دبي – ملحم الزبيدي
شهدت تعاملات البيع والشراء في سوق العقارت السكنية بدبي تحسنا ملحوظا خلال الربع الأول من العام الجاري 2012 في بعض المناطق الاستثمارية ذات القيمة الحقيقية التي تتمتع بجهوزية البنية التحتية وتوافر الخدمات مثل “النخلة جميرا” و”وسط مدينة دبي” و”مرسى دبي” و”أبراج بحيرات جميرا” و”المرابع العربية” و”ذا فيلا” وغيرها . ولوحظ في الوقت ذاته انخفاض عدد الوحدات المعروضة في المشروعات التي تتمتع بشهرة عالية وطلب متزايد مثل مشروع “وسط مدينة دبي” و”النخلة جميرا” و”أبراج بحيرات جميرا” و”ذا فيلا” و”الروضة” ومشروعي “السهول” و”الينابيع”، ما أدى إلى ارتفاع أسعار البيع في هذه المشروعات .
بقيت أسعار البيع مستقرة نسبيا مع بعض الزيادات في بعض المناطق في “النخلة جميرا” و”أبراج بحيرات جميرا” ومشروع الفيلا ومشروع سكاي كورتس رافقها ارتفاع إجمالي معدلات الاستثمار للشقق والفلل بنسبة 3-5% في المتوسط .
وحقق قطاع الفلل السكنية علامات التعافي خلال الأشهر الأولى من العام الجاري 2012 على صعيد التعاملات العقارية بشكل عام ومنحنى الأسعار بشكل خاص التي ارتقت بمعايير تطوير البنية التحتية ومرافق الحياة الاجتماعية للسكان . ويمر سوق العقارات في دبي في الوقت الحالي بفترة القبول والتعافي، التي بدأ يستشرف بوادرها في العام ،2011 حيث شهدت أسعار أفضل مناطق الاستثمار في قطاع الفلل السكنية من حيث الأداء نموا ملحوظاً في الأشهر الأخيرة، ومن المرجح أن تواصل أداءها الإيجابي نحو الارتفاع بنسبة تراوح بين 10 و20% .
وشهدت أسعار البيع في قطاع المكاتب انخفاضات هامشية من 2-4% في المتوسط، نظراً لتراجع نشاط معاملات البيع في مناطق مثل “الخليج التجاري” و”مركز دبي المالي العالمي” التي سجلت انخفاضاً نسبياً ب6 و7% مع استمرار ضخ وتوافر العرض في قطاع المكاتب .
وأوضح مهند الوادية، المدير الإداري في شركة “هاربور” للوساطة العقارية، أن قوى الطلب بدأت في الارتفاع تماشياً مع زيادة وتيرة تعافي معظم الاقتصادات العالمية واسترداد المستثمرين من الأفراد والشركات ثقتهم بأداء القطاع ومستقبله .
ولفت الوادية إلى أن بعض الملاك الذين اغتنموا الفرص المميزة التي برزت خلال 2009 و2010 سيحققون نمواً في رؤوس أموالهم . ومع مرور الوقت سيصبح من الصعب العثور على العروض المغرية، حيث استقرت معدلات الأسعار وبدأ جميع العاملين والمهتمين يدركون أن الأسعار في قطاع العقارات وصلت إلى مستويات القاع .
وأوضح المدير التنفيذي في “هاربور” العقارية، أن السوق العقاري في دبي سيمر خلال العام ،2012 بفترة التعافي وتجديد الثقة، حيث سيتقبل السوق المعطيات والديناميكيات الجديدة للقطاع . وسوف يتم انتهاء عملية تصحيح الأسعار في خلال النصف الأول من 2012 وسيكون هنالك تقبل عام للأسعار والمعدلات الجديدة للعقارات .
وبين أن ما يقارب 20% من الوحدات السكنية في دبي وما لا يقل عن 30% من المساحات المكتبية غير مأهولة . والأمر المثير للقلق أن العديد من المشروعات قيد الإنشاء استعادت حيويتها وسرعة إنجازها، ما سيؤدي إلى ضخ المزيد من الوحدات الجديدة حتى نهاية 2012 .
وأشار الوادية إلى أن البنوك الإماراتية في وضع قوي يمكنها خلال الفترة الحالية من استئناف عمليات الإقراض في المجال العقاري حسب تقرير هاربور الفصلي الذي سيصدر في نهاية الشهر الحالي، حيث ذكر رئيس تحرير التقرير بأن البنوك الإماراتية تعاملت مع الأزمة الاقتصادية العالمية بشكل يعزز رؤوس أموالها من خلال التدابير التي اتخذتها بقيادة البنك المركزي .
وقال: “من المتوقع أيضا أن يستمر تدفق السيولة في سوق العقارات بسرعة ووتيرة أكبر . ولقد بدأت شركات التمويل العقاري والممولين الاستثماريين بزيادة نشاطاتها الإقراضية مرة أخرى . وتعتبر هذه خطوة إيجابية للغاية وستشجع مزيداً من المشترين الذين يرغبون في الاستفادة من الفرص العقارية التي ظهرت بسبب الأزمة” .
أداء القطاع السكني
وشهدت أسعار البيع المنتجات العقارية السكنية تحسنا ملحوظا في بعض المشروعات التي ازداد عليها الطلب بسبب تطور البنية التحتية وتوفيرها قيمة حقيقية، ومن هذه المشروعات “النخلة جميرا” و”وسط مدينة دبي” و”مرسى دبي” و”أبراج بحيرات جميرا” ومشروع “ذا فيلا” في “دبي لاند” “وسكاي كورتس”، وفي الوقت نفسه شهدت المناطق الأخرى استقرارا نسبيا على نطاق واسع في خلال الربع الاول من 2012 .
وفي ظل التحسن الملحوظ في أسعار البيع التي ترتبط بها أسعار التأجير في بعض المشروعات التي ازداد عليها الطلب بسبب الجهوزية التي تتمتع بها ومن هذه المشروعات مشروع أبراج بحيرات الجميرا ومشروع الفيلا في دبي لاند لوحظ انخفاض عدد الوحدات المعروضة في المشروعات التي تتمتع بشهرة عالية وطلب متزايد مثل مشروع “وسط مدينة دبي” و”الروضة” ومشروعي “السهول” و”الينابيع”، ما أدى إلى ارتفاع أسعار البيع في هذه المشروعات .
وبقيت أسعار البيع مستقرة نسبيا مع بعض الزيادات في أسعار البيع في “النخلة جميرا” و”أبراج بحيرات جميرا” ومشروع الفيلا ومشروع سكاي كورتس رافقها ارتفاع إجمالي معدلات الإيجار للشقق والفلل بنسبة 5-3% في المتوسط ومن جانب آخر . وعلى الرغم من أن أسعار الإيجار في معظم المناطق شهدت زيادات هامشية، إلا أنه في كثير من الأحيان تم تدعيم هذه الزيادات بحوافز وعروض تسهيلية مثل فترات تأجير مجانية، تأجير وحدات من دون رسوم وكالة التأجير، أو توفير خطة دفعات ميسرة حتى 12 شهراً .
كما كان أداء أسعار المبيعات للفلل إيجابياً جداً، حيث ارتفع بنسبة 6% في المتوسط مقارنة بالربع الأخير من عام 2011 ومن أفضل مشروعات الفلل أداء كان مشروع “الفيلا” ومشروع “السيدرا” و”المرابع العربية”، و”روعة الإمارات”، و”قرية الجميرا” .
النخلة جميرا
ارتفعت أسعار الفلل في مشروع “النخلة جميرا” بنسبة 12% خلال ،2011 وذلك بسبب محدودية الوحدات المعروضة في السوق، إضافة إلى ندرة الاراضي المتاحة للتطوير . ويراوح سعر بيع القدم المربع في النخلة جميرا بين 1400 و1600 درهم، بينما تبدأ أسعار التأجير من 350 ألف درهم سنويا وتنتهي عند مليون درهم سنويا.
ذا فيلا
ارتفعت أسعار البيع في “ذا فيلا” بنسبة وصلت إلى 15% خلال العام الماضي ،2011 وتبدأ الأسعار فيه من 650 درهماً للقدم المربعة عند الحد الأدنى .
فالكن سيتي أوف وندورز
حققت الفلل السكنية في مشروع “فالكن سيتي أوف وندورز” أداءً إيجابيا خلال الفترة الماضية من حيث معدلات الطلب، وتراوح الأسعار فيه من 650 درهماً إلى 950 درهماً للقدم المربعة تعتمد على نوعية وجودة المواصفات وموقع الفيلا وإطلالتها .
فيكتوري هايتس
تتميز فلل “فيكتوري هايتس” بالجودة العالية والمساحات الواسعة، ويراوح سعر بيع القدم المربعة فيه بين 850 و900 درهم . وشهدت الأسعار ارتفاعا جيدا خلال الفترة المنصرمة من العام الجاري راوحت بين 8 و %10
إميريتس ليفينغ
واحتلت منطقة المرتبة الرابعة من حيث الأفضل أداء . وشهدت أسعار الفلل في منطقة ال”إميريتس ليفينغ”، التي تتضمن كلاً من “ذا سبرينغ” و”ذا ليكس” و”ذا ميدوز” ارتفاعا تراوح بين 10 و12% في العام ،2011 وراوحت الأسعار بين 850 درهماً للقدم المربعة في “ذا سبرينغ”، و1000 درهم لقدم في “ذا ليكس”، و1100 درهم للقدم في “ذا ميدوز” .
المرابع العربية
ارتفعت أسعار الفلل في مشروع “المرابع العربية” بنسبة 5% خلال العام ،2011 ليحتل بذلك المركز الخامس من حيث الأفضل أداء . وتراوح الأسعار فيه بين 900 و1000 درهم للقدم المربعة، أما أسعار الإيجارات فبلغت 125 ألف درهم سنويا في الحد الأدنى و350 ألف درهم في حدها الأعلى .
غرين كوميونيتي
ومن مشروعات الفلل الأخرى في دبي “غرين كوميونيتي” الذي يقع ضمن “مجمع دبي للاستثمار”، الذي تراوح الأسعار فيه حول معدل 640 درهماً للقدم المربعة، بينما تراوح أسعار الإيجارات بين 140 و250 ألف درهم سنويا .
جميرا بارك
يتوقع أن تبدأ شركة “نخيل” العقارية البدء بتسليم المراحل المتبقية من مشروع “جميرا بارك” خلال الأشهر المقبلة، ما يشكل عامل ضغط على مشروعات الفلل المجاورة مثل “إميريتس ليفينغ” . ويراوح سعر القدم المربعة هناك بين 670 و700 درهم .
تلال الإمارات
لم يشهد مشروع “تلال الإمارات” تداولات ملحوظة في الفترة الماضية، الأمر الذي رجح كفة الاستقرار والثبات على صعيد أسعار البيع، وتماثل قيمة الفلل في المنطقة من حيث الأسعار فلل “النخلة جميرا” .
البراري
يعتبر “البراري” من المشروعات الخاصة جدا في سوق عقارات دبي، وذلك نظرا لقلة عدد الوحدات وارتفاع أسعارها، لذلك لم يشهد المشروع حركة تعاملات ملحوظة خلال الأشهر الماضية .
سيدرا، واحة دبي للسيليكون
بلغ سعر بيع الفلل السكنية في مشروع “سيدرا” ضمن “واحة دبي للسيليكون” 680 درهماً للقدم المربعة .
أداء القطاع التجاري
شهدت أسعار البيع في قطاع المكاتب انخفاضات هامشية من 2-5% في المتوسط نتيجة لانخفاض نشاط معاملات البيع في مناطق مثل “الخليج التجاري” و”مركز دبي المالي العالمي” التي سجلت انخفاض في التعاملات يقدر ب 6 و7% مع استمرار ضخ وتوافر العرض في قطاع المكاتب، ما أدى ذلك إلى انخفاض معدلات إيجار المكاتب عبر مواقع مختلفة بنسبة تراوح بين 1-5% على الرغم من تحقيق مستويات صحية في ازدياد الطلب والتعاملات وبالأخص على فئة المكاتب الصغيرة أقل من 1000 قدم مربعة .
وعلى النقيض من القطاع السكني، والذي يبدو في طريقه نحو التعافي، لا يزال أمام قطاع المكاتب طريق طويل ليقطعه وزيادة المعروض سيواصل التأثير سلباً في مستوى منحنى الأسعار بشكل عام .