتصاديا وتجاريا خلال السنوات الخمس أو السبع المقبلة.
إن من شأن التحول الإنشائي نحو الوحدات السكنية ذات التكلفة الميسورة أن يعمل على استيعاب النمو السكاني المتسارع والمتوقع والمرتبط بحلول «اكسبو 2020» وأن يعمل أيضا كعامل مهم في تطوير وتعزيز اقتصاد دبي بشكل عام.
كما ويحتاج أي اقتصاد ناشئ إلى تطوير طبقة متوسطة قوية حيث أن توسعها يعتبر حيويا لنمو اقتصاد مستدام ولتعزيز المرونة في مجابهة الاختلالات والصدمات الاقتصادية والمالية الخارجية.

علاوة على ذلك، ولكي تتمكن دبي من المنافسة بشكل فعال على مستوى إقليمي وعالمي، فهي بحاجة لأن تضمن أن تكلفة المباشرة بمختلف نشاطات الأعمال في الإمارة لن تضعها بموقف الجهة المستبعدة عندما يدرس رواد الأعمال أو الشركات مختلف الخيارات والبدائل لأعمالهم.

بمجرد تبنينا لوجهة النظر هذه، فإن 2015 سيعتبر في طليعة المرحلة القادمة من النمو في دبي ولن يتم تذكر هذا العام على أنه عام الركود أو الكساد ولكنه العام الذي وضع الأساسات لما قد يعتبر العقد الأكثر ازدهاراً في تاريخ إمارة دبي حتى يومنا هذا.

*المدير التنفيذي لشركة «هاربور العقارية

http://www.alkhaleej.ae/analyzesandopinions/page/eeadfd82-7809-4315-8476-4cfd6af01d27