وداعاً 2015…أهلاً 2016

ها هو عام 2015 يقترب من نهايته، وفي واقع الحال فقد انتهى عام 2015 قبل عدة أشهر، حيث بدأت عملية التخطيط للعام الجديد في الربع الثالث من عامنا هذا إذا استثنينا بعض الشكليات المتبقية فلقد أصبح عام 2015 من الماضي.

ما الذي سنتذكره من عام 2015 .حسناً، لن ننسى جميعاً أهم العناوين التي تصدرت مختلف وسائل الاعلام وأشارت طوال الوقت إلى حقيقة وجود حركة تصحيحية في قطاع العقارات.
وبالنسبة لأولئك الذين يمتلكون وجهة نظر تكتيكية وأقل استراتيجية وذات مدى قصير، فسوف ينظرون إلى عام 2015 من عدسة ضيقة وسلبية ولكن بالنسبة لأولئك الذين يتمتعون بوجهة نظر طويلة الأمد فسوف ينظرون إليه على أنه عام التخلص من العديد من القضايا النسقية والتصدي للاختلالات في الأسواق الاساسية وتطبيق التعديلات الضرورية للتعامل مع تأثيرات القضايا الخارجية على أداء سير اسواق العقارات نفسها.

سنتذكر 2015 على أنه العام الذي شهد مساهمة وتأثير أنظمة الرهن العقاري والمطبقة من جانب «المصرف المركزي» والزيادة في رسوم التسجيل من جانب «دائرة أراضي دبي» في تهدئة اسواق العقارات.

وسنتذكر 2015 أيضا على أنه العام الذي شهد لجوء المطورين العقاريين إلى «سلة الأفكار» وذلك لخلق عدد لا يحصى من مختلف مخططات الدفع السهلة التي لا تمنح فقط العملاء المحتملين طريقة مباشرة وسهلة للعقارات التي ما زالت قيد الانشاء ولكن أيضاً ساعدت في التأسيس لقيم جديدة للعقارات الجاهزة أيضاً.

لقد شهد عام 2015 عدداً كبيراً من المشاريع التي اطلقت وكل منها يساهم في زيادة مستويات السيولة وبالتالي زيادة الأسعار على المستوى الإجمالي لسوق العقار.

وقد عمل كل مشروع تم إطلاقه على زيادة التنافسية بالنسبة للمستثمرين في الدرهم الإماراتي الذي شهد تصاعداً وتحسناً أدى إلى انخفاض تدريجي في أسعار الوحدات غير الجاهزة والذي بدوره أدى لوضع معادلة المخاطرة أكثر قبولا بالنسبة للوحدات غير الجاهزة مقارنة مع الوحدات الجاهزة.

علاوة على ذلك، إن التغير في تركيز المطورين عند استجابتهم للطلب على مزيد من الوحدات السكنية ذات التكلفة الميسورة يعني أيضا أن المستثمرين قد انجذبوا لهذا وربما كان هذا أهم تصحيح هيكلي في السوق حتى هذه اللحظة.

وما سبق يعني أن 2015 سيتم تذكره على أنه العام الذي شهد اهتماماً جدياً من السوق حول بناء العقارات التي تتصف بكونها في متناول غالبية الجميع وذلك يرجع بالتحديد إلى النمو السريع في أسعار العقارات في السنوات السابقة، وارتفاع قيمة الدرهم الإماراتي بشكل متسارع مقابل معظم العملات الأخرى نظرا للعديد من القضايا الجيوسياسية في روسيا، وتخزين الكثير من السلع (بما في ذلك النفط بالطبع)، والتسهيلات الكمية غير المسبوقة في أوروبا، وعمليات إعادة تقييم قيمة اليوان الصيني المفاجئة بالإضافة إلى فرض القيود على رأس المال، والموضوع الذي حظي باهتمام الجميع وهو موضوع رفع سعر الفائدة لأعلى مستوى في تاريخ الولايات المتحدة الأمريكية.

ومع تباطؤ النمو العالمي والتشكيك بانتعاش الاقتصاد في جميع انحاء العالم باستثناء الولايات المتحدة الامريكية، فقد واجهت دبي الواقع ببساطة وهي أنها مكلفة جدا للمقيمين فيها وكذلك الحال بالنسبة لقطاع الأعمال.

إن التكاليف المرتبطة بالحصول على عقار أو امتلاكه أو إدارته يلعب دوراً كبيراً في تحديد الجدوى المالية لكل من الأفراد وقطاعات الأعمال في هذه الإمارة.
ولكننا سنتذكر 2015 أيضاً على أنه العام الذي كان ضروريا للنمو المتوقع للعام القادم 2016.
إن التصحيح في الأسعار الذي كان جزءاً من 2015 في دبي سيعاود الارتفاع في بداية العام وذلك قبل أن يبدأ السوق بإعادة معايرة نفسه.

إن النمو السكاني سيؤدي للمزيد من الطلب، وببساطة يمكننا القول بأن دبي بحاجة للأشخاص القادرين والمؤهلين لدعم اقتصاد من المتوقع نموه بمعدل يتراوح بين 4 و 5% سنوياً حتى نهاية عقدنا هذا ولكي يتمكن من تحقيق المبادرات والمشاريع مثل معرض «إكسبو الدولي 2020» الذي من المتوقع أن يوفر 270,000 وظيفة إضافية وزيادة الطلب على الوحدات السكنية والمرافق التجارية والتي لا تتوفر حالياً.

إن التخطيط الحالي للمدينة يستوعب عدد الأشخاص المقيمين بالإمارة التي ستشهد نموا بمعدل 3.4 مليون شخص بحلول عام 2020 ما يشكل زيادة تبلغ 7% سنويا مقارنة مع التعداد الحالي البالغ 2.25 مليون شخص.

ليس هنالك أدنى شك بأن التقلب في الأسواق لعام 2015 سيؤدي لسوق عقار أكثر استقراراً وسيوفر منصة أفضل لفترة ستشهد نشاطا اقتصاديا وتجاريا خلال السنوات الخمس أو السبع المقبلة.
إن من شأن التحول الإنشائي نحو الوحدات السكنية ذات التكلفة الميسورة أن يعمل على استيعاب النمو السكاني المتسارع والمتوقع والمرتبط بحلول «اكسبو 2020» وأن يعمل أيضا كعامل مهم في تطوير وتعزيز اقتصاد دبي بشكل عام.
كما ويحتاج أي اقتصاد ناشئ إلى تطوير طبقة متوسطة قوية حيث أن توسعها يعتبر حيويا لنمو اقتصاد مستدام ولتعزيز المرونة في مجابهة الاختلالات والصدمات الاقتصادية والمالية الخارجية.

علاوة على ذلك، ولكي تتمكن دبي من المنافسة بشكل فعال على مستوى إقليمي وعالمي، فهي بحاجة لأن تضمن أن تكلفة المباشرة بمختلف نشاطات الأعمال في الإمارة لن تضعها بموقف الجهة المستبعدة عندما يدرس رواد الأعمال أو الشركات مختلف الخيارات والبدائل لأعمالهم.

بمجرد تبنينا لوجهة النظر هذه، فإن 2015 سيعتبر في طليعة المرحلة القادمة من النمو في دبي ولن يتم تذكر هذا العام على أنه عام الركود أو الكساد ولكنه العام الذي وضع الأساسات لما قد يعتبر العقد الأكثر ازدهاراً في تاريخ إمارة دبي حتى يومنا هذا.

*المدير التنفيذي لشركة «هاربور العقارية

http://www.alkhaleej.ae/analyzesandopinions/page/eeadfd82-7809-4315-8476-4cfd6af01d27

Rent Returns

Know the difference between sales comparison approach and Capital Asset Pricing Model

I have just purchased a new apartment as an investment. What is the best method of determining an optimal rental rate to attract my first tenant?

The simplest method is the Sales Comparison Approach (SCA). This method relies on identifying a factor that is homogenous to similar, if not, identical properties. For example, if an apartment similar to the one that you are planning to invest in is attracting a monthly rental rate of AED7 per sq.ft. per month, then this will indicate the likely cash-flows you can expect. This is an extremely simplistic approach that we, as property managers do not advocate although it’s surprising how many people limit their analysis to this simple method only.

A more comprehensive method is the Capital Asset Pricing Model (CAPM). The CAPM comprehends levels of risk and opportunity cost as it applies to your investment. This model identifies potential Total Return on Investment which is derived from Capital Appreciation in addition to net rental income and compares it to other investments that you may be considering.  This is a much more comprehensive evaluation tool which enables smarter investment decisions and, therefore, is the one that we use as standard procedure.

Please ensure you engage an experienced and professional property consultant when considering building your portfolio. You are about to make a big decision and should utilize expertise that will help you minimize risk and maximize your returns.

There seems to be a lot of confusion in the press as to Dubai’s Real Estate oversupply? Given the importance of Supply and Demand in determining pricing and values, how can such confusion exist?

Calculating optimal supply levels, particularly when emerging from a recessionary period when lots of project s were cancelled or delayed, is particularly challenging. It depends on an accurate estimation of construction timelines which are invariably fluid and demand for real estate assets which will emanate from population growth which, in Dubai’s case, will be largely driven by overall economic growth going forward. In addition, it needs to comprehend a lag effect from the time that conditions conducive to development are identified by developers and when properties are finally released onto the market.

Given that the economy of the emirate of Dubai is expected to grow at an estimated 5%+ annually for the remainder of the decade and initiatives such as the 2020 World Expo are expected to generate an additional 270,000 jobs, the demand for housing and commercial facilities is expected to grow significantly going forward. Much of the city’s planning comprehends the number of people living in the emirate to grow to 3.4million people by 2020, a 7% annual increase from today’s population of 2.25million.

We at Harbor take, at minimum, a 5 year view when trying to estimate supply and demand. When taking into account the nature of the markets resurgence, the strong growth in fundamental economic drivers such as tourism and trade, the levels of investment into infrastructure and initiatives and stakeholder commitment to sustainable growth, we believe that, while inventory levels may spike in the interim, they will not be excessive at the end of our 5 year forecast period.

By Mohanad Alwadiya 
Published in Property Weekly Magazine
Dated: December 2015

Au Revoir 2015 … Bonjour 2016

So, 2015 is almost finished and, in reality, it was well and truly finished a few months ago. The planning for 2016 started in the third quarter and, save for a few formalities, 2015 is really already history.

What will 2015 be remembered for?

Well, the headlines that made continual references to the fact that there was a Real Estate correction will not be forgotten. Those who possess a more tactical, less strategic and shorter term point of view will view the year through a negative yet narrow lens while those who are taking the long term perspective, will view the year as one that saw the elimination of many systemic issues, addressing fundamental market imbalances and the implementation of necessary adjustments to deal with impacts of external issues on the efficient operation of the real estate market itself.

2015 will be remembered as the year that the mortgage rules implemented by the Central Bank and the increase in registration fees by the DLD really had full effect in helping to cool the market. It will also be remembered as the year that developers went to the “ideas bin” to create a myriad of different easy payment plans that, not only offered potential customers with an immediate and easier way to pay for off-plan properties, but also assisted in establishing new values for finished properties as well.

2015 saw a slew of new projects being launched, each one adding to the rapidly increasing on liquidity levels and, eventually, prices market-wide. Each additional launch added to the competition for the investor dirham intensified leading to a gradual reduction in prices for off plan units making the risk reward equation more palatable for off-plan units versus completed units.  In addition, the shift of developer focus in response to the call for more affordable housing also meant that investors gravitated towards this, perhaps the most important structural correction in the market to date.

Which means that 2015 will also be remembered as the year when the market got serious about building affordable properties, mainly because of the rapid growth in Real Estate prices in preceding years, a dirham that was rapidly appreciating versus most major currencies due to geo-political issues in Russia, tanking of commodity (including oil of course) prices, unprecedented quantitative easing in Europe, surprise downward revaluations of the Chinese Yen along with the imposition of capital controls and the imminent and the most talked about interest rate rise in US history. With global growth slowing and the strength economic recovery being questioned everywhere except for the US, Dubai faced the reality of simply being too expensive for its residents and too costly for its businesses. The cost of acquiring, owning and managing Real Estate plays a large role in determining the fiscal viability of both individuals and businesses in the emirate.

But 2015 will also be remembered as the year that was critical to the growth expected to be experienced in 2016. The price correction that was so much a part of 2015 in Dubai will bottom out in the early part of the year before the market starts to recalibrate. Population growth will drive demand going forward as, put simply, Dubai needs people to support an economy that is expected to grow at an estimated 4-5% annually for the remainder of the decade and to deliver initiatives such as the 2020 World Expo. The Expo alone is expected to generate an additional 270,000 jobs and drive demand for housing and commercial facilities that, by and large, don’t currently exist. Much of the city’s planning comprehends the number of people living in the emirate to grow to 3.4million people by 2020, a 7% annual increase from today’s population of 2.25million.

There is no doubt that the market gyrations of 2015 will result in more stable real estate market will provide a much better launch pad for what will be a period of significant economic and commercial activity over the next 5 to 7 years. The structural shift towards more affordable housing will not only serve to accommodate the expected rapid population growth associated with the 2020 expo, but also serve as an important factor in the development of the Dubai economy overall. Every emerging economy needs to develop a strong middle class as its expansion is critical to growing a sustainable economy and developing resilience in the face of external financial and economic shocks. In addition, for Dubai to compete effectively on a regional and global basis, it needs to ensure that the cost of doing business in the emirate does not position it as an outlier when entrepreneurs or corporations are considering alternatives for their operations.

When taking this perspective, 2015 will be seen as being at the forefront of the next period of growth for Dubai and will not be recalled as a year of stagnation, but rather as a year of laying the foundations for what may well be the most prosperous decade in the emirates history to date.

By Mohanad Alwadiya
Published in Gulf Property Magazine December 2015 Edition

12.5 مليار درهم تصرّفات عقارات دبي في نوفمبر الماضي

حقق إجمالي التصرّفات العقارية من بيع ورهن في دبي خلال نوفمبر الماضي نحو 12.53 مليار درهم، منها 7.765 مليارات درهم معاملات بيع أراضٍ وشقق وفلل، و4.769 مليارات درهم معاملات رهن.

وكشفت بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي عن تقارب بين قيمة التصرّفات خلال نوفمبر مقارنة مع أكتوبر الذي سبقه، إذ بلغت قيمة التصرفات فيه 12.5 مليار درهم.

وأرجع خبراء عقاريون لـ«الإمارات اليوم» ذلك إلى ما اعتبروه هدوءاً إيجابياً يخيم على السوق العقارية في دبي خلال الفترة الحالية، خصوصاً مع قرب انتهاء العام، وإرجاء الخطط الاستثمارية للبعض حتى العام الجديد، لافتين إلى أن القطاع العقاري في دبي يمر بمرحلة «استقرار صحي»، واستطاع أن يتخطى التقارير السلبية التي يصدرها بعض الجهات، فضلاً عن أنه مطمئن جداً للمستثمرين.

قيم متقاربة

وتفصيلاً، كشفت بيانات لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، عن وجود تقارب في قيم التصرّفات العقارية خلال نوفمبر الماضي مقارنة مع أكتوبر الذي سبقه، إذ سجل الشهران القيمة نفسها بواقع 12.5 مليار درهم لكل منهما.

وأوضحت البيانات أن نوفمبر 2015 شهد تقارباً مع أكتوبر الذي سبقه حتى في تفاصيل التصرفات العقارية، إذ بلغ إجمالي مبيعات الأراضي والفلل والوحدات السكنية خلال نوفمبر 7.765 مليارات درهم مقارنة بثمانية مليارات درهم في أكتوبر، فيما سجلت رهونات نوفمبر 4.76 مليارات درهم مقابل 4.5 مليارات درهم في أكتوبر.

عوامل مؤثرة

إلى ذلك، قال المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «هناك عدداً من العوامل التي أثرت في تصرفات العقارات في دبي خلال نوفمبر وأكتوبر الماضيين، والتي اتسمت بالاستقرار، منها القرب من نهاية العام، وإرجاء البعض لقراراته الاستثمارية إلى العام الجديد، فضلاً عن أن العديد من المستثمرين ينظر إلى العوامل المرتبطة بالاقتصاد العالمي»، متوقعاً أن تستمر حالة الاستقرار خلال الفترة المقبلة وحتى الربع الأول من العام المقبل.

وأضاف أن الظاهرة الغالبة على السوق هي أن معظم الاستثمارات في السوق حالياً موجهة لذوي الدخل المتوسط، وهو ما تتسم به سوق دبي العقارية حالياً، ويتزامن ذلك مع العديد من المحفزات التي تمنحها الشركات، لا سيما تلك المتعلقة بتسهيلات الدفع.

استقرار صحي

بدوره، قال المدير العام لمؤسسة «رواد» للاستشارات العقارية، إسماعيل الحمادي، إن «القطاع العقاري في دبي يمر بمرحلة من الاستقرار الصحي، واستطاع أن يتخطى التقارير السلبية التي يصدرها بعض الجهات التي لها مصالح في السوق»، مؤكداً أن هذا الاستقرار سيستمر حتى نهاية العام الجاري، وذلك للتزامن مع رأس السنة الميلادية، والمناسبات الوطنية التي تحتفل بها الإمارات.

وأكد الحمادي أن سوق العقارات في دبي مطمئن جداً للمستثمرين، مستشهداً بعدد المشروعات التي تم إطلاقها خلال الأشهر التسعة الأولى من العام الجاري، التي زادت على 60 مشروعاً، مؤكداً أن مبيعات عقارات دبي خلال العام الجاري حققت طفرة كبيرة عن عام 2013.

هدوء إيجابي

واتفق المدير العام في شركة «عوض قرقاش» للعقارات، رعد رمضان، مع الحمادي في أن السوق العقارية في دبي تتسم بأنها قوية ومستقرة ومطمئنة.

وقال إن هذا ما يفسر حالة الاستقرار التي تشهدها السوق في ظل الأوضاع العالمية المتذبذبة وذات المخاطر العالية حالياً، التي تؤثر في النشاط الاقتصادي بالعديد من الدول.

وأرجع رمضان قوة السوق العقارية في دبي إلى عوامل ترتبط بالإمارة، منها البنية التشريعية والتنظيمية للقطاع العقاري، فضلاً عن توافر عوامل الأمان التي تعتبر عنصراً أساسياً في أي نوع من الاستثمار.

وأكد أن السوق تمر بمرحلة من الهدوء الإيجابي، إذ لا يوجد تخوف من المستثمرين العقاريين، لكن هناك إرجاء للقرار الاستثماري بعض الوقت.

وعبر عن أمله بعودة زخم المبيعات في الفترة المقبلة، بالتزامن مع وجود مشروعات كبيرة ذات فرص جيدة، لا سيما تلك التي تمس القطاع المتوسط، وتقدم تسهيلات مغرية في السداد.

Expert Eye

Open houses and getting your home sold

Some easy-breezy steps to make the process a fun affair

Holding an open house can be a great way to  get  your home  sold.  Here are four easy-to-remember steps that might help you.

Step 1: Plan and prioritise

You need to identify what improvements are required.  Discuss this with your real estate agent and make a realistic plan that fits your budget and time frame. Be business-like in your approach and set aside your emotions.

Identify who the target audience might be so you can prepare accordingly. Your agent can help you determine what type of buyer your area is attracting. To establish an emotional connection  between  your buyers  and  the  home, develop  a  perception  of value for money and make your  home  appear  ready for  immediate  occupancy.  Jot down problem areas or those that need embellishing.

Once you have finished your list, address the issues quickly.

Step 2: Tackle big-picture projects

General fixes you should consider making are:

Cleaning  –  Pay  special attention  to  your  kitchen and  bathrooms;  they  pose the  biggest  turn-off  to potential buyers if dirty.

De-cluttering and depersonalising – Put away family photos.  Clean and organise closets and storage space.

Fixing  what’s  broken –Make  sure  all  broken windows,  loose  door handles,  leaky  faucets  and non-functioning  light switches  are  in  working order.

Painting – Painting your interior walls in neutral colours is one of the most cost-effective ways to make your home show well. Paint can also work wonders on outdated cabinetry.

Replacing flooring, carpets or floor tiles – Try cleaning and repairing damaged flooring, or replacing it.

Updating light fixtures – They are the jewellery of a home.  Buy inexpensive, contemporary fixtures, or revamp the old ones.

Step 3: Focus on the details

Use these tips to fine-tune each area in your property:

Front yard and entryway – Keep your lawn mowed and well-maintained. Plant colourful flowers.  Replace old welcome mats and door knockers.  Give the front door a fresh coat of paint.

Living  room  –  Arrange furniture  to  create  a focal  point  around  an entertainment  suite  or  a large  window  to  create  a “wow”  factor.  Disguise old sofas with fashionable coverings.

Kitchen  –  Remove  magnets  and  photos  off  the refrigerator  and  clear  off countertops  with  non-essentials. Add stylish accessories.  Use greenery to fill empty corners.

Bedroom – Emphasise luxury and comfort. No extra beds, golf clubs, workspaces or  anything  that  does  not belong in a bedroom.

Bathroom  –  Put  new towels,  a  new  shower  curtain and fresh, fancy soaps. Dress up the space with candles or a silk flower arrangement.

Backyard – Make it a place where buyers can see themselves spending time. Add furniture and set out a tray with some cool drinks, or put out some coffee and snacks.

Step 4: Put on the finishing touches

Don’t forget these last-minute details:

Set out vases of fresh-cut flowers – They will make your home smell nice and add a splash of colour.

Let in the light – Buyers want a bright, open house, not a dark and dreary cave.

Turn on all the lights and open all the curtains.

Adjust the temperature – Keep the home comfortable, not too cold or too hot.

Safeguard your belongings – Stash valuables and prescription medications in a safe place.

Leave – Go see a movie, visit friends, or have a long lunch.  Spend the day out and about and let your perfectly prepped home sell itself.