Mohanad Alwadiya

Real Estate market to start recovery in early 2010

Dubai, July 21 2009: According to the quarterly Harbor Report, which will be issued at the end of July, the real estate industry will start to pick up in early 2010. The report which is issued by the Harbor Real Estate Brokerage Company, an integrated real estate service provider in Dubai, predicts that even though the market appears to have bottomed out, it will still take several more months until we see an improvement in the market.

”I believe that the market is in a phase of fragile stabilization,” said Mohanad Al Wadiya, Managing Director of Harbor Real Estate Brokerage and Editor in Chief of the Harbor Report. It is hard to say exactly when we will see an improvement but the general consensus is that this will be in 2010, although the pace and magnitude of Dubai’s economic recovery and its real estate industry will be largely dependent upon the global economic recovery and world economic events,” he added.

The report suggests that even though there have been many positive changes, with governments implementing monetary and fiscal policies, companies restructuring and improving their balance sheets and larger corporations considering mergers or acquisitions, it will still take several more months until we see solid and sustainable improvements.

”When the first Harbor Report was issued in Q1, the general mood was very somber, today, it is evident that even though the market is stressed, it is certainly not getting any worse, and that in itself is good news. We are starting to see signs that the changes made by governments and corporate institutions to combat the recession are slowly but steadily taking effect. With economists in Japan, China, USA and even Europe talking about “green shoots” or early signs that a return to economic growth is now on the horizon, it looks promising that we will see things pick up in early 2010 ,” said Mr. Al Wadiya
Whilst the broad consensus is that these major economies will bottom out in the 3rd quarter of 2009, Stock markets and consumer confidence indices around the world have risen significantly in the first 6 months of the year.
“This performance of stock markets around the world, even despite the recent dip, suggests the worst is behind us and we are more or less at rock bottom. The million dollar question is how long will remain at the bottom before we see real signs of sustainable recovery,” concluded Mr. Al Wadiya.
The Harbor report is a quarterly report that was first issued in April 2009. The second report will be issued at the end of July and will contain an in-depth analysis, insider views and trends of the real estate industry. The report has already received positive feedback from industry professionals in the region. For more information and to download the report please visit www.harbordubai.com.

-Ends-

About Harbor Real Estate Brokerage:

Harbor Real Estate Brokerage is a fully integrated real estate service provider based in Dubai and part of an established world class group of real estate companies since 2001. With a strong reputation and a veteran team with over 15 years of experience in the industry, Harbor Real Estate provides Real Estate Research Services, Integrated Sales & Marketing Services, Sales and Lead Conversion Management Services and Real Estate Investment Portfolio Management Services.

Having served over 5,000 satisfied customers, Harbor has an extensive clientele base that consists of public and private entities, major developers, private and institutional investors and owner-occupiers..

Harbor Real Estate brokerage has a dedicated team of realtors and consultants who are renowned for their expertise, high level of professionalism and insight into local and international markets. The company is committed to providing its customers world class service and innovative real estate solutions
In 2009, Harbor Real Estate Brokerage established a quarterly real estate report “The Harbor Report”. This candid report covers the latest news, developments and trends in the real estate industry with an in-depth analysis of the latest topics and current affairs.

UAE Banks in Position to start lending soon Reveals Harbor Report

أآد السيد مهند الوادية المدير الإداري لشرآة هاربور للوساطة العقارية بأن البنوك
الإماراتية في وضع قوي يمكنها خلال الفترة الحالية من استئناف عمليات الإقراضفي
المجال العقاري حسب تقرير هاربور الفصلي الذي سيصدر في نهاية الشهر الحالي،
حيث ذآر السيد مهند رئيس تحرير التقرير بأن البنوك الإماراتية تعاملت مع الأزمة
الإقتصادية العالمية بشكل يعزز رؤوس أموالها من خلال التدابير التي اتخذتها بقيادة
البنك المرآزي، فوصلت قيمة رؤوس أموال البنوك إلى 200 مليار درهما خلال شهر
مايو الماضي.

وقال السيد الوادية “إن أهم هذه التدابير التي طبقتها البنوك هي تقديم أسعار فائدة أعلى
للمدخرين واتخاذ نهج متحفظ على عمليات الإقراض، حيث أن هذه الإجراءات وبلا شك
ستساهم بشكل آبير في تأمين القطاع المصرفي بالإمارات من المخاطر المحتملة وبالتالي يساعد دولة الإمارات على
الإنتعاش من الأزمة الإقتصادية”

ويتطرق تقرير هاربور الفصلي إلى الأسباب التي أدت إلى انخفاض حاد في السيولة في الأسواق إضافة إلى طرحه
لدلائل تفيد بعودتها للتدفق بشكل بطيء، آما يؤآد التقرير على أهمية اتباع قانون معلومات الإئتمان ويسلط الضوء
على حقيقة أن البنوك الإماراتية حاليا مازالت متشددة في اعتمادها لمعاييرإدارة المخاطر لديها .

وذآر مهند الوادية في تقرير هاربور الفصلي بأنه على الرغم من ظهور علامات بدء تدفق السيولة إلى أسواق
العقارات الإماراتية والعالمية إلا أن عدداً آبيراً من المستثمرين العقاريين الحاليين والمستقبليين يشعرون بالإحباط
نتيجة لبطء هذا التدفق. فليس فقط انخفض سعر الفائدة المشترك بين بنوك دولة الإمارات العربية المتحدة
“إيبور”مقارنة بأسعار الذروة التي بلغت 4.78 % في تشرين الثاني / نوفمبر من العام 2008 مقابل 2.46 % فقط
في الربع الثاني من العام الحالي 2009 ، ولكن العديد من البنوك مازالت تحافظ نوعا ما على مستويات القروض
المنخفضة نسبيا مقابل الإيداعات المصرفية.

ويتابع التقرير، بالرغم من وجود قابلية ضئيلة للمخاطرة فإن السيولة ستتدفق في القريب العاجل بالأسواق وأنه يمكن
لوآالة ائتمان منظمة الحد من المخاطر المرتبطة بعمليات القروض ومساعدة الدولة على الإنتعاش.
” ينظر إلى تطبيق قانون معلومات الإئتمان على أنه خطوة إيجابية نحو الشفافية والحد من المخاطر التي تواجهها
البنوك وسيخلق هذا القانون إطاراً من الحقوق والإلتزامات لمقدمي البيانات ومستخدمي المعلومات والأفراد على حد
سواء”. اضاف السيد مهند الوادية

وأوضح بأن هذا القانون له آثار إيجابية بارزة تترتب عليه وخاصة من خلال مبدأ الشفافية الذي سيتيح الفرصة
للمصارف بأن تكون سريعة في اتخاذ قراراتها والتخفيف من حدة المخاطر المالية والتقليل من النظام البيروقراطي
آما أنه يعد خطوة إيجابية نحو نضج واستقرار وآفاءة القطاع المالي، مما سيؤدي مرة أخرى إلى ازدهار قطاع
العقارات في الدولة .

سيكون تقرير هاربور الفصلي متاحاً على شبكة الإنترنت اعتباراً من نهاية شهر تموز/يوليو الحالي ويمكن تحميله
www.harbordubai.com/harborreport : من خلال موقع شرآة هاربور للوساطة العقارية

Real Estate market to start recovery in early 2010

أآد تقرير هاربور الفصلي الذي تصدره شرآة هاربور للوساطة العقارية والتي
تعتبر إحدى أبرز شرآات الإستشارات العقارية الرائدة في دبي على أن بداية العام
2010 سوف تشهد انتعاشاً وتحسناً ملحوظاً في سوق العقارات بدولة الإمارات
العربية المتحدة بعد موجة الإنحدار التي شهدها السوق في الفترة الحالية والتي
سوف تمتد لعدة أشهر أخرى.

وقال السيد مهند الوادية المدير الإداري لشرآة هابور للوساطة العقارية ورئيس
تحرير تقرير هاربور : ” أعتقد أن سوق العقارات في الإمارات ما يزال غير
مستقر إلى الآن ، وبالتالي فإنه يصعب التنبؤ بمدى التحسن الذي سيحدث خلال
الأشهر القادمة، ولكن آل المؤشرات والأحداث تفيد بأن سوق العقارات الإماراتي
سيشهد انتعاشاً خلال العام القادم 2010 على جميع المستويات المحلية والعالمية”.

وأآد التقرير على أن الفترة الماضية شهدت الكثير من التغيرات الإيجابية التي حصلت من خلال اتباع الجهات
الحكومية بدولة الإمارات لسياسات نقدية ومالية جديدة وإعادة هيكلة الشرآات وتحسين ميزانياتها وحدوث عمليات
الدمج والاستحواذ بين الشرآات الكبرى وهو الأمر الذي من شأنه أن يحدث تحسينات قوية ومستدامة في قطاع
العقارات خلال الأشهر القادمة.

وأشار الواديه إلى أن تقرير هابور الفصلي الأول لهذا العام آان قد صدر في شهر ابريل، وهو الوقت الذي آانت
تسيطر عليه حالة من التشاؤم على القطاع العقاري. ولكن اليوم ومن خلال هذه الإجراءات التي اتخذتها الحكومة
الإماراتية للحد من تدهور السوق وحالة الرآود التي سيطرت عليه، فإننا نجد أن وضع السوق أصبح أفضل بكثير
من قبل مما يعني خروجه وبشكل تدريجي من حالته السيئة التي آان يتوقعها البعض، وهذا بحد ذاته يعتبر خبراً
جيداً.

وأوضح أن الكثير من خبراء الإقتصاد في اليابان والصين والولايات المتحدة الأمريكية وأوروبا بدأو يتحدثون عن
نمو “البراعم الخضراء” أو ما يعرف بالمؤشرات المبكرة على أن العودة إلى النمو الإقتصادي أصبحت الآن تلوح
. بالأفق والتي من المتوقع لها أن تكون أمراً واقعاً مع بداية العام القادم 2010

وأضاف بأن الكثير من آراء الخبراء آانت تتوقع تحسن الحالة الإقتصادية العالمية خلال الربع الثالث من العام
الحالي 2009 ، مما آان له أثر إيجابي انعكس على أداء أسواق المال العالمية بشكل أدى إلى ارتفاع ثقة المستهلكين
بهذه الأسواق العالمية خلال الشهور الستة الأخيرة

وعلى الرغم من التراجع الذي شهدته أسواق الأسهم العالمية إلا أنه يمكننا القول بأن الأسوأ أصبح وراءنا، ولكن
السؤال الذي يطرح نفسه دائماً إلى متى ستستمر هذه الأزمة وماهي البوادر الحقيقية لانتهائها حتى نصل إلى مرحلة
الإنتعاش.

ومن الجدير بالذآر فإن تقرير هاربور الفصلي الأول آان قد صدر بشهر نيسان/أبريل من العام الحالي 2009
في حين أن التقرير الثاني سوف يصدر في نهاية شهر تموز/يوليو وسوف يتضمن تحليلاً متعمقاً إضافة إلى الكثير
من وجهات النظر وأهم الإتجاهات في مجال العقارات بالإمارات، حيث أن تقرير هاربور يلقى ردود فعل إيجابية
من قبل المتخصصين في هذا القطاع على مستوى المنطقة.

Ask the experts

Every week, we invite you to have your property questions answered by an expert. This week, Mohanad Alwadiya* tackles the task.

Q.. With banks willing to offer financing for apartments, I’m thinking of buying somewhere like The Residence in Downtown Burj Dubai. Do you think this a good ove? Can I expect a decent appreciation over, say, a five year period?

A.. I would say it’s definitely a good move. The Residence, Downtown Burj Dubai represents fantastic value at this time and with the market approaching the ‘bottom’,
the opportunity to make solid capital gains, particularly with a five-year investment horizon is very strong. In addition, with the Burj Dubai approaching completion, your
capital gain in the short-term will be accelerated. Remember that your future capital gain, regardless of property, will be heavily influenced by the decisions you make today. The fundamentals still apply and considerations such as the view, location, fit and finish, configuration and overall quality will have a big bearing on your ability to command a premium when you decide to resell in the future.

Q.. I’m thinking of buying an apartment in a reasonably priced new development, maybe Discovery Gardens. I’m just wondering if there are any hidden charges should I be aware of?

A.. First of all, you need to consider the charges associated with the transaction itself. If you purchase an apartment through a real estate agent, you will normally need to pay a 2% agency commission at the time of purchase. In addition to this amount, transfer fees of 2% will be payable to the Land Department and registration fees of Dh5,000 will apply. If you are financing your purchase, there are additional charges payable to your finance provider. These will vary between 1% and 1.5% of the total loan amount. Once you have moved into your new Discovery Gardens apartment, you will then need to pay an annual maintenance fee, which is currently about Dh30/ft², and includes your central cooling charges. However, this amount is currently under review and is expected to reduce significantly according to April 2009 press reports. Additionally, a further reduction is expected once the Owners Association is formed in accordance with the new strata title legislation. Alhough they’re not really‘hidden charges’, don’t forget that you will need to budget for property and contents insurance and, unless you want to live in the dark, you will need to account for DEWA (Dubai Electricity and Water Authority) expenses as well.

Q.. I’ve been told prime investment properties such as villas on Palm Jumeirah have suddenly become difficult to buy, as prices have dropped and sellers are withdrawing their properties from the market. Do you think prices have bottomed out there?

A.. By and large, yes. I think prices for villas have reached a bottom on Palm Jumeirah and it is extremely difficult to breach this floor.

Road to Recovery

Mohanad Alwadiya, managing director of Harbor Real Estate, ponders what is needed to hasten the recovery of Dubai’s property market. words: Muby Asgher
Although the return of affordable home finance is likely to kickstart the revival of Dubai’s real estate sector, this is only one of many factors affecting the emirate’s property market, says Mohanad Alwadiya, managing director of Harbor Real Estate. “The recovery process is far more complex than just taking the first step,” he says. “To view the revival of real estate in isolation from the overall economic recovery of Dubai, UAE and the rest of the world, would be incorrect. On the macro-economic
level, a recovery in the world economy is fundamental to any recovery in the real estate sector, as virtually all of Dubai’s industries are exposed and vulnerable to
world economic events. The real estate industry is no different.” Mohanad, however, notes that the problems facing the emirate are not unique. “In virtually every economy in the world, credit has tightened, consumption is down, governments are scrambling to shore up the financial sector and people are losing their jobs due to companies restructuring.” Based on the number of transactions, property sales have dropped from around 60% to 75%, says Mohanad, while stressing that demand varies according to property type. “While the government has taken multiple and significant steps to minimise the symptoms of the recession, its actions can only soften the impact. Make no mistake, Dubai is well placed to weather the storm, but no economy can escape its effects,” he says. As many economies start to rebound, so too will Dubai’s, he predicts. “Just as Dubai’s growth was negatively impacted by the global downturn, so too will it benefit from the global recovery, particularly as world trade, tourism and economic development accelerates.