تتراوح بين 6 و8%
عوائد الاستثمار العقاري في دبي تتقدم معدلاتها في المدن العالمية

أكد خبراء عقاريون أن العائد الاستثماري في السوق العقاري المحلي بدبي لا يزال يحتل مواقع متقدمة مقارنة بأسواق المدن العالمية، ويعد جاذبا للاستثمار على الرغم من تراجعه خلال السنة الماضية إثر الآثار التي انعكست على المنظومة العقارية جراء الأزمة الائتمانية .

وأشاروا إلى أن معدلات الهامش الربحي في السوق العقاري بدبي تتراوح حالياً بين 6 و8% حسب اختلاف المناطق والمنتجات السكنية أو التجارية، متفوقة على كل من عقارات موسكو التي يتراوح العائد الاستثماري فيها حول 4 .3%، وفي نيويورك 4%، وفي باريس حول 3 .4%، وفي لندن 7 .3%، وفي هونغ كونغ عند 3%، وفي بكين حول 2 .4%، أما في أستراليا فيصل إلى 27 .4% .

وأوضحوا أنه من المحتمل أن تؤثر زيادة المعروض بصورة رئيسية في القطاع خلال الفترة المقبلة، الأمر الذي سيضطر المشترين لقبول عوائد أقل من استثماراتهم في عقارات دبي مقارنة بالمعدلات السابقة قبل أكثر من عام .

قال مروان بن غليطة، المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري بدبي: “إن معدل العائد على الاستثمار العقاري بدبي يعد جاذباً للاستثمار، مقارنةً بدول أوروبية كثيرة، حيث يتراوح بين 7 إلى 8% مقابل 12% في السابق” .

وقال حسين سجواني، رئيس مجلس إدارة شركة “داماك العقارية” إن الاستثمار العقاري على المدى الطويل لن يعيد توليد رأس المال فحسب، بل سيؤدي إلى توليد إيرادات إيجار جارية، مشيراً إلى أن السوق اليوم به فرص استثمارية كبيرة، والمستثمر الذكي هو من يكون على استعداد دائم للتغيير في استراتيجيته من أجل التكيف مع الاستراتيجية الحالية للسوق، حيث يسيطر اليوم الربح الطويل الأمد، الذي يتراوح ما بين خمس وسبع سنوات .

وأشارت شركة “هاربور” للوساطة العقارية، إلى أن الهامش الربحي في سوق دبي العقارية يتراوح حاليا بين 6% و8%، والذي لا يزال يعد أعلى من معدلات الإيجار في الأسواق العالمية .

وأوضح مهند الوادية، المدير الإداري في “هاربور” للوساطة العقارية، أنه مع انخفاض اعداد شراء العقارات بسبب الأزمة الاقتصادية وشح موارد السيولة، ازداد عدد الأشخاص الذين يفضلون خيار الإيجار . وبناء على هذه الظاهرة، فإننا لا نتوقع أن تنخفض عوائد الإيجار، وخاصة مع وصول أسعار العقارات إلى أدنى المستويات .

وأضاف الوادية أن معدل الهامش الربحي في مدينة موسكو يتراوح حول 4 .3%، وفي نيويورك 4%، وفي باريس حول 3 .4%، وفي لندن 7 .3%، وفي هونغ كونغ عند 3%، وفي بكين حول 2 .4%، أما في أستراليا فيصل إلى 27 .4% .

وأوضح فادي موصلي، جونغ لانغ لاسال المدير الإقليمي لمجموعة جونز لانغ لاسال في الإمارات، أنه عند حساب المردو العقاري في المنتجات التجارية كالمكاتب ومراكز التسوق فإنه يجري حسابه من خلال تحديد قيمة الإيجار السنوي من القيمة الإجمالية للعقار، وهو إجراء منطقي يستخدم في كثير من الأسواق العالمية نظرا للنضج الذي تتمتع به مقارنة بالأسواق الناشئة مثل سوق دبي على سبيل المثال لا الحصر .

وأشار إلى أن العائد الاستثماري على العقارات التجارية يتراوح في سوق لندن بين 5 .5 و5 .6%، وفي باريس بين 75 .5 و75 .6%، وفي نيويورك بين 5 و6%، وعلى صعيد الأسواق الناشئة في منطقة الخليج والشرق الأوسط فإنه يزيد على ذلك نظراً لارتفاع معدل المخاطرة على المستثمرين، حيث يتراوح في دبي بين 9 و12% .

وتوقع موصلي أن يبدأ السوق العقاري المحلي في العام 2010 باتخاذ خطوات مهمة في اتجاه الاستقرار وترتيب الأوراق، تظهر معالمه بشكل أوضح في الأشهر الأخيرة، مشيراً إلى أن التراجع السعري وصل إلى أعلى مستوياته في الفترة المنصرمة، وأي تراجع قادم في حال حدوثه لن يكون بالمستويات نفسها بل ولن يتجاوز نسباً ضئيلة جداً، وهذا يشمل قيم البيع والإيجار .

وتوقع خبراء في السوق العقاري، أن تشهد دبي خلال الأشهر الأولى من العام المقبل عودة تدريجية للاستثمارات الذكية التي تستهدف العقارات السكنية والتجارية والخدمية في الإمارة، وذلك نظراً لاكتمال القناعة لدى المستثمرين وشركات الاستثمار بوصول الأسعار إلى أدنى مستوياتها وتوقف انخفاضها أو انزلاقها .

وقال الخبراء: “إن المزيد من المشترين الأجانب يتطلعون لشراء عقارات في دبي بغرض الاستثمار مع بقاء العوائد الربحية قوية رغم تأثر القطاع بتداعيات الأزمة المالية العالمية، إلى جانب وجود الكثير من المنتجات العقارية المختلفة المتوفرة للشراء، إلا أن غياب التمويل وصعوبة الحصول على قروض لا يزالان يعيقان إنجاز الصفقات، حيث أبدت أكثر من جهة استثمارية رغبتها في الاستثمار في العقارات المنجزة في دبي والاستحواذ على بعض المشاريع” .

وأضافوا أن الأفراد المشترين والمستثمرين وبيوت الاستثمار لا يزالون يثقون بالبيئة المحلية لسوق دبي، وأنها الأفضل عالمياً من حيث العوائد، حيث يستهدفون التوجه للمنتجات العقارية التي لم تتأثر كثيرا بالعملية التصحيحية التي شهدها القطاع في الفترة الماضية نظراً لموقعها ومواصفاتها، والتي حافظت على عائد في نطاق 10 إلى 12%، مطلقين حملات للبحث والتقصي عن أفضل الأسعار والصفقات المتاحة .

وأوضحوا أن الفارق يكمن في كون دبي سوقاً ناشئة بوجود الكثير من الإمدادات العقارية الجديدة على وشك الانجاز خلال السنوات الثلاث المقبلة رغم تأجيل العديد منها، بينما لم تمتلك غيرها من المدن هذا النوع من الإمدادات، الأمر الذي أدى إلى استمرار الاتجاه الارتدادي للأسعار والذي بدأ منذ منتصف هذا العام، حيث تراوحت نسب الارتداد بين مختلف مناطق دبي الجديدة بين 10 و38% .

ويأمل الخبراء في شأن سوق دبي العقاري عودة الأداء التصاعدي للسوق الذي تأثر كثيراً بالتطورات التي شهدتها سوق الأسهم أخيرا والذي انعكس سلباً على أداء السوق العقاري للإمارة، الأمر الذي جعل الطلب في السوق يقتصر على الصفقات الصغيرة والمتوسطة بالرغم من ظهور بعض الصفقات الكبيرة من حين لآخر .

ولا شك في أن ارتفاع الطلب على الصفقات الصغيرة في هذه المرحلة يعود لكونها اقل تكلفة في البناء وأكثر سهولة في البيع، في الوقت الذي يصل فيه العائد على الاستثمار العقاري في دبي إلى 10% مما يجعل الطلب على البنايات في تصاعد مستمر، كما أن العائد الاستثماري المرتبط بالإيجارات والعمليات التشغيلية للعقارات وصل، بناء على الأسعار السائدة، إلى مستوى مغر يشجع على العودة إلى الاستثمارات العقارية . وقالوا إن افتتاح الخط الأحمر من مترو دبي وأطول مبنى في العالم، “برج خليفة” منذ أسابيع قليلة، وما يرافق ذلك من إعادة هيكلة شركات العقارات مثلما فعلت شركة دبي القابضة كفيل بمعالجة بعض الوهن الذي أصاب العقارات في دبي .

كما أن المنظومة القانونية للسوق العقاري في دبي تحتم الوصول إلى القيمة الحقيقية للأصول، والاستثمار الناضج على المدى الطويل البعيد عن عصر المضاربات غير الصحيحة، إضافة إلى التعامل الصحيح لتحسين البيئة التشريعية والتنظيمية ومستويات الشفافية مع التأكيد على المكانة المرموقة التي وصلت إليها دبي كمركز مالي واقتصادي عالمي .

وأكد الخبراء أن الانخفاض في أسعار وإيجارات العقارات في دبي وطرح وحدات سكنية وتجارية جديدة قد زادا من القدرة التنافسية للأعمال في إمارة دبي وسط توقعات متزايدة للمستهلكين في الإمارات بأن الاقتصاد بدأ يسلك درب التعافي وأن الجزء الأصعب من الأزمة العالمية قد انتهى .

وأظهرت النتائج أن هناك ارتياحاً لدى السكان والشركات في إمارة دبي جراء هبوط أسعار العقارات وانخفاض تكاليف الإيجار في دبي منذ الربع الأخير لعام 2008 مما وفر للأفراد والأعمال فرصة الانتقال إلى مقار جديدة حيث أصبح باستطاعتهم شراء أو استئجار وحدات لم تكن متاحة حسب إمكاناتهم قبل 12 شهراً .

وعلى الرغم من صعوبة تسييل العقارات في بعض الأحيان فإنها تضفي على العقار ميزتين: أولاً انها تجعله نوعاً من الادخار الإجباري الأقل عرضة للتبديد، وثانياً انها تجبر المستثمر على أن يحفظها على المدى الطويل، مما يضاعف العوائد المحققة منها .

وبينوا أن انخفاض معدلات التضخم وما يعنيه ذلك من انخفاض في كلف التشغيل والمعيشة بات عاملا جاذبا للشركات سواء لغايات التوسع والاستفادة من موجة الانتعاش المتوقعة وعودة الطلب الفعال أو عبر تأسيس شركات جديدة في ظل ظروف اقتصادية مواتية .

وأشار الخبراء إلى أن صناديق الاستثمار ورجال الأعمال، الذين حاولوا التأني لفترة معينة في تحديد توجهاتهم الاستثمارية في السوق العقاري هم مرشحون أكثر من أي وقت مضى للعودة من جديد لضخ الاستثمارات، حيث يتوقع أن يسهم البدء بتشغيل المرحلة الأولى من مترو دبي وافتتاح أطول بناء في العالم برج خليفة وغيرها من المشاريع العملاقة في إعادة شهية المستثمرين للعقارات، خصوصاً العقارات والمشاريع المنجزة، التي ستوفر دخلاً استثمارياً بشكل فوري، مدفوعة بمستويات الثقة المتزايدة خليجياً .

ودلل على عودة بعض النشاط إلى العقارات أن إيجارات المكاتب في دبي التي تراجعت خلال الربع الثاني بنسبة أقل مقارنة بالربع الأول من العام . حيث أن متوسط تراجع الإيجارات في الربع الثاني بلغ 25% مقارنة مع انخفاض بنسب 45% في الربع الأول، مؤكدة أن الإيجارات تتماشى مع المستويات المسجلة في منتصف عام 2007 وتماثل مستويات الإيجارات في المراكز التجارية الرئيسية الأخرى حول العالم .

أما التقارير الدولية فتشير إلى تحسن المناخ الاستثماري بدبي، مؤكدة تعافي السوق العقاري نسبياً، وأن أسعار العقارات في الإمارات عموماً، ودبي على وجه الخصوص، وصلت إلى مستويات عادلة، حيث لم يعد المتعاملون في السوق العقاري يتداولون أخباراً عن قيام مستثمرين أجانب بعمليات بيع قسرية محدودة لعقاراتهم، بهدف تغطية خسائر تعرضوا لها في أسواق الأسهم، أو لتغطية رهونات في بلدانهم .

وقال تقرير ل”دويتشه بنك”، إن السوق العقاري تجاوز الأسوأ، ورأى دويتشه أن استقرار أسعار العقارات يرجع إلى عوامل عدة، أبرزها قلة الضغوط على المبيعات المتعثرة، أو عدم رغبة المتعاملين في بيع الوحدات بالأسعار الجارية، وهي حسب التقرير قد تكون مؤشراً بأن أسوأ فترة لهذا القطاع قد أوشكت على الانتهاء