Expert Eye

Image

Find out the most important factors to consider when making the decision

Selecting a warehouse that suits your needs can be a frustrating experience especially when there is strong demand. Here are 10 factors to consider;

Location is a prime consideration. Take into account the location of not only your distribution points but also your suppliers. Are you importing and exporting goods and materials? If so, you should be close to a port that can reliably and safely handle your goods. The essential question is whether your chosen location will cost you money. If so, how much?

Ease of accessibility is also a consideration. How close will you be to major transport routes? How easy will it be for vehicles to gain access to your facility? If you need to receive or dispatch containerized merchandise, will access inhibit your ability to receive or move merchandise in larger quantities? What about area? Can you expand? What type of expansion do you need when contemplating a five year lease with a five year option? Will the facility inhibit your ability to expand cost efficiently?

“The success of your business may depend largely on the amount of due diligence that you conduct on your part”

Is the configuration of the space appropriate? Simple items such as number and location of doors, office facilities, columns and fire hoses have a big effect on the systems required to operate. Do you have sufficient docking and staging space? Can your space be easily partitioned into functional areas such as inwards inspection, storage, picking, packaging and dispatch? Do you have special requirements with regard to power supply? Are there suitable amenities for your staff? Is there adequate parking for visitors and staff?

Do you need to engage a warehouse and logistics management consultant who can advise on the most efficient utilization of intended floor space? Space planning is a science which can save you unnecessary costs associated with inefficient space utilization.

Is there an existing warehouse management system provided? Can your requirements for processing orders and managing your supply chain utilize the existing system? If not, can the system be modified? Is there an “off-the-shelf” system which can meet your needs? What type of handling equipment are they utilizing? Is the equipment suitable for the goods that you will be providing, or do you have special requirements due to the nature of your merchandise?

Do you need an external services provider to manage your warehousing? Then you need to perform an in depth credential check to determine its level of experience, resources and capability. You need to prepare a scope of work to provide guidance as to where its responsibilities start and end. You may require complete door-to-door logistics, or just warehouse management. This will require much thought, chief being cost benefit analyses.

Is your landlord or his property management representatives experienced in the industry? How many other facilities do they provide and do they have a good reputation for responding quickly to clients’ needs? Does the facility meet all legal requirements and standards? The last thing you need is a landlord who takes a month to fix a hole or has provided a facility that cannot be operated legally!

Have you considered a lease vs. buy analysis? Owning a warehouse may make sense if you need to invest heavily in making a rented facility deliver the type of business capability that you require. Some companies negotiate the inclusion of a purchase option at some stage in the lease. This can be advantageous if business growth exceeds that which was estimated.

Finally, consider the need for professional assistance to ensure you negotiate the best deal. Commercial lease agreements can be quite intricate, particularly where the landlord has committed to assist in modifying the premises, a third party is engaged to manage the ware house and the terms of a buy-out option and a valuation methodology are negotiated and agreed upon.

 

 

Ask The Agent

Gulf News

What is the penalty for tenants who use a residential villa for commercial activities? Can they just get permits/ licenses to legalize their operations, or do they need to move elsewhere?

If the tenant has breached the tenancy agreement or broken the law in some way. You must serve him a 30-day notary public notice delivered by courier. It must clearly state why he is being given a notice to fix the matter and the details of the matter itself.

If the tenant does not respond to the request, you can go to the Rental Dispute Settlement Centre and request an eviction order. The center will appoint an inspector to investigate the matter. Depending on the type and seriousness of the illegal activity being carried out, you may be required to appear as a witness in court. Ensure to keep a proper record of communication, interactions or dealings with your tenant, It can stand you in good stead should things go awry.

 

The market is said to stabilizing. Does this bode well for all, including buyers and tenants?

The market might be cooling a little, but will pick up again as the next five years are expected to see strong economic growth in Dubai. Start your property search immediately as a property investment requires the same approach regardless of the state of the market. Know what you can afford. If you  have the cash, pay for it outright, but don’t be afraid to take a mortgage. Think carefully about location. Surrounding infrastructure, construction quality, developer reputation and building amenities. Also consider the effectivity of the OA, service charges and maintenance services. Be purposeful, persistent, patient and pragmatic in your approach and you are on the way to making a sound investment decision. However. If you decide to rent, there are some great deals. With robust tenant protection legislation and an official rental index, your rights as a tenant will be recognized and your tenancy should be hassle free.

 

If I were to choose between a ready and an off-plan property in the same area, how do I determine if I stand to gain from the realtor’s or developer’s offer?

Off-plan property can provide you with superior capital gains by the time of completion provided the market continues to exhibit price increases beyond the completion date. Off-plan purchases are as affected by market movements as purchases of completed assets. Consider economic growth, population expansion. Projects in the pipeline and inventory position. Be smart about the “product” you buy. Look for certain property types complete with amenities and facilities in locations which will be sought in the future. Check the latest Metro route planning. If you wish to compare an off-plan purchase with a finished property purchase, conduct a discounted cash flow analysis to determine which alternative makes the most financial sense.

 

Why are some companies not investing in commercial/office space and instead seem to prefer renting?

If a business is committed to operating long term in Dubai, it makes sense to own an office space. As long as it is appreciating, the company balance sheet will grow stronger over time. There are still some excellent deals to be had, but as Dubai’s economy continues to grow, they are getting harder to find. We encourage our corporate clients to conduct a complete analysis to see if purchasing works for them. Location is critical. It is all about proximity, convenience and prestige that a well-chosen location can bring to potential customers, staff and business associates. There are office units in Business Bay which cost Dh95,150 per square foot, but it will be pointless if the location is a hindrance to conducting business. Identify the location first and work from there.

If the decision is to lease premises, lock it in for at least three to five years with an option to extend. Lease rates in Dubai will be on the increase going forward. Take advantage of the current rates.

 

Question of the Week

 

I am facing trouble dealing with my mortgage provider. Any other solutions or a plan B, and whom can I approach?

You need to examine if you can exit the contract before it expires and, if so, if there are penalties to be applied. It may well be that you need to pay a hefty fee to exit the contract. If there are no problems in exiting your current agreement, the answer is yes, but only if it makes financial sense. In short, you still need to do some arithmetic because you do not want to jump out of the frying pan and into fire.

There are attractive mortgage products in the market, with a few mortgage providers offering rates as low as 3.99% or even 3.49%, signaling that competition among banks of a higher market share of the market continues to be pretty intense. While 3.99% is an attractive rate, how long are you guaranteed this? Interest rates will eventually rise, and this needs to be understood by mortgagors as the attractive interest rate enjoyed today will be replaced with a higher rate in two years’ time, requiring increased payment to cover the interest rate hike. Factor this into your financial planning.

Will you need to pay any establishment fees for your new contract? With the competitive mortgage market, you should be able to have fees waived. Ensure you can pay out your new mortgage in time without any penalty. This is an unnecessary expense that you should not be burdened with.

مهند الوادية.. الجيل الجديد لإدارة الأصول العقارية

Mohanad Alwadiya 2

“هاربور” استطاعت التميز والخروج من براثن الازمة العالمية أكثر قوة وخبرة وذلك من خلال التفكير المبدع والمبتكر الذي عملت بموجبه قيادات الشركة وفي مقدمتهم مهند الوادية المدير التنفيذي في الشركة، الذي لعب دوراً بارزاُ في توجيه دفتها والوصول بها الى النجاح الذي تتمتع به اليوم من خلال ادارتها لاصول عقارية تصل قيمتها الى اكثر من 15 مليار درهم ومحفظة عقارية متنوعة تصل الى 6000 وحدة عقارية في امارة دبي.

  الابتكار والتحدي.. ليس هو فقط ما يميز شخصية مهند الوادية بل تتميز ايضاً بالكثير من الطموح والشغف والمثابرة، فالروح الشابة للرجل تدفعه الى مزيد من الابتكارات التسويقية والادارية الخاصة بالقطاع العقاري في امارة دبي بل في المنطقة عموماً، وهذا بالذات ما قاد شركة “هاربور” الى أن تكون واحدة من الشركات الكبرى في مجالات متخصصة في الخدمات العقارية المميزة والجديدة كلياً على القطاع العقاري في الدولة.

  الخدمات العقارية التي تتضمنها أعمال شركة “هاربور” تشمل الكثير من الابتكار والتجدد بما يضمن مصالح جميع اطراف المعادلة العقارية، فمن جهة يضمن استثمار ناجح لصاحب العقار، ومن ناحية أخرى يضمن الخدمة المثلى للمستأجر، وبنفس الوقت الحفاظ على القيمة الاستثمارية للعقار على المدى الطويل، فالمعادلة الناجحة هي التي تضمن حقوق الجميع كما يقول “الوادية”.

  ويضيف مهند الوادية: “قادت دبي التطوير العقاري عالمياً وجعلت من هذا القطاع القلب النابض الذي تدعمه الدول في سبيل بناء وتطوير قطاعات السياحة والتجزئة والتجارة والبنى التحتية التي تشكل العصب الحقيقي لتطور البيئة العقارية في الدولة وخصوصاً في امارة دبي التي تشكل رؤية صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي المفتاح السحري لتطورها وجعلها قبلة العالم الحديث”.

  الحوار مع مهند الوادية، المدير التنفيذي لشركة هاربور العقارية، ومحاضر مادة إدارة العقارات وخدمة العملاء في “كلية دبي العقارية”، ذراع التدريب والترخيص التابع لـ”دائرة الأراضي والأملاك”، شامل ومتنوع، يلقي الضوء على مستقبل القطاع العقاري في دبي على المستويين القريب والبعيد، فنظرة الرجل الثاقبة وتحليلاته العلمية المبتكرة والمستمدة من كونه محاضراً بارزاً في “كلية دبي العقارية” تجعلان من هذا الحوار مادة دسمة للقراءة والتأمل، وفي ما يلي نص الحوار:

ما أولى خطواتك العملية، وكيف كانت البداية؟

  لقد كان للعديد من المناصب العملية التي تقلدتها بعد تخرجي من الجامعة الأمريكية في دبي في بكالوريوس التسويق والاعلان، أهمية كبرى في ثقل خبراتي المهنية ودفعها الى الامام قدماً حتى أصبحت على ما هي عليه الآن، لكن التجارب وحدها لا تحمل معها الخبرة التي يبحث عنها الانسان باستمرار بل عليه المثابرة على تحليل المعطيات العلمية التي يستطيع جمعها بطرق عملية إحصائية تجعل من التحليل المنطقي اقرب بنسبة 90% من الحقيقة، هذا بالذات الذي اكتسبته خلال مسيرتي العملية التي بدأت في شركة “ليوبرنت العالمية” الإعلانية العريقة، وعملي كمدير قسم البحوث والتسويق والمبيعات في الذراع العقارية العالمية لـ”مجموعة دبي القابضة” وصولاً إلى شركة “هاربور” العقارية.

الانعطافة المهمة من التسويق الاعلاني الى العقاري، كيف حدثت؟

  في الواقع لقد حدث ذلك بشكل تلقائي، خاصة وأنني نشأت في عائلة عملت في التطوير العقاري لعدة أجيال متعاقبة، لذلك فالعمل في العقار هو في صلب اهتمام العائلة بجميع افرادها، لذا فقد وجدت أنني احبذ العمل في التسويق العقاري على العمل في أي مجال آخر بالرغم من الخبرة الكبيرة التي اكتسبتها من عملي في التسويق الاعلاني في واحدة من اكبر الشركات العالمية.

من هم أبرز الشخصيات التي تأثرت بهم وتعتبرهم قدوة لك؟

  بالطبع تأثرت كثيراً بالعديد من الشخصيات القيادية في مختلف مراحل حياتي الإنسانية والعملية، وقد كان والدي هو القدوة الأولى لي بفضل مثابرته وتفانيه وجهوده في تطوير عمله، كذلك كان لشخصيات عملية قيادية مثل السيد رجا طراد رئيس مجلس إدارة مجموعة “ليوبرنت العالمية” تأثيراً كبيراً في تطوير مهاراتي الإدارية والمهنية، على أن المثل الاعلى الذي نسير جميعاً بفضل رؤيته الفذة هو صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد أل مكتوم، نائب رئيس الدولة، رئيس مجلس الوزراء، حاكم دبي، رعاه الله، الذي استطاع أن يجعل من دبي والامارات قبلة العالم الحديث ومركز الاستثمار فيه، وهو لا يزال يسير بخطى ثابتة لتقديم الافضل في كل مجال من مجالات التطور التقدم.

ما أبرز التجارب التي مرت بحياتك المهنية وكان لها الأثر الكبير في مسيرتك؟

  لا شك بأن التجارب المؤثرة التي تمر بحياتنا تكون شديدة التأثير على تكريس مفاهيم وازالة أخرى وذلك وفقاً لظروف كل تجربة على حدا، لكن التجربة الكبرى التي مرت على الجميع أبان الازمة الاقتصادية الكبرى التي تعد واحدة من أكبر الكوارث الاقتصادية التي ضربت البشرية منذ الكساد العظيم وحتى الآن، كان لها الأثر الكبير على مسيرتي الشخصية بشكل مباشر حيث أنها قد علمتني دروسا مهمة في كيفية التكيف والاستمرار وفق الظروف الجديدة، لا بل جعلتنا في شركة “هاربور” أكثر ابتكاراً وتميزاً من خلال استحداث ادارات تقوم كل واحدة منها بعمل مبتكر يقدم خدمة لشريحة محددة في منظومة المستفيدين من قطاع العقارات، حيث تم إنشاء أقسام متخصصة في خدمات جديدة لم تكن موجودة من قبل في القطاع العقاري عموماُ، مثل قسم تسليم الوحدات السكنية للملاك الجدد بالنيابة عن المطورين الأساسيين، وكذلك قسم خاص بتقييم وإدارة الأصول بطريقة مبتكرة وآمنة، وكذلك العديد من الخدمات المميزة كالاستشارات العقارية التي لاقت إقبالا كبيراً من المطورين واصحاب المحافظ العقارية الكبيرة.

  هذه التجربة كانت درساً كبيراً لجميع قطاعات الاعمال في العالم وخاصة في الإمارات، حيث استطاعت دبي بفترة قصيرة من التكيف مع الوقائع الجديدة لما بعد الازمة وابتكار أدوات نمو جديدة معتمدة على الخدمات والضيافة والقطاعات الاقتصادية المساندة للقطاع العقاري وهذا ما حفز النمو في الدولة مجدداً. مما كان له أثر على “هاربور” العقارية بطريقة إيجابية وفعالة، فقد منح الشركة فرصة لتوسيع عملياتها ومجموعة خدماتها المهنية، ولهذا فإن الابتكار الدائم هي عملية أساسية وجوهرية لدعم مسيرة نمو الشركة وتعزيز جودة خدماتها العقارية الشاملة.

ما ابرز ما يميز دبي في هذا المجال؟

  برأيي، أهم ما يميز دبي هو عنصر الأمن والأمان الذي تتمتع به وهو عنصر مهم للغاية في جذب السياحة ورؤوس الأموال العالمية إلي أي بلد في العالم، والأمان يميز دبي كوجهة تجارية وسياحية لها اسمها على خارطة السياحة والتجارة العالمية لذا فأن جهود الجهات الحكومية والخاصة في دبي تعد دائرة يكمل كل من فيها بعضهم ليخرجوا بالناتج النهائي وهو جعل دبي وجهة التجارة والسياحة والتسوق والترفيه الأولى في المنطقة.

ما انعكاسات انخفاض اسعار النفط على نمو القطاع العقاري في دبي؟

  إن الإمارات ودبي تحديداً لن تتأثر بتراجع أسعار النفط العالمية نظراً لحرصها على تنويع مصادر دخلها والتزامها بدعم قطاعاتها الاقتصادية المختلفة بخطط استراتيجية مبتكرة وميزانيات متنامية، علماً بأن تقلبات أسعار النفط العالمية لن تشكل خطراً حقيقياً على نمو القطاع العقاري خلال العام 2015، خاصة اذا اخذنا بالاعتبار أن الانخفاض الذي سيشكله احجام المستثمرين الروس والايرانيين سيعوضه اقبال المستثمرين من الدول الأوروبية وأميركا الشمالية وغيرها من الدول التي ستستفيد اقتصاداتها من انخفاض اسعار النفط، اضافة الى أن اسواق العقار في دبي تعتمد على ديناميكية وحيوية دبي الاقتصادية وهي بالتالي ستشهد نموا متزايداً مع اقتراب موعد معرض “اكسبو 2020” الذي يعتبر احد المكاسب الاقتصادية الكبيرة لدبي وللمنطقة بأسرها.

هل المشروعات الكبيرة الجديدة التي طرحت مؤخراً تشكل إغراقاً للأسواق، أم أنها تفي الطلب المتزايد؟

  على العكس تماماً فالمشروعات الجديدة وبالرغم من ضخامتها، إنما جاءت لتغطي وتخدم الاحتياجات المتزايدة للتزايد السكاني السنوي في الإمارات والذي يقدر بـ7% سنوياً هذا من جهة، ومن جهة أخرى فإن اقتراب اسعار التأجير من نقطة معينة يجعل عملية إقبال شرائح متوسطي الدخل على شراء الوحدات السكنية في هذه المشروعات التي تناسب شرائح كبيرة منهم.

ما المناطق الأكثر جاذبية للمستثمرين في دبي؟

  جميع مناطق إمارة دبي مميزة ولها خصوصيتها التي تجعلها تستقطب المستثمرين الذين يبحثون عن خصائص تخدم استثماراتهم وتنميها إما عن طريق العوائد الإيجارية المتنامية أو الزيادة على رأس المال. علماً أن منطقة”دبي لاند”تعتبر المنطقة الأكثر استقطاباً حالياُ وذلك لتضمنها العديد من المشروعات المميزة اضافة الى أنها تعتبر المنطقة التي لا تزال قيد التطوير وتحمل معها الفرص المتنوعة لتحقيق أعلى عوائد إيجارية ونسب نمو على رأس المال.

ما افضل الحقائق الاستثمارية التي تنصح بها؟

  أفضل النصائح الاستثمارية التي نقدمها لعملائنا هي الأخذ بعين الاعتبار العوائد طويلة الأجل المتوقعة من دخل الايجارات ونمو رأس المال والمحافظة على قيمة العقار من خلال الاستثمار في الموارد البشرية المهنية وخطط الصيانة عالية الجودة.

ما أبرز المميزات التي يتمتع بها فريق عمل شركة “هاربور”؟

  لدى “هاربور” للخدمات العقارية المتكاملة فريق متخصص وعلى مستوى عال من الكفاءة المهنية من الخبراء والاستشاريين المشهود لهم بخبرتهم في السوق العقارية المحلية والعالمية. فالشركة تلتزم بتقديم خدمات عالية المستوى للعملاء وحلولا عقارية مبتكرة. ونحن نفتخر بفريق عمل يعمل وفق أعلى المعايير التي تتبنى رضا العملاء وتلبية متطلباتهم والالتزام بالأخلاقيات السلوكية المهنية المطلوبة ودقة وسرعة إنجاز المعاملات بالإضافة للمهارات المهنية والخبرات المميزة التي تتضمن برامج التدريب والتطوير المهنية الشاملة والعمل وفقاً لأفضل أنظمة ومعايير المبيعات والتأجير. باختصار “هاربور” توفر جيل جديد من موفري الخدمات المهنيين الذين يقدمون حلول فعالة ومبتكرة تحقق قيمة حقيقية مستدامة.

ما ابرز الابتكارات والخدمات التي تقدمها شركة “هاربر” لعملائها وكيف كانت مسيرتها؟

  تعد شركة “هاربور” العقارية إحدى أبرز شركات الخدمات العقارية الرائدة في دبي فهي جزء من مجموعة شركات عقارية عالمية أنشئت منذ عام 2001. وتكمن قوة الشركة بفريقها الذي يمتلك خبرة أكثر من 20 سنة في السوق العقارية ومن خلال تقديمها لخدمات رفيعة المستوى لعملائها والتي تشمل: خدمات البحوث المتخصصة في مجال العقارات وخدمات التسويق والبيع والتأجير المتكاملة وخدمات إدارة محافظ الأصول العقارية وخدمات إدارة المشاريع وتسليمها بالنيابة عن المطورين وخدمات الكشف على العقارات.

  وتمتلك “هاربور” قاعدة عملاء واسعة تتكون من أكثر من 5000 عميل من مختلف القطاعات الخاصة والعامة ومن شركات التطوير الكبرى والمستثمرين والأفراد والمؤسسات.

وفي عام 2009 أطلقت هاربور للوساطة العقارية تقرير “هاربور” الفصلي، الذي يطرح ويحلل أهم المواضيع وآخر الأخبار والمستجدات التي تسود السوق العقارية بأسلوب مبتكر وصريح.

ماذا عن البحوث المتخصصة التي تجريها الشركة؟

  تشمل خدمات “هاربور” العقارية على خدمات البحوث المتخصصة في مجال العقارات حيث أن معرفة “هاربور” للسوق العقارية وخبرتها التي اكتسبتها من خلال عمليات البحث والتدقيق المدروسة والمشهود لها من العملاء والتي تجريها في مجال العقارات، تجعل الشركة تؤمن بأن التحاليل والنتائج المبنية على وقائع نابعة من أبحاث في السوق العقارية هو الشرط الأساسي لإصدار أي توصيات أو توقعات متخصصة توفر أفضل النتائج لعملائها.

خدمات التسويق والبيع والتأجير المتكاملة:

  “هاربور” ليست شركة تهتم بعمليات بيع وشراء العقارات فحسب، بل لديها القدرة على ابتكار خطط عمل متكاملة يمكن للمطورين وملاك المحافظ العقارية أن يستفيدوا منها مثل وضع استراتيجيات التسويق والتواصل الفعالة. فقد صممت استراتيجياتها على أيدي مختصين في خدمات البيع والتسويق لتساعد المطورين والملاك على الاستفادة تماماً من الفرص المتوفرة في السوق العقارية و تحقيق نتائج فوق المتوقعة.

خدمات إدارة المحافظ العقارية:

  تعتبر “هاربور” الشركة الأولى من نوعها التي تختص في توفير خدمات ادارة العقارات المملوكة من الشركات الكبرى بحيث ان إدارة هذه العمليات تتم من خلال مهنيين ذوي مهارات عالية المستوى وخبرة في بناء وادارة المحافظ العقارية المعقدة وتنميتها على المدى الطويل وتوفير حلول منتظمة ومبتكرة طبقا للمعايير العالمية لهيئة الايزو والتي عن طريقها استطاعت “هاربور” أن توفر عوائد تفوق توقعات عملائها وتجعلها الخيار الاول والافضل لشريحة العملاء المؤسسيين.

خدمات إدارة المشاريع:

  يضم فريق “هاربور”خبراء عقاريين واستشاريين على مستوى عال من المهارات والخبرة. ويفخر فريقنا بتوفير خدمات متكاملة ومميزة لادارة المشاريع العقارية وتسليمها بالنيابة عن المطورين بمعايير عالمية.