Mohanad Alwadiya interview with Al Khaleej Newspaper (Arabic)

مهند الوادية المدير الإداري فيهاربور العقارية” لـ الخليج: 

2011 عام تجديد الثقة بعقاراتدبي 

آخر تحديث:السبت 14/05/2011 

  

أوضح مهند الوادية، المدير الإداري في شركة “هاربور” للوساطة العقارية، أن السوق العقاري في دبي سيمر خلال العام ،2011 بفترة القبول وتجديد الثقة، حيث سيتقبل السوق المعطيات والديناميكيات الجديدة للقطاع، وسوف تنتهي عملية تصحيح الأسعار في خلال النصف الأول من 2011 وسيكون هنالك تقبل عام للأسعار والمعدلات الجديدة للعقارات. 

  

وأشار الوادية إلى أن قوى الطلب ستبدأ في الارتفاع تماشياً مع زيادة وتيرة تعافي الاقتصادات العالمية واسترداد المستثمرين من الأفراد والشركات ثقتهم حول أداء القطاع ومستقبله . وسيحقق بعض الملاك الذين اغتنموا الفرص المميزة التي برزت خلال 2009 و2010 نمواً في رؤوس أموالهم. 

وسيكون موضوع زيادة العرض الشغل الشاغل للعاملين والمهتمين في قطاع العقارات . وبالرغم من تفاوت التقديرات، يقدر أن ما يقارب 20% من الوحدات السكنية في دبي وما لا يقل عن 30% من المساحات المكتبية غير مأهولة . والأمر المثير للقلق أن العديد من المشاريع قيد الإنشاء استعادت حيويتها وسرعة إنجازها، ما سيؤدي إلى ضخ المزيد من الوحدات الجديدة حتى نهاية 2012. 

  

وفي ما يأتي نص الحوار: 

  

كيف ترسمون المشهد العقاري في السوق المحلي بدبي؟ 

– سيمر القطاع العقاري في دبي خلال العام ،2011 بفترة القبول وتجديد الثقة، حيث سيتقبل السوق المعطيات والديناميكيات الجديدة للقطاع . وسوف يتم انتهاء عملية تصحيح الأسعار في خلال النصف الأول من 2011 وسيكون هنالك تقبل عام للأسعار والمعدلات الجديدة للعقارات . ومع مرور الوقت سيصبح من الصعب العثور على العروض المغرية وستتباطأ وتيرة الانخفاض في معدلات الأسعار وسوف يدرك جميع العاملين والمهتمين أن الأسعار في قطاع العقارات قد وصلت إلى مستويات القاع. 

  

ويتوقع أن يتحسن أداء القطاع العقاري في دبي مع تحسن الجو الاقتصادي العالمي والمحلي، وسيكون عامل العرض المؤثر الرئيس في أداء القطاع سرعة تعافيه . وتمت إعادة تكوين اقتصاد دبي استجابة لواقع السوق الجديدة بطريقة مدروسة وفعالة حيث إنه الآن يعتمد على قطاعات وأنشطة متنوعة مدرة للدخل، ما يجعله أكثر مناعة ومرونة. 

ومن المتوقع أيضا أن تتدفق السيولة في سوق العقارات بسرعة ووتيرة أكبر . وبدأت شركات التمويل العقاري والممولين الاستثماريين بزيادة نشاطاتها الإقراضية مرة أخرى، ويعتبر إعلان شركة “تمويل” مزاولة نشاطاتها التمويلة خطوة إيجابية للغاية وسيشجع مزيداً من المقرضين لبدء ضخ المزيد من السيولة لدعم المشترين الذين يرغبون في الاستفادة من الفرص العقارية الرائعة التي ظهرت بسبب الأزمة. 

وسيتم خلال الفترة القليلة المقبلة تحقيق القيمة الحقيقية عن طريق التفاوض وليس بسبب الضغوط المالية من طرف البائعين . وستبدأ قوى الطلب في الارتفاع تماشياً مع زيادة وتيرة تعافي الاقتصادات العالمية واسترداد المستثمرين من الأفراد والشركات ثقتهم حول أداء القطاع ومستقبله . وسيحقق بعض الملاك الذين اغتنموا الفرص المميزة التي برزت خلال 2009 و2010 نمواً في رؤوس أموالهم. 

وسيكون موضوع زيادة العرض الشغل الشاغل للعاملين والمهتمين في قطاع العقارات . وبالرغم من تفاوت التقديرات، فإن ما يقارب 20% من الوحدات السكنية في دبي وما لا يقل عن 30% من المساحات المكتبية غير مأهولة . والأمر المثير للقلق أن العديد من المشاريع قيد الإنشاء استعادت حيويتها وسرعة إنجازها، ما سيؤدي إلى ضخ المزيد من الوحدات الجديدة حتى نهاية 2012. 

وفي هذا السياق فإن إعلان الحكومة الذي تم نشره في سبتمبر/ أيلول ،2010 الذي نوه بأن “مؤسسة التنظيم العقاري” بدبي تقوم بتقييم متكامل لمعادلة الطلب والعرض، من خلال إعادة دراسة 495 من أصل 980 من المشاريع المتوقعة سيخفف بالتأكيد من الضغط على قطاع العقارات ويسرع من سرعة تعافيه. 

كما سيكون هنالك عامل إيجابي آخر وهو أنه من غير المتوقع إطلاق مشاريع جديدة في دبي لبضع سنوات مقبلة باستثناء مشاريع تطوير البنية التحتية التي يتم تمويلها من قبل الحكومة والتي سيكون لها دور إيجابي وفعال في تطوير جميع القطاعات الاقتصادية. 

ومن المؤكد أن الحكومة ستستمر بإدخال تغييرات إيجابية وتقديم مبادرات جديدة لتطوير القطاعات الاقتصادية المختلفة وتعزيز القطاع المصرفي والبنية التحتية الثقافية والإطار القانوني وستسهم هذه المبادرات في جذب الشركات والمستثمرين من مختلف أنحاء العالم إلى دبي. 

  

كيف تحول السوق العقاري في ظل المنافسة القوية بين المطورين؟ 

سيشهد القطاع العقاري تحولاً نحو المزادات في ظل المنافسة التي اشتدّت بين المطوّرين العقاريين لبيع العقارات . حيث إن الفترة الحاليّة هي فترة تحكّم المشترين مقارنةً بالفترة الماضية التي اعتبرت فترة تحكّم المطوّرين نظرًا لارتفاع نسبة مبيعات العقارات عن الخريطة. 

ونرى أن المزادات راسخة وذات شعبية عالية في الكثير من البلدان في العالم، حيث تشير نتائجنا إلى أنّ التحسن في أداء سوق العقارات سيجعل المزادات أكثر شعبية على الساحة العقارية في دبي . وأن ظاهرة البيع والشراء عبر المزاد لن تحل مكان طريقة البيع التقليدية بل ستعمل على تعزيز سوق البيع وإعطاء المزيد من الخيارات للمشترين في الدولة. 

إن الميزة الرئيسة للمزاد تتمحور حول خلق المنافسة بين المشترين، وهو أيضا منظم وعادل وشفاف، كما تعتبر أسعار الممتلكات التي يتم شراؤها بالمزاد العلني عادلة وقريبة إلى قيمتها الحقيقيّة في السوق . وسوف تضمن المزادات للمشترين منافسة عادلة وتسهم في تنشيط سوق البيع والشراء خصوصًا أنها تقصّر من فترات المفاوضات الطويلة التي كانت شائعة في الماضي. 

كيف تقيمون القوة الشرائية في السوق المحلي في دبي؟ 

– تميل القوة الشرائية إلى مصلحة المشتري في الوقت الحالي . وما نشهده اليوم من حيث الطلب هو دليل على أن اقتصاد دبي أصبح أكثر استقراراً وأن المشترين أصبحوا على ثقة أعلى بالاستثمار في العقارات المطورة التي تقدم القيمة المنشودة والجودة العالية. 

ما الفوائد التي سيجنيها السوق من قانون الملكية العقارية المشتركة؟ 

– إن فوائد قانون الملكية العقارية المشتركة واضحة، فاللوائح التنظيمية للقانون التي صدرت مؤخراً ستسهم في حل العديد من المشاكل المرتبطة بإدارة المشروع وخدمات المرافق المرتبطة بها . خاصة من حيث أهمية تفاعل الجهات المعنية وأصحاب الحقوق بإيجابية مع هذا القانون ليحقق النجاح المرجو ورفع مستوى سوق دبي العقاري إلى المستوى التالي. 

ما تقييمكم لعمل شركات الوسطاء العقارية في السوق العقاري المحلي؟ 

 أظهرت دراسة حديثة أجرتها “هاربور” للوساطة العقارية، أن 61% من المستهلكين الذين اشتروا عقارات خلال العامين الماضيين عبروا عن استيائهم من أداء الوكلاء العقاريين والخدمات التي يقدمونها. 

وشملت الدراسة مقابلات مع 178 من ملّاك العقارات والتي أجريت على مدى أربعة أشهر في سلسلة من المقابلات وجها لوجه حيث قيّم المشاركون سماسرة العقارات وفقا للمعايير الآتية: المعرفة والمهارات العملية، والسلوكيات وأخلاقيات العمل، والقدرة الاستشارية، وأخيراً التعاطف مع العميل . وقد تم قياس كل تجربة بشكل فردي وبمقياس يتراوح بين 1 الى ،5 حيث يرمز الرقم 1 إلى سيئ جداً ورقم 5 إلى ممتاز جداً . وأظهرت الدراسة أن 61% من المشاركين قيموا السماسرة بسيئ أو سيئ جداً. 

وتشير هذه النتائج إلى أن قطاع الوساطة غير ناضج نسبياً . ويبدو أن الحلقة الأضعف هي النقص في مستوى الكفاءة الاستشارية الفعّالة القائمة على أسس المعرفة السليمة في السوق العقارية وفهم متطلبات المشتري. 

برأيكم إلى أي مدى سيؤثر إلغاء العقود في ديناميكية السوق العقاري؟ 

– إذا تم التعامل مع هذه الإلغاءات وفقا للأنظمة والقوانين التي وضعتها الجهات المختصة، فإن هذه الإلغاءات قد توفر فرصة جيدة لتوفير صورة واضحة لأداء المشروعات قيد الإنشاء، وستسهم في عودة التعاملات إلى مسارها الطبيعي بعد أن يتقبل جميع الأطراف الواقع الجديد الذي سيكون متغيراً مهماً في انتعاش سوق العقارات. 

كما أن أثر هذه الإلغاءات سيكون مختلفاً من فئة لأخرى، حيث إن الإلغاءات سوف توفر فرصة لبعض المستثمرين لتقليص ديونهم والتزاماتهم المستقبلية . ومما لاشك فيه أنه ستكون هنالك فئة أخرى ستكابد خسائر مادية بسبب هذه الالغاءات، في الوقت الذي يجب ألا ننسى أن هذه الإلغاءات سوف تزيد عدد الوحدات المرتجعة للمطورين الذين سيكابدون تكاليف تملك أو إدارة هذه العقارات الإضافية. 

وسيؤدي إلغاء العقود دوراً إيجابياً في تحفيز المستثمرين لتغطية مستحقاتهم للمطورين ما سيساعد المطورين على ضخ السيولة المتطلبة لتكملة مشروعاتهم قيد الإنجاز. 

ومن الجانب الآخر، فإن فئة من المستثمرين لن تستطيع تغطية مستحقاتها وبالتالي سيتم إلغاء عقود شرائها وهذا سيؤدي الى تأخر سرعة إنجاز المشروعات قيد الإنجاز بسبب شح السيولة المتطلبة لتمويل عملية البناء . كما أن الوحدات المرتجعة ستشكل عبئاً على المطور الذي سيكون من الصعب عليه إعادة بيعها وهي لا تزال قيد الإنشاء. 

ولكن بعد اكتمال هذه الوحدات سيكون لدى شركات التطوير العقاري خيار بيع هذه الوحدات بأسعار معقولة تتناسب مع وضع السوق الحالي أو إدارتها وتأجيرها للاستفادة من عوائد الايجار التي ستحققها هذه الوحدات.  

بكم تقدر عدد الوحدات العقارية التي ستدخل سوق دبي مع نهاية 2011؟ 

– نتوقع، حسب بياناتنا ودراساتنا الدورية أن يتم طرح حوالي 46،000 ألف وحدة سكنية في سوق دبي العقاري مع نهاية عام 2012. 

وعلى صعيد المكاتب يقدر تسليم ما يُقدر ب30 مليون قدم مربعة نهاية ،2012 حيث كان من المتوقع سابقاً أن يتجاوز العرض للمساحات المكتبية بين عامي 2007 2012 ال 57 مليون قدم مربعة . ولكن، عملت تداعيات الأزمة الاقتصادية على تباطؤ عملية تسليم المساحات المتوقعة وبالتالي خففت من الأثر السلبي الذي كان من الممكن أن تحدثه هذه الكميات الهائلة من العرض. 

وستجهز وتسلم الشريحة الكبرى من هذه المكاتب بين دوار المركز التجاري والتقاطع السادس على شارع الشيخ زايد حيث يتوزع 72% منها على المشاريع التالية: “الخليج التجاري”، و”مركز دبي المالي العالمي”، و”وسط مدينة دبي”، و”شارع الشيخ زايد”، و”أبراج بحيرات جميرا”، و”تيكوم”، و”البرشاء”. 

يعد انخفاض أسعار البيع والإيجار من الأمور الإيجابية التي ستخلق بيئة إيجابية تجذب الشركات المحلية والعالمية . ومن غير المتوقع أن نشهد إطلاق أي مشاريع جديدة في قطاع المكاتب إلى أن تتقلص الفجوة بين العرض والطلب بشكل كبير وأن يتحسن الاقتصاد المحلي والعالمي والطلب على المساحات المكتبية من جديد. 

ما تقييمكم لسوق الإيجارات في خلال العام 2011؟ 

– على الرغم من اختلاف التقديرات، إلا أنه يوجد إجماع على أن أسعار الإيجارات في دبي انخفضت بنسبة تتراوح بين 50 و60% خلال سنوات الأزمة المالية، ولكن منذ بداية العام الجاري تمت ملاحظة استقرار نسبي في أسعار الإيجارات مع بطء منحنى التصحيح السعري، وسيتغلب طابع الاستقرار على سوق الإيجارات حتى نهاية العام في الوقت الذي ستشهد فيه بعض المناطق نمواً بطيئاً . ويعد العرض العامل الرئيس الذي سيحدد حركة الأسعار خلال العامين المقبلين. 

أما في ما يخص السوق التجاري، فإن المشكلات التي تواجه شريحة الوحدات السكنية من شأنها أن تتضاءل أمام شريحة المكاتب، فمع تسليم ما يقدر ب 30 مليون قدم مربعة حتى نهاية العام الجاري، ستكون شريحة المكاتب في القطاع الأكثر تضرراً. 

ومن المفاجئ، أن الشواغر في الأبنية ذات الملكية الخاصة في المناطق المرغوبة قليلة نسبياً، تحديداً، بالنسبة لبعض المؤسسات الكبيرة التي تحتاج طوابق عدة . ومن المتوقع أن يزداد الأمر سوءاً مع طرح المزيد من المكاتب ذات الملكية المشتركة في مناطق غير حيوية في السوق. 

برأيكم، هل تعتقدون أن البنوك المحلية قادرة على معاودة الإقراض العقاري؟ 

– إن البنوك الإماراتية في وضع قوي يمكنها خلال الفترة الحالية من استئناف عمليات الإقراض في المجال العقاري حسب تقرير هاربور الفصلي الذي سيصدر في نهاية الشهر الحالي، حيث ذكر رئيس تحرير التقرير أن البنوك الإماراتية تعاملت مع الأزمة الاقتصادية العالمية بشكل يعزز رؤوس أموالها من خلال التدابير التي اتخذتها بقيادة البنك المركزي. 

كما أن أهم هذه التدابير التي طبقتها البنوك تقديم أسعار فائدة أعلى للمدخرين واتخاذ نهج متحفظ على عمليات الإقراض، حيث إن هذه الإجراءات وبلا شك ستسهم بشكل كبير في تأمين القطاع المصرفي بالإمارات من المخاطر المحتملة وبالتالي يساعد دولة الإمارات على الانتعاش من الأزمة الاقتصادية . ولكن البنوك لا تزال متشددة في اعتمادها لمعايير إدارة المخاطر لديها على الرغم من ظهور علامات بدء تدفق السيولة إلى أسواق العقارات الإماراتية والعالمية، الأمر الذي يمكن وكالة ائتمان منظمة الحد من المخاطر المرتبطة بعمليات القروض ومساعدة الدولة على الانتعاش. 

مهند الوادية المدير الإداري فيهاربور العقارية” لـ الخليج: 

2011 عام تجديد الثقة بعقاراتدبي 

آخر تحديث:السبت 14/05/2011 

  

أوضح مهند الوادية، المدير الإداري في شركة “هاربور” للوساطة العقارية، أن السوق العقاري في دبي سيمر خلال العام ،2011 بفترة القبول وتجديد الثقة، حيث سيتقبل السوق المعطيات والديناميكيات الجديدة للقطاع، وسوف تنتهي عملية تصحيح الأسعار في خلال النصف الأول من 2011 وسيكون هنالك تقبل عام للأسعار والمعدلات الجديدة للعقارات. 

  

وأشار الوادية إلى أن قوى الطلب ستبدأ في الارتفاع تماشياً مع زيادة وتيرة تعافي الاقتصادات العالمية واسترداد المستثمرين من الأفراد والشركات ثقتهم حول أداء القطاع ومستقبله . وسيحقق بعض الملاك الذين اغتنموا الفرص المميزة التي برزت خلال 2009 و2010 نمواً في رؤوس أموالهم. 

وسيكون موضوع زيادة العرض الشغل الشاغل للعاملين والمهتمين في قطاع العقارات . وبالرغم من تفاوت التقديرات، يقدر أن ما يقارب 20% من الوحدات السكنية في دبي وما لا يقل عن 30% من المساحات المكتبية غير مأهولة . والأمر المثير للقلق أن العديد من المشاريع قيد الإنشاء استعادت حيويتها وسرعة إنجازها، ما سيؤدي إلى ضخ المزيد من الوحدات الجديدة حتى نهاية 2012. 

  

وفي ما يأتي نص الحوار: 

  

كيف ترسمون المشهد العقاري في السوق المحلي بدبي؟ 

– سيمر القطاع العقاري في دبي خلال العام ،2011 بفترة القبول وتجديد الثقة، حيث سيتقبل السوق المعطيات والديناميكيات الجديدة للقطاع . وسوف يتم انتهاء عملية تصحيح الأسعار في خلال النصف الأول من 2011 وسيكون هنالك تقبل عام للأسعار والمعدلات الجديدة للعقارات . ومع مرور الوقت سيصبح من الصعب العثور على العروض المغرية وستتباطأ وتيرة الانخفاض في معدلات الأسعار وسوف يدرك جميع العاملين والمهتمين أن الأسعار في قطاع العقارات قد وصلت إلى مستويات القاع. 

  

ويتوقع أن يتحسن أداء القطاع العقاري في دبي مع تحسن الجو الاقتصادي العالمي والمحلي، وسيكون عامل العرض المؤثر الرئيس في أداء القطاع سرعة تعافيه . وتمت إعادة تكوين اقتصاد دبي استجابة لواقع السوق الجديدة بطريقة مدروسة وفعالة حيث إنه الآن يعتمد على قطاعات وأنشطة متنوعة مدرة للدخل، ما يجعله أكثر مناعة ومرونة. 

ومن المتوقع أيضا أن تتدفق السيولة في سوق العقارات بسرعة ووتيرة أكبر . وبدأت شركات التمويل العقاري والممولين الاستثماريين بزيادة نشاطاتها الإقراضية مرة أخرى، ويعتبر إعلان شركة “تمويل” مزاولة نشاطاتها التمويلة خطوة إيجابية للغاية وسيشجع مزيداً من المقرضين لبدء ضخ المزيد من السيولة لدعم المشترين الذين يرغبون في الاستفادة من الفرص العقارية الرائعة التي ظهرت بسبب الأزمة. 

وسيتم خلال الفترة القليلة المقبلة تحقيق القيمة الحقيقية عن طريق التفاوض وليس بسبب الضغوط المالية من طرف البائعين . وستبدأ قوى الطلب في الارتفاع تماشياً مع زيادة وتيرة تعافي الاقتصادات العالمية واسترداد المستثمرين من الأفراد والشركات ثقتهم حول أداء القطاع ومستقبله . وسيحقق بعض الملاك الذين اغتنموا الفرص المميزة التي برزت خلال 2009 و2010 نمواً في رؤوس أموالهم. 

وسيكون موضوع زيادة العرض الشغل الشاغل للعاملين والمهتمين في قطاع العقارات . وبالرغم من تفاوت التقديرات، فإن ما يقارب 20% من الوحدات السكنية في دبي وما لا يقل عن 30% من المساحات المكتبية غير مأهولة . والأمر المثير للقلق أن العديد من المشاريع قيد الإنشاء استعادت حيويتها وسرعة إنجازها، ما سيؤدي إلى ضخ المزيد من الوحدات الجديدة حتى نهاية 2012. 

وفي هذا السياق فإن إعلان الحكومة الذي تم نشره في سبتمبر/ أيلول ،2010 الذي نوه بأن “مؤسسة التنظيم العقاري” بدبي تقوم بتقييم متكامل لمعادلة الطلب والعرض، من خلال إعادة دراسة 495 من أصل 980 من المشاريع المتوقعة سيخفف بالتأكيد من الضغط على قطاع العقارات ويسرع من سرعة تعافيه. 

كما سيكون هنالك عامل إيجابي آخر وهو أنه من غير المتوقع إطلاق مشاريع جديدة في دبي لبضع سنوات مقبلة باستثناء مشاريع تطوير البنية التحتية التي يتم تمويلها من قبل الحكومة والتي سيكون لها دور إيجابي وفعال في تطوير جميع القطاعات الاقتصادية. 

ومن المؤكد أن الحكومة ستستمر بإدخال تغييرات إيجابية وتقديم مبادرات جديدة لتطوير القطاعات الاقتصادية المختلفة وتعزيز القطاع المصرفي والبنية التحتية الثقافية والإطار القانوني وستسهم هذه المبادرات في جذب الشركات والمستثمرين من مختلف أنحاء العالم إلى دبي. 

  

كيف تحول السوق العقاري في ظل المنافسة القوية بين المطورين؟ 

سيشهد القطاع العقاري تحولاً نحو المزادات في ظل المنافسة التي اشتدّت بين المطوّرين العقاريين لبيع العقارات . حيث إن الفترة الحاليّة هي فترة تحكّم المشترين مقارنةً بالفترة الماضية التي اعتبرت فترة تحكّم المطوّرين نظرًا لارتفاع نسبة مبيعات العقارات عن الخريطة. 

ونرى أن المزادات راسخة وذات شعبية عالية في الكثير من البلدان في العالم، حيث تشير نتائجنا إلى أنّ التحسن في أداء سوق العقارات سيجعل المزادات أكثر شعبية على الساحة العقارية في دبي . وأن ظاهرة البيع والشراء عبر المزاد لن تحل مكان طريقة البيع التقليدية بل ستعمل على تعزيز سوق البيع وإعطاء المزيد من الخيارات للمشترين في الدولة. 

إن الميزة الرئيسة للمزاد تتمحور حول خلق المنافسة بين المشترين، وهو أيضا منظم وعادل وشفاف، كما تعتبر أسعار الممتلكات التي يتم شراؤها بالمزاد العلني عادلة وقريبة إلى قيمتها الحقيقيّة في السوق . وسوف تضمن المزادات للمشترين منافسة عادلة وتسهم في تنشيط سوق البيع والشراء خصوصًا أنها تقصّر من فترات المفاوضات الطويلة التي كانت شائعة في الماضي. 

كيف تقيمون القوة الشرائية في السوق المحلي في دبي؟ 

– تميل القوة الشرائية إلى مصلحة المشتري في الوقت الحالي . وما نشهده اليوم من حيث الطلب هو دليل على أن اقتصاد دبي أصبح أكثر استقراراً وأن المشترين أصبحوا على ثقة أعلى بالاستثمار في العقارات المطورة التي تقدم القيمة المنشودة والجودة العالية. 

ما الفوائد التي سيجنيها السوق من قانون الملكية العقارية المشتركة؟ 

– إن فوائد قانون الملكية العقارية المشتركة واضحة، فاللوائح التنظيمية للقانون التي صدرت مؤخراً ستسهم في حل العديد من المشاكل المرتبطة بإدارة المشروع وخدمات المرافق المرتبطة بها . خاصة من حيث أهمية تفاعل الجهات المعنية وأصحاب الحقوق بإيجابية مع هذا القانون ليحقق النجاح المرجو ورفع مستوى سوق دبي العقاري إلى المستوى التالي. 

ما تقييمكم لعمل شركات الوسطاء العقارية في السوق العقاري المحلي؟ 

 أظهرت دراسة حديثة أجرتها “هاربور” للوساطة العقارية، أن 61% من المستهلكين الذين اشتروا عقارات خلال العامين الماضيين عبروا عن استيائهم من أداء الوكلاء العقاريين والخدمات التي يقدمونها. 

وشملت الدراسة مقابلات مع 178 من ملّاك العقارات والتي أجريت على مدى أربعة أشهر في سلسلة من المقابلات وجها لوجه حيث قيّم المشاركون سماسرة العقارات وفقا للمعايير الآتية: المعرفة والمهارات العملية، والسلوكيات وأخلاقيات العمل، والقدرة الاستشارية، وأخيراً التعاطف مع العميل . وقد تم قياس كل تجربة بشكل فردي وبمقياس يتراوح بين 1 الى ،5 حيث يرمز الرقم 1 إلى سيئ جداً ورقم 5 إلى ممتاز جداً . وأظهرت الدراسة أن 61% من المشاركين قيموا السماسرة بسيئ أو سيئ جداً. 

وتشير هذه النتائج إلى أن قطاع الوساطة غير ناضج نسبياً . ويبدو أن الحلقة الأضعف هي النقص في مستوى الكفاءة الاستشارية الفعّالة القائمة على أسس المعرفة السليمة في السوق العقارية وفهم متطلبات المشتري. 

برأيكم إلى أي مدى سيؤثر إلغاء العقود في ديناميكية السوق العقاري؟ 

– إذا تم التعامل مع هذه الإلغاءات وفقا للأنظمة والقوانين التي وضعتها الجهات المختصة، فإن هذه الإلغاءات قد توفر فرصة جيدة لتوفير صورة واضحة لأداء المشروعات قيد الإنشاء، وستسهم في عودة التعاملات إلى مسارها الطبيعي بعد أن يتقبل جميع الأطراف الواقع الجديد الذي سيكون متغيراً مهماً في انتعاش سوق العقارات. 

كما أن أثر هذه الإلغاءات سيكون مختلفاً من فئة لأخرى، حيث إن الإلغاءات سوف توفر فرصة لبعض المستثمرين لتقليص ديونهم والتزاماتهم المستقبلية . ومما لاشك فيه أنه ستكون هنالك فئة أخرى ستكابد خسائر مادية بسبب هذه الالغاءات، في الوقت الذي يجب ألا ننسى أن هذه الإلغاءات سوف تزيد عدد الوحدات المرتجعة للمطورين الذين سيكابدون تكاليف تملك أو إدارة هذه العقارات الإضافية. 

وسيؤدي إلغاء العقود دوراً إيجابياً في تحفيز المستثمرين لتغطية مستحقاتهم للمطورين ما سيساعد المطورين على ضخ السيولة المتطلبة لتكملة مشروعاتهم قيد الإنجاز. 

ومن الجانب الآخر، فإن فئة من المستثمرين لن تستطيع تغطية مستحقاتها وبالتالي سيتم إلغاء عقود شرائها وهذا سيؤدي الى تأخر سرعة إنجاز المشروعات قيد الإنجاز بسبب شح السيولة المتطلبة لتمويل عملية البناء . كما أن الوحدات المرتجعة ستشكل عبئاً على المطور الذي سيكون من الصعب عليه إعادة بيعها وهي لا تزال قيد الإنشاء. 

ولكن بعد اكتمال هذه الوحدات سيكون لدى شركات التطوير العقاري خيار بيع هذه الوحدات بأسعار معقولة تتناسب مع وضع السوق الحالي أو إدارتها وتأجيرها للاستفادة من عوائد الايجار التي ستحققها هذه الوحدات.  

بكم تقدر عدد الوحدات العقارية التي ستدخل سوق دبي مع نهاية 2011؟ 

– نتوقع، حسب بياناتنا ودراساتنا الدورية أن يتم طرح حوالي 46،000 ألف وحدة سكنية في سوق دبي العقاري مع نهاية عام 2012. 

وعلى صعيد المكاتب يقدر تسليم ما يُقدر ب30 مليون قدم مربعة نهاية ،2012 حيث كان من المتوقع سابقاً أن يتجاوز العرض للمساحات المكتبية بين عامي 2007 2012 ال 57 مليون قدم مربعة . ولكن، عملت تداعيات الأزمة الاقتصادية على تباطؤ عملية تسليم المساحات المتوقعة وبالتالي خففت من الأثر السلبي الذي كان من الممكن أن تحدثه هذه الكميات الهائلة من العرض. 

وستجهز وتسلم الشريحة الكبرى من هذه المكاتب بين دوار المركز التجاري والتقاطع السادس على شارع الشيخ زايد حيث يتوزع 72% منها على المشاريع التالية: “الخليج التجاري”، و”مركز دبي المالي العالمي”، و”وسط مدينة دبي”، و”شارع الشيخ زايد”، و”أبراج بحيرات جميرا”، و”تيكوم”، و”البرشاء”. 

يعد انخفاض أسعار البيع والإيجار من الأمور الإيجابية التي ستخلق بيئة إيجابية تجذب الشركات المحلية والعالمية . ومن غير المتوقع أن نشهد إطلاق أي مشاريع جديدة في قطاع المكاتب إلى أن تتقلص الفجوة بين العرض والطلب بشكل كبير وأن يتحسن الاقتصاد المحلي والعالمي والطلب على المساحات المكتبية من جديد. 

ما تقييمكم لسوق الإيجارات في خلال العام 2011؟ 

– على الرغم من اختلاف التقديرات، إلا أنه يوجد إجماع على أن أسعار الإيجارات في دبي انخفضت بنسبة تتراوح بين 50 و60% خلال سنوات الأزمة المالية، ولكن منذ بداية العام الجاري تمت ملاحظة استقرار نسبي في أسعار الإيجارات مع بطء منحنى التصحيح السعري، وسيتغلب طابع الاستقرار على سوق الإيجارات حتى نهاية العام في الوقت الذي ستشهد فيه بعض المناطق نمواً بطيئاً . ويعد العرض العامل الرئيس الذي سيحدد حركة الأسعار خلال العامين المقبلين. 

أما في ما يخص السوق التجاري، فإن المشكلات التي تواجه شريحة الوحدات السكنية من شأنها أن تتضاءل أمام شريحة المكاتب، فمع تسليم ما يقدر ب 30 مليون قدم مربعة حتى نهاية العام الجاري، ستكون شريحة المكاتب في القطاع الأكثر تضرراً. 

ومن المفاجئ، أن الشواغر في الأبنية ذات الملكية الخاصة في المناطق المرغوبة قليلة نسبياً، تحديداً، بالنسبة لبعض المؤسسات الكبيرة التي تحتاج طوابق عدة . ومن المتوقع أن يزداد الأمر سوءاً مع طرح المزيد من المكاتب ذات الملكية المشتركة في مناطق غير حيوية في السوق. 

برأيكم، هل تعتقدون أن البنوك المحلية قادرة على معاودة الإقراض العقاري؟ 

– إن البنوك الإماراتية في وضع قوي يمكنها خلال الفترة الحالية من استئناف عمليات الإقراض في المجال العقاري حسب تقرير هاربور الفصلي الذي سيصدر في نهاية الشهر الحالي، حيث ذكر رئيس تحرير التقرير أن البنوك الإماراتية تعاملت مع الأزمة الاقتصادية العالمية بشكل يعزز رؤوس أموالها من خلال التدابير التي اتخذتها بقيادة البنك المركزي. 

كما أن أهم هذه التدابير التي طبقتها البنوك تقديم أسعار فائدة أعلى للمدخرين واتخاذ نهج متحفظ على عمليات الإقراض، حيث إن هذه الإجراءات وبلا شك ستسهم بشكل كبير في تأمين القطاع المصرفي بالإمارات من المخاطر المحتملة وبالتالي يساعد دولة الإمارات على الانتعاش من الأزمة الاقتصادية . ولكن البنوك لا تزال متشددة في اعتمادها لمعايير إدارة المخاطر لديها على الرغم من ظهور علامات بدء تدفق السيولة إلى أسواق العقارات الإماراتية والعالمية، الأمر الذي يمكن وكالة ائتمان منظمة الحد من المخاطر المرتبطة بعمليات القروض ومساعدة الدولة على الانتعاش

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s