تباينت توقعات المراقبين في السوق العقاري في السوق المحلي بدبي حول حركة منحنى أسعار إيجارات الوحدات السكنية بناء على الموقع وتميز

الخدمات، حيث توقعوا أن تشهد أسعار إيجارات الوحدات السكنية الجاهزة للمشاريع المطورة التي تتميز من ناحية الموقع والخدمات، استقراراً نسبياً يعقبه نمو هامشي مع نهاية العام الحالي وبداية العام المقبل . كما توقعوا أن تشهد معدلات الإيجار في مناطق أخرى في دبي المزيد من الانخفاض التدريجي بنحو 10-15% لنهاية العام الحالي وبداية العام المقبل. وهذا الانخفاض متوقع أن يكون ذا أثر أكبر في المناطق التي تتوافق أسعارها مع ميزانيات الأفراد ذوي الدخل المتوسط.

أشار المراقبون إلى أن الربع الثالث من العام 2009 كان واعدا أكثر من الربعين الأول والثاني من العام نفسه، مؤكدين أن المحرك الرئيسي لأداء معدلات التأجير العقاري هو النمو السكاني الذي يتولد عن نشاط صحي في القطاعات التجارية المختلفة، وقامت الحكومة والجهات المختصة بتنفيذ عدد من المبادرات البناءة لتثبت أن دبي لاتزال الموقع المثالي لعقد الصفقات والأعمال .

ولا يزال قطاع إيجارات المساكن يترقب انتهاء مرحلة التنقلات والهجرة الداخلية بين مناطق الامارة نفسها ومن الامارات الأخرى القريبة اليها لصياغة معادلة السوق الجديد وتحديد نقطة الاستقرار وما ترتكز عليه من حيث القيمة السعرية والمناطق الأكثر اقبالاً .

وفي الوقت ذاته، عولت مصادر عقارية على عامل التأخر في تسليم الوحدات السكنية في كثير من الشركات لاستقرار السوق وتماسك الأسعار، الا أن ظواهر السوق تؤكد حجم الفجوة بين طرفي العرض والطلب خاصة في مناطق التملك الحر بدبي، وهذا سيلجم أي قفزات سعرية غير مبررة لفترة زمنية معقولة .

وشهد السوق خلال الفترة التصحيحية التي بدأت منذ أكثر من عام، تغيرا جذريا في توجه الكثير من المستأجرين خاصة في ظل المستويات السعرية المشجعة على الشراء الذين باتوا يفضلونه ويعطونه الأولوية على حساب الاستئجار تحسبا لأي مفاجآت في هذا المجال مستقبلا .

وأوضح مهند الوادية، المدير الإداري لشركة “هاربور” للوساطة العقارية، أن حركة أسعار الإيجارات للفترة المقبلة حتى نهاية العام وبداية العام المقبل ستشهد تبايناً بين المناطق بناء على أمرين أساسيين هما الموقع والخدمات، حيث يتوقع أن تشهد أسعار إيجارات الوحدات السكنية الجاهزة للمشاريع المطورة التي تتميز من ناحية الموقع والخدمات استقراراً نسبياً يعقبه نمو هامشي مع نهاية العام الحالي وبداية العام المقبل، مثل مشروع مرسى دبي، ونخلة الجميرا، ووسط مدينة برج دبي، وتلال الإمارات .

وأوضح الوادية أن المحرك الرئيسي لأداء معدلات التأجير العقاري هو النمو السكاني الذي يتولد عن نشاط صحي في القطاعات التجارية المختلفة . وقد قامت الحكومة والجهات المختصة بتنفذ عدد من المبادرات البناءة لتثبت أن دبي لاتزال الموقع المثالي لعقد الصفقات والأعمال .

وأكد المدير الإداري في “هاربور” للوساطة العقارية أهمية عامل معدل النمو السكاني في دبي من أجل تلبية العرض المتوقع وملء العقارات الشاغرة التي سلمت خلال الأشهر ال 12 الماضية . وقد قدرت مصادر مختلفة أن انخفاض عدد السكان بسبب الركود الاقتصادي سيصل إلى نسبة تتراوح بين 8% أو 20% بين سنة 2009 و2010 .

وكانت غرفة دبي للتجارة قد قامت بالمبادرة الثانية، بحيث طرحت فكرة إلغاء النظام الحالي بضرورة وجود كفيل للشركات الأجنبية الراغبة في إقامة شركات في دبي . وإذا وافق المجلس التنفيذي على هذه الرؤية الطموحة فإن مكانة دبي وثقة المستثمرين ستتعززان .

وقالت شركة لاندمارك الاستشارية إنها لاحظت ظهور مؤشرات مبكرة على استقرار سوق الإيجارات في بعض المناطق في دبي في حين تستمر الإيجارات بالارتفاع في مناطق أخرى .

وتصف لاندمارك هذه الزيادة الهامشية في أسعار الإيجارات وهي ناجمة عن العدد الكبير من العقود المنتهية بالزيادة ب”غير المستدامة”، إذ إن هذا الكم الكبير من عقود الإيجارات المنتهية خلال الفترة الماضية سيؤدي إلى اضطراب وتشويه مؤقت في المعروض بعد فترة من الطلب القوي .

وكانت الإيجارات في دبي قد انخفضت بشكل كبير على مر الأشهر الخمسة الماضية، إلا أنه وعلى الرغم من ذلك، كان هناك بعض الاستثناءات لهذا التوجه، إذ تشهد بعض أنواع الوحدات العقارية في المشاريع العقارية المميزة والمفضلة أداء جيداً .

وازدادت أسعار الإيجار الخاصة بالشقق ذات النوعية الجيدة في منطقة دبي مارينا (مرسى دبي) بنسبة 11% للشقق المؤلفة من غرفة النوم الواحدة، وبنسبة 6 في المائة للشقق المؤلفة من غرفتي نوم، في حين عادت أسعار الإيجار الخاصة بالفلل ذات الثلاث وأربع غرف في منطقة المرابع العربية والفلل المؤلفة من ثلاثة غرف نوم في نخلة الجميرا لأسعار شهر مارس ،2009 أو ازدادت بشكل هامشي في بعض الحالات .

وتتوقع “لاندمارك” أن تشهد كافة المناطق السكنية في دبي المزيد من التقلبات، خصوصاً مع زيادة المعروض من الوحدات السكنية على مر الأشهر ال 12 إلى ال24 شهراً القادمة .

وقالت إنه في حال انخفضت الإيجارات أكثر في هذه المناطق فإنه يتوقع المزيد من الطلب على الانتقال من مناطق إلى مناطق أخرى بهدف التحديث بالإضافة إلى اعتماد الملاك لاستراتيجيات تسعير جديدة . وبالطبع فإن هذا الطلب على الانتقال سيساعد في التخفيف من حدة أية انخفاضات إضافية في الإيجارات .

العرض المتوفر بنهاية 2009

توقعت شركة “هاربور” للوساطة العقارية، أن يدخل السوق العقاري في دبي نحو 30% من أصل حوالي 000 .36 وحدة كان متوقعا أن يتم تسليمها بحلول نهاية عام ،2009 وذلك بدافع الظروف الاقتصادية الحالية التي أدت إلى نقص في السيولة لدعم برامج تطوير المشاريع وإلى مبيعات أقل، أو شبه معدومة، عندما يتعلق الأمر ببيع العقارات عن الخارطة .

كما يتوقع أن يكون العرض الفائض على الوحدات السكنية والمساحات المكتبية أكثر المواضيع سخونة في عام ،2010 بغض النظر عن توقيت عملية الانتعاش؛ حيث يقدر وصول عدد الوحدات السكنية إلى 60،000 وحدة، بحلول نهاية 2011 .

ويشير البحث الذي أجرته شركة “هاربور” للوساطة العقارية إلى أنه خلال العامين القادمين سيتم تسليم حوالي 10،200 وحدة في مشروعي أبراج بحيرات جميرا “جميرا ليك تاورز” ومرسى دبي “دبي مارينا” .

ويتوقع زيادة العرض أيضا عند تسليم المزيد من الوحدات في مناطق أخرى “مدينة دبي الرياضية”، و”موتور سيتي”، و”جميرا فيليج ساوث”، و”النخلة جميرا”، و”الخليج التجاري” بالإضافة إلى انتهاء برج دبي في الفصل الأول لعام 2010 .