ASK THE AGENT

ASK THE AGENTWe are currently paying service charges of Dh 15 per sq.ft., and wish to reduce this rate over time. Can you advise us on how we may approach this matter ?

First of all, the rate you are paying for the services being provided to your building may be appropriate for the level of service you are receiving. Generally speaking, Dh15/sq.ft, is not exorbitant; however, it depends on your requirements and the level of service you demand.

I believe you need to concentrate on improving the efficiency of your service provider. Your owners association (DA) should work closely with your service provider, and conduct a detailed and comprehensive review of how services may be improved at the current rate or how the current level of service, if acceptable, can be provided at a lower rate. If you do not receive satisfaction with this approach, you may wish to conduct a competitive bid and see how your current service provider stacks up.

Consider this to be a “performance audit.‘ You will be armed with the detailed cost data regarding materials, resources, markups and capabilities to enable the negotiation of a productivity improvement and appointment of a more productive supplier.

Can yon recommend the best place to purchase a villa in Dubai?

You can’t go past new locations such as The Villa Project, and well-established developments like Arabian Ranches, and The Springs. The Meadows and The Lakes.

The Villa Project, located in Dubailand, is a great place to start. One can purchase a large, brand new villa here at lower prices than most of the other similar-sized properties in Dubai. If you are trying to get the best value for money from a size/cost ratio point of view, you will not be disappointed.

This project has demonstrated superior value for money for some time now reflected in very healthy capital gains for owners who have bought over the last 18 months to 2 years.

Villas are available in five styles with different plot sizes. You can choose from four bedrooms to six bedrooms, and prices vary from around Dh 3.5 million to a top of the range property which will cost around Dh 7 million.

But you need to hurry as this development is proving very popular.

I am the owner of 25,000 sq.ft. of office space in DIFC which has recently been completed. Do you have any advice with regard to gaining optimum returns from leasing my property?

There is a relative shortage of Grade A, large floor -plate, single owner office space in Dubai, and this type of space, often favored by larger companies is rare.

In addition being located in the DIFC is a real advantage as the development has fared very well when compared to office space in other developments which has been afflicted with chronic oversupply.

First you will need to a full do financial analysis to determine what your breakeven point is on the property.

The second step is to look at what competitors are offering and what you have to offer that others can/do not. It may be location, a view, better access or parking space, partial fit-out, etc

Any advantage versus your competition will increase your chances of leasing your space more profitably, and help you formulate an idea of what lease rate you should be able to offer.

Third step is to engage a reputable real estate broker to assist you. You will need professional advice on different leasing and marketing strategies based upon sound market analyses and experience.

المرسوم يزيد البدائل المتاحة والخيارات أمام السياحة لتحقيق كافة الرغبات

355

دبي – “الخليج“:

رحب عاملون في القطاع العقاري والسياحي في دبي بمرسوم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي رعاه الله، لتنظيم نشاط تأجير بيوت العطلات الذي يهدف لزيادة نمو قطاع السياحة في دبي من خلال توفير أفضل الخدمات السياحية للزوار .
وأشاد هؤلاء بقرار سموه الذي يعزز من مكانة دبي على خارطة السياحة العالمية ، من خلال تبني أفضل الاستراتيجيات والتشريعات لضمان نمو القطاع ودفعه إلى أعلى المستويات، مشيرين إلى تبلور دبي كأفضل المناطق السياحية في المنطقة .
وأكدوا أن المرسوم يضفي تحكماً أفضل على قطاع المنشآت الفندقية ويعزز من سلاسة الإجراءات والقوانين لضمان حقوق العاملين في هذا القطاع الحيوي، ويوفر أيضاً طريق منصة مثالية لزيادة عدد المنشآت الفندقية المثالية التي تعزز من نمو قطاع السياحة .
وأشارت الفعاليات وخبراء العقارات والسياحية إلى أن المرسوم من شأنه دعم استفادة أصحاب العقارات من ممتلكاتهم المؤثثة حيث يمكنهم من تحقيق عائدات مناسبة موضحين أن تنظيم تأجير الوحدات السكنية من شأنه زيادة الخيارات السكنية أمام الوافدين من السياحة خاصة من لا يفضلون الإقامة الفندقية والإقامة في بيوت أو فلل خاصة توفر لهم أكبر قدر من الحرية والخصوصية .

تنظيم العلاقة

قال محمد المطوع الرئيس التنفيذي لمجموعة الوليد الاستثمارية أن قرار صاب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، رعاه الله، يأتي في إطار حرص سموه على ضمان الاستقرار للسوق السياحي العقاري في الإمارة وإيجاد التشريعات الكفيلة برفع مستوى تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين فيها وتحديد أطرها القانونية .
وأوضح المطوع أن هذا القرار يساعد الشركات العقارية والمطورين على طرح منتجات جديدة في السوق العقاري يمكن الاستفادة منها في استضافة السياح في ظل النمو السياحي الذي تشهده الإمارة سنوياً ونسب الإشغال المرتفعة التي يحققها القطاع الفندقي .
وأضاف أن بيوت العطلات تساعد الإمارة على استيعاب تدفق العائلات الخليجية بشكل عام إلى الإمارة في مواسم العطلات حيث يضمن هذا القرار للعائلات إقامة فندقية تتناسب مع مستوى المنتج السياحي الذي تقدمه الإمارة .

مقومات الاستقرار

قال مهند الوادية المدير الإداري في شركة “هاربور” العقارية إن هذا المرسوم يأتي في إطار نهج صاحب السمو حاكم دبي المستمر في ضمان مقومات الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي لكافة المستأجرين سواء من مواطني دولة الإمارات أوالمقيمين على أرض دبي .
وأوضح الوادية أن المرسوم الجديد يتيح للشركات والمطورين على حد سواء فرص طرح منتجات جديدة لاستيعاب النمو السياحي الذي تشهده الإمارة سنوياً إضافة الى النمو المتوقع خاصة بعد نجاح دبي باستضافة اكسبو 2020 .
وأوضح مهند الوادية أن هذا القرار يساعد في زيادة عدد الغرف والمنشات والوحدات الفندقية من خلال تحفيز المستثمرين على شراء وحدات سكنية واستخدامها في استيعاب التدفق السياحي وتحديداً خلال موسم الأعياد الأمر الذي يضمن للمستثمرين تحقيق مستويات ربحية جيدة .

مدحت برسوم: نافذة جديدة للاستثمار الفندقي

رحب مدحت برسوم، مدير عام فندق “كابيتول” بدبي، بقرار صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة، رئيس مجلس الوزراء، حاكم دبي، بشأن تنظيم نشاط تأجير بيوت العطلات في الإمارة . وقال: “يساهم القرار بخلق نافذة جديدة للاستثمار في القطاعين العقاري والسياحي تحت مظلة تشريعية وقانونية تضع النقاط على الحروف في هذا المجال، كما يوسع آفاق العاملين في هذين القطاعين لضخ استثمارات حيوية ونوعية لزيادة عدد الوحدات ضمن هذا التصنيف” .
وأشار برسوم إلى أن سوق بيوت العطلات لا يزال محدوداً لغاية الآن، ويأتي هذا القرار دفعة قوية لتوسعة دائرة هذا النوع الجديد من الاستثمار، كما سيلعت دوراً أساسياً في استيعاب جزء كبير من المعروض القادم من الوحدات السكنية التي سيتم إنجازها خلال السنوات المقبلة وتحويلها إلى منازل للعطلات، وهو بحد ذاته سيعوض النقص من هذا المنتج في قطاع الضيافة ويكمل جميع عناصره .

خالد اسبيته: دبي تعزز مكانتها على خارطة السياحة العالمية

أشاد المهندس خالد اسبيته، الرئيس التنفيذي لشركة ايفا للفنادق والمنتجعات (الشرق الأوسط)، بقرار صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس دولة الإمارات رئيس مجلس الوزراء، بصفته حاكماً لدبي، المتعلق بتنظيم نشاط تأجير بيوت العطلات في الإمارة، حيث قال: “يعزز القرار مكانة دبي على خارطة السياحة العالمية من خلال تبني أفضل الممارسات الاستراتيجية والتشريعات التي تضمن نمو صناعة الضيافة في السوق المحلي” .
وأضاف اسبيته قائلاً: “أن مرسوم صاحب السمو يعكس تحكماً أفضل على السوق الفندقي ويرفع من حالة الوعي القانوني لضمان الحقوق وتقديم أفضل الخدمات في هذا الإطار التي تصب في هدف الرقي بسمعة دبي ومكانتها على الساحة السياحية في العالم في ظل خطوات تنفيذ رؤية دبي السياحية 2020 التي تهدف لاستضافة 20 مليون سائح” –

Expert Eye – Dubai’s broad -based real estate recovery

EXPERT EYEThe fact that Dubai’s real estate recovery is becoming increasingly broad-based is testament to the progress that Dubai is making economically, and the increasing confidence in the future prosperity of the emirate, and the depth and strength of Dubai’s economic recovery.

Dubai’s real estate recovery did not start with a broad-based distribution. While increasing in momentum over the past 18 months, it had been focused on particular asset types and areas, typically villas in quality projects such as The Villa Project, Arabian Ranches, Victory Heights, The Springs, The Lakes and The Meadows; while apartments in iconic and well-established locations such as Palm Jumeirah, Downtown, Dubai Marina and The Greens have also been performing well. Availability of these asset types in these popular communities was relatively constricted when compared to other projects and areas resulting in what has been described in the industry as a two-tiered recovery.

This view was supported by the fact that the residential inventory pipeline mainly comprises stock situated on the outskirts of Dubai, with projects in Dubailand, Dubai Sports City, Dubai Silicon Oasis and Al Furjan about to be completed.

However, as predicted, the recovery has broadened significantly to include some of the more affordable areas of Dubai. Investors holding properties in International City, Dubai Sports City, Discovery Gardens and JLT are benefitting from the trickle down effect in the market, as people are now seeking more affordable accommodation as areas such as Dubai Marina, The Greens and JBR have become far too expensive.

Properties under our management and located within International City and Discovery Gardens have shown a 23% and 26% increase, respectively, in rental income since the 3rd quarter of 2012, outperforming virtually all of their more expensive peers. In the vast majority of cases, people were relocating from more expensive areas. Meanwhile, a wide variety of apartments we handle in Dubai Sports City, Skycourts and JLT saw prices achieve YTD average growth of 20.5% , 23% and 21%, respectively, with demand being driven mainly by first home buyers and smaller investors seeking the increasing yields on offer.

ASK THE AGENT

ASK THE AGENTI have an apartment due for handover in Dubailand. Will apartments in this development show the same capital growth as what has been experienced in areas like Dubai Marina and Downtown?

As the industry continues to recover. We expect secondary segments of the market to follow the trend set by the leading segments. A prime example is the Skycourts project. Located along the Dubai Al Ain Road. This project has seen excellent capital growth with some apartments growing by 15% over the past year, and rental premiums of at least 7% are not uncommon.

Looking forward, there will be many influencing factors affecting capital growth in these areas such, as individual segment inventory levels. Project quality and developer reputation in addition to economic growth and population growth.

Much of Dubai’s 2013 new apartment inventory will be located in Dubailand which will stifle capital growth somewhat. However, we see growth accelerating in these areas from mid 2014 onwards, with demand being driven mainly by economically induced population growth – especially in the years leading to Expo 2020, and growing confidence in the industry.

A few of my friends have bought their first apartments recently and I am still undecided as to whether I should continue to rent or buy. Can you provide any insights?

Buying your first property can be a daunting prospect. However, after having done so, the vast majority of people say that, in retrospect, they should have done so a lot earlier. It’s important to start building your equity or “net worth” as an initial step towards financial security.

Paying rent actually detracts from your ability to build net worth. For example, as somebody who pays rent, Inflation is a problem because you are consistently being asked to pay more. Conversely, as a property owner, inflation is working in your favor, because, in all likelihood, your property is increasing in value and, if kept for multiple years, you will enjoy an inflationary compounding effect on your property’s value.

Owning property allows you to change the application of your hard earned dirhams from covering an expense which offers you no financial return to an investment which does, in a way, it’s a forced form of saving which will reap benefits for you in the future.

How has the Dubai real estate Industry improved from a regulatory point of view?

Lawmakers in Dubai have been working very hard to introduce laws that better protect the rights of industry participants. This includes measures to standardize and clarify the relationship between parties to a real estate contract or agreement, and provide recourse where a party has been somehow disadvantaged because of unethical practices.

There has been a lot of progress made in other areas as well, such as the management of investor finances with the introduction of escrow accounts; owner empowerment with the introduction of the
Strata Law, and the introduction/registration of owners associations; investor recourse – where disadvantages caused by delays in the handing over of projects or changes specifications of properties are addressed; or tenant protection with the introduction of regulatory mechanisms to restrict the imposition of ridiculous rent hikes.

In addition, the Dubai Land Department, RERA and the Dubai Real Estate institute are committed to raising the level of professionalism of real estate practitioners by including mandatory training in the required ethical practices, implementation of systems such as Oqood and Ejari, and focusing on the elimination of misleading advertising and people misrepresenting themselves as registered real estate agents.